As regras que você segue todos os dias na Espanha

As regras para corretores na Espanha são mais leves do que em muitos mercados, mas as que existem são aplicadas. A maioria dos problemas vem de uma autorização fraca, de um anúncio descuidado, de dinheiro vivo ou de honorários cobrados da pessoa errada. Esta aula transforma as regras em hábitos diários.

1. Primeiro, uma autorização por escrito

O seu contrato com o vendedor é a nota de encargo. Sem ela, você terá dificuldade para provar o seu direito aos honorários. O Decreto 12/2010 da Catalunha a trata como o documento que dá início ao trabalho do corretor, e o registro das Baleares fixa um conteúdo mínimo para ela.

Uma nota de encargo sólida informa:

• As partes, o imóvel e os seus dados no Registro de Imóveis.
• O preço pedido.
• Os honorários, e se são mais IVA ou com IVA incluído.
• Quando os honorários são devidos. A OCU aconselha que seja na assinatura da escritura.
• Se é exclusiva, e por quanto tempo. A OCU encontrou prazos de exclusividade de 3 a 6 meses, às vezes com renovação automática.

Seja justo com a exclusividade. O Supremo Tribunal aceitou autorizações exclusivas, mas os tribunais as analisam pela lei do consumidor: redação clara, prazo determinado, trabalho real da imobiliária e compensação proporcional. O Ministério do Consumo observa que os tribunais costumam considerar excessivas as penalidades acima de metade dos honorários quando o proprietário vende por conta própria. Um modelo que cobra 100% nesse caso é um risco.

Faça também cada comprador que você leva às visitas assinar uma ficha de visita.

2. Mantenha os seus anúncios em ordem

• Etiqueta energética. A OCU diz que a classe e a etiqueta de eficiência energética devem constar de todos os anúncios de venda e de locação. Peça o certificado ao proprietário antes de publicar.
• Número de registro. Na Catalunha, o seu selo e número AICAT vão em toda a publicidade.
• Locações de temporada. Desde 1 de julho de 2025, as locações de curta temporada precisam de um número do Registro Único de Arrendamentos nacional exibido no anúncio, e as plataformas de reserva devem exigi-lo.
• Nada de promessas que você não pode cumprir. Não anuncie um “golden visa” (ele acabou em 3 de abril de 2025) nem uma licença turística que você não verificou. Desde abril de 2025, um novo apartamento turístico em um edifício precisa da aprovação de três quintos dos proprietários (Cuatrecasas).

3. Conheça o seu cliente

Pela Lei 10/2010, os corretores que intermedeiam vendas de imóveis são sujeitos obrigados. O SEPBLAC, a unidade de inteligência financeira da Espanha, os supervisiona. O Real Decreto-lei 7/2021 estendeu a obrigação às locações de €10,000 ou mais por mês (Garrigues).

As suas obrigações, na prática:

1. Identificar cada cliente com um documento oficial.
2. Identificar o beneficiário final quando o comprador é uma empresa ou um trust.
3. Perguntar de onde vem o dinheiro, e aplicar verificações mais rigorosas quando o risco for maior.
4. Guardar registros do que você verificou.
5. Comunicar negócios suspeitos ao SEPBLAC, sem avisar o cliente.

Peça à sua imobiliária o procedimento por escrito e o nome do responsável por compliance.

4. Nada de dinheiro vivo

A Lei 11/2021 limita os pagamentos em dinheiro vivo a €1,000 quando há uma empresa ou um profissional envolvido (€10,000 para pessoas físicas não residentes que não atuem como empresa). Dividir um pagamento não contorna o limite. Receba os seus honorários por transferência bancária contra fatura, sempre.

5. Na locação, quem paga é o locador

A Lei de Habitação 12/2023 alterou a Lei de Arrendamentos Urbanos: nas locações residenciais de longo prazo, os custos da imobiliária e do contrato são pagos pelo locador. Não cobre dos inquilinos uma “taxa de busca”, uma “taxa de gestão” ou qualquer outro nome para a mesma coisa.

O Ministério do Consumo alertou em fevereiro de 2024 que essas cobranças podem ser infrações graves, com multas de €10,001 a €100,000, ou de quatro a seis vezes o lucro ilícito. Em outubro de 2024, abriu investigações contra várias imobiliárias.

O que leva corretores a serem multados ou suspensos

Prática	Risco
Cobrar dos inquilinos em uma locação residencial de longo prazo	Multas pela lei do consumidor (veja acima)
Cláusulas abusivas de exclusividade ou de penalidade	Cláusula anulada, honorários perdidos
Trabalhar na Catalunha sem registro	Sanções; corretores registrados podem ser suspensos pela Lei 18/2007
Receber dinheiro vivo acima do limite	Multas tributárias pela Lei 11/2021
Pular as verificações de prevenção à lavagem de dinheiro	Sanções pela Lei 10/2010
Anúncios sem a etiqueta energética	Descumprimento das regras de consumo e de energia

Os seus hábitos diários

• Nenhuma visita sem autorização assinada.
• Nenhum anúncio sem a etiqueta energética e, quando necessário, o seu número de registro.
• Nenhuma proposta sem identificação e verificação da origem dos recursos.
• Nenhum pagamento em dinheiro vivo.
• Nenhum honorário cobrado de um inquilino de longo prazo.

Essas regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir. Pratique-as no treinamento sobre as regras da Espanha e nas habilidades com clientes. Sobre honorários, veja comissão do corretor na Espanha.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico.