Conheça o mercado espanhol: litoral, cidades e compradores

A Espanha não é um único mercado. Um estúdio na cidade de Málaga, uma villa na Golden Mile de Marbella e um bangalô em Torrevieja atraem compradores diferentes, a preços diferentes, por razões diferentes. Conhecer essas diferenças é o que faz os clientes confiarem em você.

O panorama geral

O INE contou 714,237 vendas de imóveis residenciais na Espanha em 2025, alta de 11.5% em relação a 2024. No 2º trimestre de 2026, os registros de imóveis registraram um preço médio recorde de €2,487 por m², e os estrangeiros fizeram um recorde de 15.98% das compras (Registradores).

A demanda estrangeira se concentra no litoral e nas ilhas. No 2º trimestre de 2026, a participação estrangeira foi de 46.43% na província de Alicante e de 37.01% na província de Málaga, as duas mais altas da Espanha. Os principais compradores estrangeiros no país foram britânicos, holandeses, alemães e marroquinos, seguidos de romenos, italianos, franceses e poloneses.

Muitos compradores estrangeiros já moram e trabalham na Espanha. Outros são não residentes comprando uma segunda residência. Pergunte cedo em qual caso o seu cliente está: impostos, financiamentos e papelada são diferentes.

Costa del Sol: Málaga e o Golden Triangle

A cidade de Málaga é um polo de tecnologia, cultura e trabalho remoto, com aeroporto internacional e trem de alta velocidade para Madrid. O idealista registrou na cidade um recorde de €3,938 por m² em agosto de 2026, alta de 5.1% em um ano. O distrito Este (El Limonar, Pedregalejo, El Palo) era o mais caro, com cerca de €4,990.

Marbella, Benahavís e Estepona formam o Golden Triangle. Dados notariais divulgados pela Brainsre trouxeram estas médias de 2025:

Cidade	Média 2025	Variação anual	Compradores estrangeiros
Marbella	€4,424 por m²	+7.67%	cerca de 62%
Estepona	€3,214 por m²	+10.89%	cerca de 71%

Em Marbella, os britânicos lideraram (12.4% das compras), seguidos de suecos e holandeses. Em Estepona, os holandeses lideraram (16.8%). Estepona foi a que mais cresceu no Triangle, impulsionada pelos imóveis novos ao longo da New Golden Mile.

Explore Marbella, Estepona e Málaga.

Costa Blanca: província de Alicante

A Costa Blanca é mais barata. O Registradores estimou a província de Alicante em €2,267 por m² no 2º trimestre de 2026, contra €3,347 na província de Málaga. Dentro da província, os dados do pisos.com de junho de 2026 mostram uma divisão clara:

• Norte (Calpe cerca de €4,029, Altea cerca de €3,564, Jávea cerca de €3,388 por m²): villas e vista para o mar, populares entre compradores holandeses, belgas, britânicos, alemães e escandinavos.
• Benidorm (cerca de €3,699): uma capital turística de arranha-céus para investidores em locação e aposentados.
• Sul (Torrevieja cerca de €2,751, Orihuela cerca de €3,117): golfe, bangalôs e preços de entrada.
• Cidade de Alicante (cerca de €2,614): demanda o ano todo de residentes.

Dados notariais colocaram os holandeses em primeiro lugar entre os compradores estrangeiros não residentes em 2025, e o idealista apontou Jávea, Torrevieja e Dénia como as suas principais buscas na Costa Blanca. Veja Alicante e a Costa Blanca.

Quem compra, e por quê

• Compradores em busca de qualidade de vida e aposentadoria do norte da Europa querem sol, golfe, serviços de saúde e voos para casa.
• Famílias e trabalhadores remotos escolhem Málaga, Estepona ou a cidade de Alicante pelas escolas e pela vida o ano todo.
• Investidores olham a rentabilidade. O idealista estimou a rentabilidade bruta de aluguel nacional em 6.5% no 2º trimestre de 2026, e a de Málaga em cerca de 5.2%.
• Compradores de alto padrão em Marbella querem imóveis novos escassos e residências de marca.

Desde 3 de abril de 2025, comprar um imóvel não dá mais visto de residência (La Moncloa). Venda o imóvel pelos seus próprios méritos.

Na planta, revenda e locação

Na planta. Dados da Savills divulgados em julho de 2026 mostram alguns empreendimentos na Costa del Sol vendendo 30% a 50% das unidades antes do início das obras. Os compradores querem garantias, pagamentos por etapas e uma data de entrega clara (aula 6).

Revenda. A maioria das vendas é de imóveis usados: em dezembro de 2025, o INE registrou 78.4% de revendas e 21.6% de imóveis novos. Os compradores querem um preço justo, título limpo e papelada rápida.

Locação. Os aluguéis de longo prazo são altos: cerca de €23.9 por m² por mês em Marbella e €16.4 na cidade de Málaga em julho de 2026 (idealista). As locações de temporada estão ficando mais restritas. Málaga suspendeu novos registros de apartamentos turísticos em agosto de 2025 por até três anos e, em julho de 2026, passou a congelar novos usos turísticos em zonas residenciais por três anos. Verifique sempre as regras locais antes que um investidor compre para locação de temporada.

Como conhecer a sua região

1. Escolha uma região e conheça as suas ruas, escolas, praias e novos projetos.
2. Acompanhe os preços do Registradores, dos notários, do INE e dos portais, e cite sempre a sua fonte.
3. Conheça as três principais nacionalidades de compradores e os seus idiomas.
4. Visite lançamentos de incorporadoras e apartamentos decorados todo mês.

Preços e regras mudam rápido, então verifique a fonte oficial antes de agir. Pratique com os treinamentos sobre regiões da Espanha e investimento na Espanha.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento de investimento.