Um negócio na Arábia Saudita do início ao fim

As transferências sauditas agora são quase totalmente digitais. Isso as torna rápidas, mas só se cada etapa estiver pronta. Esta aula acompanha dois negócios: uma revenda e uma venda na planta.

Quem faz o quê

• O corretor assina o contrato de corretagem, verifica a propriedade, obtém a licença de publicidade, encontra o comprador e coordena as etapas.
• O vendedor geralmente registra e paga o Real Estate Transaction Tax (RETT) junto à ZATCA, a autoridade tributária, e cadastra o negócio para transferência.
• O comprador aprova a transferência na plataforma e paga pelo sistema.
• O banco, se houver financiamento, cuida da transferência e do registro da hipoteca em uma única etapa.
• As plataformas substituem grande parte da antiga papelada: a Real Estate Exchange (SREM) do Ministério da Justiça para as suas escrituras eletrônicas, e o Real Estate Registry da REGA para os imóveis registrados nele.
• Os notários ainda existem, mas, segundo a Raghdan, agora são usados com menos frequência. Para negócios complexos ou com estrangeiros, sugira que o cliente também use um advogado.

Uma revenda, passo a passo

1. Assine e registre o contrato de corretagem. Obtenha uma cópia da escritura e verifique a identidade do proprietário e eventuais hipotecas.
2. Anuncie com licença para cada anúncio (aula 4).
3. Acerte o preço. Se o comprador pagar um sinal, ele é escrito e limitado a 5% do preço.
4. Escreva quem paga o quê. O vendedor é legalmente responsável pelo RETT, mas o contrato pode transferir todo ou parte dele ao comprador. Acerte a sua comissão e o eventual IVA sobre ela por escrito.
5. Registre o negócio na ZATCA pelo serviço de RETT e pague o imposto. A Trowers observa que todos os impostos e taxas devem ser pagos eletronicamente antes do pedido de transferência, e que dinheiro vivo e cheques pré-datados não são aceitos. Sem o certificado do imposto, não há transferência.
6. Regularize a escritura, se necessário. Uma escritura em papel deve primeiro ser convertida em eletrônica, o que, segundo a Raghdan, leva até 10 dias.
7. Cadastre a transferência. As duas partes entram com o Nafath. No SREM, o vendedor informa a identidade do comprador, o preço, o IBAN bancário e a referência do imposto. No Registry, as etapas são parecidas.
8. O comprador aprova e paga. No SREM, o dinheiro vai para uma conta intermediária, e o vendedor recebe depois da verificação. No Registry, o pagamento ao vendedor pode levar até três dias úteis.
9. Nova escritura. A escritura é emitida em nome do comprador, muitas vezes em poucas horas quando tudo está pronto.
10. Receba a sua comissão conforme o seu contrato.

Uma venda na planta, passo a passo

1. Verifique o projeto no Wafi. Ele deve ter uma licença ativa do tipo certo e uma incorporadora registrada.
2. Assine um contrato de marketing com a incorporadora e obtenha uma licença de publicidade para cada anúncio.
3. Reserva. Durante o período da licença de marketing, a incorporadora pode receber uma reserva de até 5% do valor da unidade, que vai para a conta escrow.
4. Contrato de venda. Deve indicar uma data de entrega e o cronograma de pagamentos.
5. Os pagamentos vão para a conta escrow, para o IBAN escrow do projeto, nunca para você. O dinheiro só sai da conta escrow com ordens assinadas pela incorporadora, pelo engenheiro consultor e por um contador certificado.
6. Entrega e título. Na conclusão, a unidade é entregue, e 5% do custo da obra ficam na conta escrow por um ano para cobrir vícios ocultos, salvo se uma apólice de seguro os cobrir.

Taxas e impostos a explicar

• RETT: 5% do valor, nunca abaixo do valor justo de mercado. As vendas de imóveis pagam RETT em vez de IVA.
• Alívio para o primeiro imóvel: o Estado cobre o RETT nos primeiros SAR 1 milhão do primeiro imóvel de um cidadão saudita elegível.
• Taxa de alienação para não sauditas: 2% em Riyadh, Jeddah, Makkah e Madinah, 0% nas demais (a lei permite até 5%). Quem paga é acordado entre as partes.
• Taxa de transferência do Real Estate Registry: a Trowers informa SAR 1,600, sujeita a mudanças. Confirme na plataforma.
• Comissão de corretagem: 2.5% por padrão, paga pela parte que assinou com você. Se a sua imobiliária acrescentar IVA de 15%, escreva isso no contrato.

Exemplo calculado em riais

Um não saudita residente compra um apartamento por SAR 1,500,000 dentro de uma zona de propriedade estrangeira em Riyadh. Você assinou apenas com o vendedor, pela taxa padrão. O contrato diz que o comprador paga o RETT e a taxa de 2%.

Item	Cálculo	Valor
RETT (comprador, por contrato)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Taxa para não sauditas (comprador)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Taxa de transferência do Registry	Valor da Trowers	SAR 1,600
A sua comissão (vendedor)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

O custo total do comprador é 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000, mais a taxa do Registry se ele a pagar. O vendedor paga a sua comissão de SAR 37,500 com o preço, mais SAR 5,625 de IVA se a sua imobiliária o acrescentar (37,500 × 15%).

As taxas aqui são novas e podem mudar. Verifique a fonte oficial antes de agir. Teste os números você mesmo com a calculadora de comissão e pratique com os cálculos sauditas.