As regras que você segue todos os dias na Tailândia

A Tailândia não tem uma lei dos corretores com uma lista de deveres, então as regras que você segue todos os dias vêm de vários lugares: o seu contrato com o proprietário, o Condominium Act, a papelada bancária do dinheiro estrangeiro, as obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro e, desde outubro de 2026, uma ofensiva nacional contra a propriedade por meio de nominees. A maioria dos problemas vem de uma comissão que ninguém pôs por escrito, de uma promessa que a lei não sustenta ou de dinheiro que chegou pelo caminho errado. Esta aula transforma as regras em hábitos.

1. Combine a comissão, por escrito

Não há taxa legal supletiva na Tailândia. A FazWaz situa a comissão de venda usual em 3% a 5% do preço, paga pelo vendedor e embutida no preço pedido. Como nada na lei preenche a lacuna, o seu acordo por escrito com o proprietário é a sua única proteção. Ele deve indicar:

• O imóvel e o negócio (venda ou aluguel).
• A comissão, em percentual ou valor, e quem paga.
• Quando é devida: na assinatura do contrato de compra e venda ou na transferência no Departamento de Terras.
• Se a autorização é exclusiva, e por quanto tempo.
• Como é dividido um negócio feito em parceria com outra imobiliária.

Conheça a sua função. Se você é estrangeiro, não capta proprietários, não mostra unidades e não negocia (aula 2). O acordo é assinado pela imobiliária e conduzido por colegas tailandeses. A descrição do cargo na sua autorização deve corresponder ao seu trabalho real (Thaiger).

2. Anuncie apenas o que a lei permite

A maioria das reclamações no setor imobiliário tailandês começa com uma promessa. Estas são as que você nunca deve fazer:

• “Arrendamentos de 99 anos” ou “cota estrangeira de 75%”. Em junho de 2024, o Gabinete aprovou em princípio elevar a cota estrangeira nos condomínios para 75% e estender os arrendamentos para 99 anos, mas o então ministro do Interior disse que o projeto não estava pronto (The Nation, junho de 2024). Até junho de 2026, nenhum dos dois tinha virado lei (Bektu). Diga assim: a cota de 49% e o limite de 30 anos para o arrendamento continuam valendo.
• “30+30+30” como garantia. Essas estruturas são muito usadas no marketing (Pattaya Mail, fevereiro de 2026), mas as renovações são só promessas contratuais. A Bektu explica que os tribunais geralmente só fazem valer o primeiro prazo registrado de 30 anos. Você pode descrever uma opção de renovação. Nunca a venda como 90 anos.
• “Freehold” sem verificar a cota. A propriedade estrangeira de condomínios em freehold é limitada a 49% da área vendável de um prédio. Acima disso, um estrangeiro só pode fazer um arrendamento. Verifique se o prédio ainda tem espaço na cota estrangeira antes de anunciar uma unidade como freehold para estrangeiros.
• “Protegido por escrow” quando não é. O escrow do Escrow Act B.E. 2551 (2008) é voluntário e só se aplica se as duas partes concordarem em usar um agente de escrow licenciado (Thailand Law Online). A maioria dos compradores paga a incorporadora diretamente.
• Terreno em nome de um estrangeiro. Estrangeiros não podem ser donos de terrenos. Nunca anuncie um terreno ou uma casa com terreno como algo de que um comprador estrangeiro pode ser dono diretamente.

3. Conheça o contrato padrão de condomínio

A seção 6/2 do Condominium Act, acrescentada em 2008, exige que um contrato de venda de condomínio com uma incorporadora siga o modelo padrão do Ministério do Interior (Siam Legal). As cláusulas fora do modelo são inválidas, e a seção 63 fixa uma multa de 100,000 baht. As principais proteções para o comprador:

• A incorporadora deve indicar uma data de transferência e dar 30 dias de aviso prévio.
• A obra não pode ficar parada por mais de um ano.
• Garantia contra defeitos de 5 anos para a estrutura e 2 anos para as outras partes.
• O comprador pode ceder o contrato a outra pessoa sem taxa.
• Uma multa por atraso na entrega de pelo menos 0.01% ao dia, limitada a 10%.

Quando um comprador mostrar um contrato que se afasta desses termos, encaminhe-o a um advogado antes de assinar.

4. Acerte o dinheiro estrangeiro: o formulário FET

Um comprador estrangeiro que quer um condomínio em freehold em nome próprio deve comprovar que o dinheiro veio do exterior. A Storm Real Estate Phuket (setembro de 2026) explica:

• O formulário Foreign Exchange Transaction (FET) é emitido pelo banco tailandês que recebe o dinheiro.
• Normalmente é exigido para transferências de USD 50,000 ou mais.
• Os recursos devem ser transferidos do exterior, em moeda estrangeira, antes da transferência do imóvel.

O Departamento de Terras usa o formulário ao registrar a unidade em nome do estrangeiro. Avise os compradores no primeiro dia. Dinheiro que entrou pelo caminho errado é o motivo clássico de atraso em uma transferência para estrangeiro.

5. Conheça o seu cliente e a origem dos recursos

A Themis Partner inclui as obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro entre as regras que se aplicam às imobiliárias. Peça à sua imobiliária o procedimento por escrito e siga-o em cada processo. Na prática diária:

1. Identifique cada comprador e vendedor, e o verdadeiro dono por trás de qualquer empresa.
2. Entenda o dinheiro: de onde vem e como vai chegar.
3. Receba as comissões só por transferência bancária na conta da empresa, mediante fatura.
4. Guarde registros de cada verificação que fizer.

A ofensiva de 2026 contra nominees aumenta o risco. A campanha nacional lançada em 19 de outubro de 2026 acrescenta verificações extras nas compras acima de 2 milhões de baht ou com valor avaliado acima de 5 milhões de baht, e os cônjuges tailandeses de estrangeiros devem comprovar a origem dos recursos (Thai Examiner, outubro de 2026). A Leto também relata uma circular do Departamento de Terras de 15 de maio de 2026 sobre a verificação dos beneficiários finais. Espere perguntas no escritório de terras e prepare os clientes para elas.

Nunca sugira uma estrutura com nominee, um “amigo” tailandês no título ou uma empresa com sócios tailandeses só no papel para contornar a proibição de terrenos. Você coloca em risco o dinheiro do seu cliente e a sua própria carreira.

O que coloca as pessoas em apuros

Prática	Risco
Um estrangeiro mostrando unidades ou negociando	Multa, deportação e proibição de entrada para o trabalhador, multa para o empregador (aula 2)
Nenhum acordo de comissão por escrito	Nenhuma regra legal supletiva em que se apoiar, e uma disputa sobre quem paga
Vender um arrendamento de 99 anos ou uma cota de 75%	Prometer direitos que não existem na lei
Vender 30+30+30 como garantido	Geralmente, só os primeiros 30 anos registrados são aplicados
Dinheiro enviado sem FET ou em baht	Uma transferência em freehold que não pode ser registrada em nome do estrangeiro
Sugerir um nominee	Investigação e possível perda do terreno na ofensiva de 2026

Os seus hábitos diários

• Nenhuma captação sem acordo de comissão por escrito.
• Nenhum anúncio que prometa mais do que a cota de 49% e o arrendamento de 30 anos permitem.
• Nenhuma reserva sem documento de identidade e uma origem clara dos recursos.
• Todo comprador estrangeiro informado sobre o FET antes de enviar qualquer dinheiro.
• Nada de dinheiro vivo, e nada de nominees, nunca.

Estas regras mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique-as em habilidades com clientes.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico. A CloserPass não tem vínculo com nenhum órgão governamental da Tailândia.