Um negócio imobiliário no Marrocos do início ao fim

Um negócio no Marrocos envolve mais pessoas do que muitos iniciantes imaginam: você, o notário ou os adouls, a repartição fiscal, o registro de imóveis, o banco e, para imóveis novos, a incorporadora. Conhecer a ordem das etapas permite guiar o cliente com calma e identificar problemas cedo.

Quem faz o quê

• Você, o corretor. Encontra o comprador ou o imóvel, obtém a autorização e as fichas de visita assinadas, negocia, reúne os documentos e mantém todos dentro do cronograma.
• O notário ou dois adouls. Desde 16 de julho de 2026 (Lei 41.25), são os únicos que podem lavrar a escritura de venda, a promessa de venda e o contrato preliminar de imóvel na planta.
• A repartição fiscal (DGI). Cobra o imposto de registro do comprador e o imposto sobre o ganho imobiliário (TPI) do vendedor.
• O registro de imóveis (conservation foncière, parte da ANCFCC). Registra a venda na matrícula. A propriedade fica segura quando a matrícula mostra o nome do comprador.
• O banco. Concede o empréstimo ao comprador e, para não residentes, converte a moeda estrangeira em dirhams com comprovante.
• A incorporadora, na planta: vende a unidade, fornece a garantia e entrega o edifício.

Uma revenda, passo a passo

1. Proposta e verificações. Acerte o preço. Peça o número da matrícula e uma certidão recente do registro de imóveis. Verifique a identidade do vendedor, hipotecas e ônus. Se o imóvel for uma melkia (escritura de adouls baseada em testemunhas), avise o comprador: não há registro central, e a matrícula pode levar de 12 a 36 meses (Lesmre).
2. Promessa de venda (compromis). Assinada perante o notário ou os adouls. Ela fixa o preço, o sinal, eventual condição de financiamento e a data da escritura definitiva.
3. Sinal. Pago ao notário. Os valores pagos aos notários ficam em contas de depósito na CDG, e não na conta do vendedor.
4. Pagamento. O comprador paga por transferência bancária ou cheque. Um não residente envia moeda estrangeira por um banco marroquino e guarda o comprovante, que é o que permite repatriar o dinheiro em uma venda futura (Office des Changes).
5. Escritura definitiva. Assinada perante o notário. Se alguém assinar por meio de representante, a procuração deve ter sido registrada no tribunal antes.
6. Impostos e registro. Os impostos do comprador são pagos, e o notário registra a venda na conservation foncière, que atualiza a matrícula.
7. Imposto do vendedor. O vendedor declara e paga o TPI em até 30 dias após a venda.

Uma venda na planta (VEFA), passo a passo

As vendas na planta seguem a Lei 44-00, alterada pela Lei 107-12:

1. Contrato de reserva, só depois que o alvará de construção existir. O comprador paga 5% e pode desistir em até um mês.
2. Contrato preliminar, permitido depois de obtido o alvará de construção (Art. 618-5). Desde julho de 2026, deve ser um ato autêntico lavrado por notário ou adouls. O comprador paga 5%. A incorporadora deve dar uma garantia bancária ou de seguro para os adiantamentos.
3. Início das obras: 10%.
4. Etapas da construção (estrutura, acabamento, habite-se): 60% no total, divididos conforme o acordado.
5. Chaves e escritura definitiva: 20%, depois o registro no registro de imóveis.

A Finances News informou em 2023 que muitas incorporadoras vendem com reservas mais flexíveis. Se não houver número de alvará, garantia nem notário, diga claramente ao comprador de que proteção ele está abrindo mão. Veja Como funcionam os imóveis na planta (VEFA) no Marrocos.

Taxas e impostos

Comprador:

• Imposto de registro: 4% sobre imóvel construído (mínimo de MAD 1,000), 5% sobre terreno sem construção, 3% sobre habitação social elegível.
• Registro de imóveis: 1.5% do preço mais MAD 100 por matrícula, mínimo de MAD 500 (tabela da ANCFCC).
• Notário: geralmente cerca de 1% mais IVA. Peça um orçamento por escrito.
• Sobretaxa sobre dinheiro vivo: desde 1 de julho de 2026, 2% a mais sobre qualquer parte não rastreada de um preço acima de MAD 300,000.

Vendedor:

• TPI: 20% do ganho líquido, com mínimo de 3% do preço de venda. A moradia principal ocupada por pelo menos cinco anos é isenta, mas o mínimo de 3% continua se aplicando à parte do preço acima de MAD 4 milhões.

Honorários da imobiliária: geralmente de 2% a 3%, muitas vezes 2.5%, pagos por quem os assinou.

Exemplo calculado em MAD

Números de exemplo: um apartamento com matrícula em Casablanca é vendido por MAD 2,000,000. O vendedor o comprou por MAD 1,500,000, não é a sua moradia principal, e o ganho tributável líquido depois dos custos dedutíveis é de MAD 400,000. O vendedor assinou uma autorização com 2.5%.

Item	Cálculo	MAD
Imposto de registro (comprador)	4% x 2,000,000	80,000
Registro de imóveis (comprador)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Notário (comprador)	cerca de 1% mais IVA	cerca de 22,000 a 24,000
Certidões e despesas diversas (comprador)	estimativa	cerca de 2,000
Total do comprador além do preço		cerca de 134,000 a 136,000
Honorários da imobiliária (vendedor)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (vendedor)	o maior entre 20% x 400,000 = 80,000 e 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
O vendedor fica com	2,000,000 menos 50,000 menos 80,000	1,870,000

Os custos do comprador chegam a cerca de 6.7% a 6.8% do preço, em linha com a estimativa da ReaConsult para 2026. Se o vendedor tiver uma hipoteca, ela também é quitada com os 1,870,000.

Pontos-chave

• O notário ou os adouls redigem todas as escrituras principais. Você prepara o processo e o mantém andando.
• Revenda: verificações, compromis, sinal com o notário, pagamento bancário, escritura definitiva, registro de imóveis.
• Na planta: primeiro o alvará, depois 5, 5, 10, 60 e 20, com garantia.
• Os compradores pagam cerca de 6.5% a 7% além do preço. Os vendedores pagam o TPI em até 30 dias.

Pratique os números com o treinamento sobre finanças no Marrocos e o treinamento sobre imóveis na planta. Para compradores estrangeiros, leia Comprar imóvel no Marrocos como estrangeiro.