Regularizar-se: registros regionais, formação e situação profissional

Em muitos países, esta aula seria sobre um exame e uma licença. A Espanha é diferente. Não há licença nacional, mas o lugar onde você trabalha e a forma como trabalha definem o que você deve fazer. Aqui está o quadro completo, região por região.

Por que não há licença nacional

O Real Decreto-lei 4/2000 (artigo 3) abriu a intermediação imobiliária a qualquer pessoa, sem diploma nem filiação a um conselho. Segundo o Consumer, o último exame de acesso ao título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) aconteceu em 9 de abril de 2000.

O título de API e os Colegios de APIs ainda existem. A filiação é opcional. Alguns corretores usam a filiação como selo de qualidade, e em Valência os membros dos colegios seguem regras próprias, e não o registro regional. A habitação é competência regional, então algumas regiões criaram os seus próprios registros. A OCU listou Madrid, as Ilhas Canárias e Navarra como regiões com registro voluntário em janeiro de 2026.

As regiões em resumo

Região	Registro	Situação em outubro de 2026
Catalunha	Registro AICAT (Lei 18/2007, Decreto 12/2010)	Obrigatório
Comunidade Valenciana	Registro RAI (Decreto 98/2022)	Obrigatório, algumas condições anuladas em 2025
Andaluzia	Registro de Agentes Especializados (Lei 5/2025)	Criado por lei, abertura não confirmada
Ilhas Baleares	Registro oficial (Lei 3/2024)	Voluntário

Catalunha: AICAT

Quem intermedeia vendas ou locações na Catalunha de forma habitual e remunerada deve se registrar. A página do procedimento da Generalitat fixa estas condições:

• Formação: um diploma relacionado (como direito, economia, administração, arquitetura ou engenharia de edificações) ou certificados de cursos reconhecidos sobre temas imobiliários. Em uma empresa, os diretores e o responsável por cada escritório devem cumprir esse requisito.
• Um escritório aberto ao público, com as suas licenças, salvo se você trabalhar apenas online.
• Seguro de responsabilidade civil de pelo menos €100,000 por sinistro e €600,000 por ano por escritório, ou €150,000 e €1,000,000 se atuar apenas online.
• Uma garantia de pelo menos €60,000 por ano por escritório, ou €300,000 por corretor se atuar apenas online.

Você faz o pedido online, com a apólice de seguro, o comprovante da garantia e o comprovante de formação. Não há taxa. O registro é por tempo indeterminado, então não há renovação, mas você deve atualizar os seus dados sempre que algo mudar. Depois, você exibe o selo e o número oficiais na placa do escritório, nos seus papéis e em toda a sua publicidade.

Comunidade Valenciana: Decreto 98/2022

O registro valenciano é obrigatório desde 16 de outubro de 2022 para quem intermedeia, assessora ou gere vendas, locações, permutas ou cessões de direitos sobre imóveis. Os pontos principais das perguntas frequentes da Generalitat:

• Formação: certificados de pelo menos 200 horas-aula sobre temas imobiliários, de centros públicos, universidades ou centros aprovados.
• Cada escritório precisa de um gestor responsável que cumpra a regra de formação. Uma pessoa pode supervisionar no máximo três escritórios.
• Corretores que atuam apenas online precisam de um endereço físico na região.
• Você faz o pedido online.

A decisão de 2025. Em janeiro de 2025, o Tribunal Superior de Justiça de Valência (TSJCV) acolheu parcialmente um recurso da autoridade de concorrência CNMC. Ele anulou a garantia de €60,000, o seguro de responsabilidade civil de €100,000 e outros requisitos. O registro em si continuou. A decisão podia ser objeto de recurso ao Supremo Tribunal, então pergunte à Generalitat o que se aplica no dia em que você se registrar.

Andaluzia: Lei 5/2025

A Lei de Habitação 5/2025 da Andaluzia cria um Registro de Agentes Imobiliários Especializados do Setor Residencial, que o preâmbulo considera obrigatório. O artigo 52 exige:

• O título de API, um diploma pertinente, quatro anos de experiência comprovada ou filiação a um colegio de corretores.
• Pelo menos 100 horas de formação específica nos quatro anos anteriores, para o dono do negócio e para 50% da equipe.
• Uma garantia ou seguro, e ficha limpa em relação à atividade.

Uma disposição final deixa o início do registro para uma etapa posterior. Não conseguimos confirmar que ele estava aberto em outubro de 2026. Guarde desde já os comprovantes da sua experiência e formação.

Ilhas Baleares: um registro voluntário

A Lei 3/2024 criou um registro oficial que o governo das Baleares descreve como voluntário. Os corretores registrados devem ter formação, uma garantia de pelo menos €60,000 por ano e um seguro de €100,000 por sinistro e €600,000 por ano, e exibem um selo e uma placa.

Passo a passo

1. Escolha a sua região e o seu modelo. Escritório, apenas online, empregado ou autônomo.
2. Obtenha o seu NIE (formulário EX-15, taxa de €9.84, veja a aula 2).
3. Escolha a sua situação profissional.
   • Empregado: a imobiliária inscreve você na Seguridade Social.
   • Autónomo: entregue o formulário de cadastro fiscal 036 ou 037 à Agência Tributária e depois entre no regime de autônomos (RETA). Os novos autónomos pagam uma tarifa fixa de €80 por mês nos primeiros 12 meses (Billeo); depois disso, os mínimos de 2026 vão de €200 a €590 por mês conforme a faixa de renda (El Derecho).
4. Faça a formação de que a sua região precisa: 200 horas em Valência, 100 horas na Andaluzia quando o registro abrir, cursos reconhecidos na Catalunha.
5. Providencie seguro e garantia na Catalunha, ou nas Baleares se você aderir.
6. Registre-se online e aguarde o seu número.
7. Exiba o seu número no escritório, nos documentos e em todo anúncio.
8. Mantenha os dados atualizados sempre que o seu escritório, a sua equipe ou a sua seguradora mudar.

Se você entrar em uma imobiliária, o registro dela cobre os funcionários que apenas mostram imóveis para ela. Peça o número dela.

As regras regionais mudam rápido, então verifique a fonte oficial antes de agir. Pratique no treinamento sobre as regras da Espanha e leia Como se tornar corretor de imóveis na Espanha.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico.