Conheça o mercado georgiano: Tbilisi e Batumi

O mercado imobiliário da Geórgia são, na verdade, dois mercados. Tbilisi é uma capital em que a maioria dos compradores são famílias georgianas, com investidores por cima. Batumi é um balneário no Mar Negro em que os estrangeiros compram cerca da metade dos apartamentos. Preços, compradores, idiomas e riscos são diferentes. Conhecer os dois, com números que você consegue citar com fonte, é o que faz os clientes confiarem em você.

De onde vêm os dados

Os números do mercado georgiano vêm principalmente de três lugares, conforme divulgados pela imprensa:

• Galt & Taggart, uma casa de análise de investimentos, com relatórios mensais sobre Tbilisi e pesquisas com incorporadoras de Batumi.
• TBC Capital, citada para os números mensais de Tbilisi.
• Colliers Georgia, citada para os números mensais de Batumi e as nacionalidades dos compradores.

Os números do registro da NAPR ficam atrasados para os imóveis novos, porque as unidades muitas vezes são registradas tarde, então as vendas primárias nos dados do registro podem parecer menores do que as informadas pelas incorporadoras (Galt & Taggart). Cite sempre a fonte e a data quando mencionar um número.

Tbilisi

Volume. Em 2025, Tbilisi vendeu 42,388 apartamentos, alta de 4.3%: 20,961 no mercado primário (alta de 5.2%) e 21,427 no mercado secundário (alta de 3.5%) (Galt & Taggart, janeiro de 2026). As pesquisas com incorporadoras mostraram vendas primárias em alta de 27.3%, sendo a diferença o atraso no registro.

Preços em dezembro de 2025 (Galt & Taggart, USD por metro quadrado):

Segmento	Preço
Mercado primário, white frame	1,373 USD, alta de 4.0%
Secundário, empreendimentos novos	1,316 USD
Secundário, empreendimentos antigos	cerca de 1,238 USD

“White frame” é um nível de acabamento entre o osso e o apartamento pronto para morar, e é assim que a Galt & Taggart compara os preços dos imóveis novos.

Preços primários por bairro (Galt & Taggart, dezembro de 2025):

Distrito	USD por m²
Vake	2,781
Saburtalo	1,613
Krtsanisi	1,575
Isani	1,358
Didube	1,352
Nadzaladevi	1,189
Didi Dighomi	1,076
Samgori	1,065
Gldani	1,038

Mtatsminda registrou 3,294 USD, mas numa amostra pequena. Diga isso se citar o número.

Aluguéis e rentabilidade. O aluguel médio foi de 9.8 USD por m² ao mês, para uma rentabilidade bruta de aluguel de 8.6% (Galt & Taggart, dezembro de 2025).

2026 até agora. Em julho de 2026, 4,409 apartamentos foram vendidos, alta de 22%, no valor de 395 milhões de USD, alta de 24%. O preço médio de janeiro a julho foi de 1,348 USD por m², alta de 4% (SOVA, setembro de 2026, citando a TBC Capital).

Quem compra. A Colliers estimou os compradores de Tbilisi em cerca de 90% georgianos, 4% israelenses e 2% russos (Commersant, dezembro de 2025). O próprio gráfico da Galt & Taggart pode mostrar uma parcela georgiana menor, então cite a Colliers pelo nome.

Perspectivas. A Galt & Taggart previa demanda estável e alta de preços de um dígito em 2026. A Colliers previa nenhuma queda de preços.

Batumi

Volume e valor. Em 2025, Batumi vendeu 17,478 apartamentos, alta de 15%, num mercado de cerca de 1.3 bilhão de USD, alta de cerca de 24% (Investor.ge, abril de 2026, citando a Galt & Taggart).

Preços. O preço médio de imóveis prontos para morar foi de 1,865 USD por m² em 2025, contra 1,699 USD em 2024 e 1,569 USD em 2023. Old Batumi fica acima de 3,000 USD, a periferia abaixo de 1,500 USD.

