As regras que você segue todos os dias na Geórgia

A Geórgia não tem uma lei de corretores com uma lista de deveres, então as regras que você segue todos os dias vêm dos seus contratos, do Registro Público, da regra de moeda para os preços e das boas práticas. Sem licença a perder, a única coisa que protege a sua carreira é a sua reputação. A maioria dos problemas vem de uma comissão que ninguém colocou por escrito, de um apartamento cujo proprietário ninguém verificou ou de uma promessa na planta que ninguém conseguiu cumprir. Esta aula transforma as regras em hábitos.

1. Combine a comissão, por escrito

Não há taxa legal, e a TbilisiExperts (julho de 2026) observa que a comissão não é regulada. As normas habituais (aula 1) são cerca de 3% numa revenda, pagos pelo vendedor (ExpatHub), de 2% a 3% segundo a GeorgiaExpats (2026), e nada para o comprador num imóvel novo, em que a incorporadora paga. Como nada na lei preenche essa lacuna, o seu contrato escrito é a sua única proteção. Ele deve indicar:

• O imóvel e o negócio (venda ou aluguel).
• A comissão, em percentual ou em valor, a moeda e quem paga.
• Quando ela é devida: na assinatura ou no registro na NAPR.
• Se há IVA, caso o seu negócio o cobre.
• Se a autorização é exclusiva, e por quanto tempo.
• Como é dividido um negócio feito em parceria com outra imobiliária.

2. Verifique primeiro o Registro Público

Todos os direitos sobre imóveis na Geórgia são registrados pela Agência Nacional do Registro Público (NAPR). Antes de anunciar um apartamento ou deixar um comprador pagar um sinal, obtenha o extrato do Registro Público e verifique:

1. O proprietário. O vendedor deve ser o proprietário registrado, ou ter uma procuração válida dele. Vendedores e compradores a distância muitas vezes usam uma procuração reconhecida em cartório e apostilada (ExpatHub; GeorgiaExpats).
2. O imóvel. Endereço, área e tipo devem corresponder ao que você está anunciando.
3. Tudo o que estiver registrado contra ele. Leia cada inscrição e pergunte a um advogado sobre qualquer coisa que você não entender.
4. Na planta, se a incorporadora é dona do terreno e como os compradores são inscritos como futuros proprietários (regra 4 e aula 6).

Terras são um caso à parte. As terras agrícolas são restritas a cidadãos e entidades georgianos, com poucas exceções (GRATA International, setembro de 2025). Verifique a categoria do terreno antes de mostrar um lote a um comprador estrangeiro.

3. Anuncie os preços em lari

Desde julho de 2017, as empresas na Geórgia precisam anunciar os preços em GEL. As penalidades descritas pelo ISET Policy Institute (fevereiro de 2017) começam com uma advertência, depois 1,000 GEL, depois 5,000 GEL.

Na prática, os imóveis são cotados e muitas vezes liquidados em USD. A GeorgiaExpats (2026) diz que a maioria dos negócios em Tbilisi é cotada e liquidada em dólares. A ExpatHub diz que o GEL é a única moeda de curso legal e que os contratos indicam um equivalente em USD. As fontes divergem sobre como funciona hoje a liquidação em moeda estrangeira, então:

• Nos anúncios e no seu site, mostre o preço em GEL. Você pode acrescentar um equivalente em USD.
• Nos contratos, siga a redação do advogado ou do registro quanto à moeda.
• Nunca prometa a um cliente como o dinheiro deve circular legalmente. Pergunte ao banco e a um advogado.

4. Venda na planta com honestidade

A venda na planta é o núcleo do mercado georgiano, e a rede de proteção é fina. A Legal.ge (outubro de 2026) e a SOVA (outubro de 2026) não encontraram nenhuma lei que exija escrow nem cadastro de incorporadoras. Um economista citado pela SOVA disse sobre os parcelamentos com a incorporadora: ali não há regulamentação. A GeorgiaExpats (2026) acrescenta que o sinal habitual de 10% geralmente não é reembolsável, e que algumas incorporadoras mantêm os sinais em conta escrow, mas muitas não.

Então nunca diga:

• “O seu dinheiro está protegido”, a menos que o contrato mostre exatamente como, por exemplo uma conta escrow indicada no contrato.
• “Data de entrega garantida”, quando o contrato dá margem à incorporadora.
• “Rentabilidade de aluguel garantida”, a menos que seja uma obrigação escrita da incorporadora, e mesmo assim explique quem responde por ela.
• “Isto dá a você residência”, a menos que o valor chegue a 150,000 USD segundo uma avaliação certificada (Erickson Immigration Group, fevereiro de 2026). E nunca sugira que a residência dá direito de trabalhar (aula 2).

A segurança das construções faz parte da honestidade. Depois do desabamento de um prédio em Batumi em 2021, na 26 May Street, que matou nove pessoas e foi ligado a alterações ilegais, a OC Media observou que arquitetos e construtoras não são licenciados na Geórgia. Pergunte sobre os alvarás e os empreendimentos anteriores da incorporadora antes de vender qualquer unidade.

5. Conheça o seu cliente mesmo assim

Os corretores não são entidades obrigadas pela lei de prevenção à lavagem de dinheiro, mas a NAPR é (MONEYVAL, dezembro de 2024). O registro vai fazer perguntas no momento do registro, e uma imobiliária que leva compradores suspeitos até ele não vai durar. Na prática diária:

1. Identifique cada comprador e vendedor, e o verdadeiro dono por trás de qualquer empresa.
2. Entenda o dinheiro: de onde vem e como vai chegar.
3. Receba as suas próprias comissões por transferência bancária, mediante nota fiscal, nunca em dinheiro vivo.
4. Mantenha um registro do que você verificou.

O que coloca as pessoas em apuros

Prática	Risco
Um estrangeiro trabalhando sem autorização de trabalho	Uma multa de 2,000 GEL para o trabalhador e para o empregador, dobrada e triplicada em caso de reincidência (aula 2)
Nenhum acordo de comissão por escrito	Nenhuma regra legal supletiva em que se apoiar, e uma disputa sobre quem paga
Anunciar um apartamento sem o extrato do Registro Público	Vender algo que o vendedor não possui, ou não pode vender
Preços só em USD nos anúncios	Uma advertência, depois multas de 1,000 e 5,000 GEL
Dizer que um sinal na planta é “seguro”	Um comprador que perde um sinal não reembolsável e culpa você
Mostrar terra agrícola a um comprador estrangeiro	Uma compra que a lei restringe

Os seus hábitos diários

• Nenhuma captação sem acordo de comissão por escrito.
• Nenhum anúncio e nenhum sinal sem o extrato do Registro Público.
• Todo anúncio com preço em GEL.
• Nenhuma promessa na planta que não esteja escrita no contrato da incorporadora.
• Nenhuma comissão em dinheiro vivo, e nenhum cliente cujo dinheiro você não entende.

Estas regras mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique-as em habilidades com clientes.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico. A CloserPass não tem vínculo com a NAPR nem com qualquer órgão governamental na Geórgia.