Rentabilidade. A rentabilidade bruta caiu de 8.8% para 7.4%. Para 2026, a Galt & Taggart previa vendas primárias estáveis e preços em alta de 4% a 6%.

2026 até agora.

• Primeiro semestre: 7,838 apartamentos, alta de 11.4%, no valor de 507 milhões de USD, alta de 29% (Eva Estate, agosto de 2026, citando a Colliers).
• Junho: 1,468 vendas, estrangeiros 47%, média dos imóveis novos de 1,455 USD por m², alta de 22.6%, em parte distorcida por empreendimentos de alto padrão.
• Agosto: 1,235 vendas, queda de 4.3%, no valor de 81 milhões de USD, com os compradores estrangeiros em 52%, à frente dos georgianos, e uma média ponderada dos imóveis novos de 1,386 USD por m² (Business Media Georgia, setembro de 2026, citando a Colliers).

Quem compra. Os estrangeiros ficaram com 52% das vendas de 2025, e os israelenses com 13% de todas as vendas (Investor.ge, abril de 2026). A divisão da Colliers de dezembro de 2025 foi 50% georgianos, 16% russos e 9% ucranianos (Commersant). Na pesquisa com incorporadoras da Galt & Taggart do primeiro trimestre de 2026, os estrangeiros eram cerca de 63% e os europeus cerca de 18%, com compradores ucranianos, russos e bielorrussos contados juntos (Open4Business, outubro de 2026). A Investor.ge (outubro de 2025) informou demanda crescente de Israel e do Oriente Médio e demanda russa em queda.

O risco: estoque não vendido. As incorporadoras pesquisadas em Batumi tinham cerca de 12,400 apartamentos não vendidos no fim de 2025, alta de cerca de 14% (Investor.ge, abril de 2026). Os compradores têm margem para negociar, e você tem o dever de verificar a incorporadora (aula 4).

Tbilisi e Batumi lado a lado

	Tbilisi	Batumi
Vendas, 2025	42,388	17,478
Preço típico	1,373 USD/m² primário white frame (dez. 2025)	1,865 USD/m² média pronto para morar (2025)
Rentabilidade bruta	8.6%	7.4%
Parcela estrangeira	Cerca de 10% (Colliers)	Cerca da metade
Idiomas que ajudam	Georgiano, inglês, hebraico, russo	Russo, inglês, hebraico, ucraniano, georgiano

Regras que todo corretor precisa conhecer

• Apartamentos e imóveis não agrícolas: os estrangeiros podem comprar livremente, nas mesmas condições que os georgianos (GRATA International, setembro de 2025).
• Terras agrícolas: restritas a cidadãos e entidades georgianos, exceto por herança ou por um plano de investimento aprovado pelo Governo para uma empresa georgiana de capital estrangeiro.
• Na planta: o comprador pode ser registrado na NAPR como futuro proprietário por meio de um contrato preliminar de compra, e a propriedade plena vem após a conclusão (Legal.ge, outubro de 2026; aula 6).
• Residência: um imóvel de pelo menos 150,000 USD, segundo uma avaliação certificada, pode servir de base para uma residência temporária desde 1º de março de 2026 (Erickson Immigration Group). Ele não dá direito de trabalhar (aula 2).

Como conhecer a sua região

1. Escolha um bairro ou uma parte de Batumi e percorra a pé: transporte, escolas, a orla, os novos empreendimentos.
2. Acompanhe a Galt & Taggart, a TBC Capital e a Colliers pela imprensa, e cite sempre a fonte e a data.
3. Aprenda os idiomas dos seus compradores: russo e inglês cobrem a maioria dos contatos estrangeiros, e o hebraico ajuda com os compradores israelenses.
4. Pergunte a cada incorporadora sobre os seus empreendimentos anteriores, alvarás e estoque não vendido.

Preços e regras mudam rápido, então confira a fonte oficial antes de agir. Veja a página da Geórgia e os mercados para saber o que a CloserPass cobre.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento de investimento.