Conheça o mercado tailandês: quatro regiões, compradores estrangeiros e regras de propriedade

A Tailândia não é um mercado só. Um condomínio urbano em Bangkok, uma unidade com vista para o mar em Jomtien, uma villa com piscina em Phuket e uma casa na encosta em Koh Samui atraem compradores diferentes, a preços diferentes, sob as mesmas regras rígidas de propriedade. Conhecer tanto os lugares quanto as regras é o que faz os clientes confiarem em você.

O panorama geral

Os melhores dados públicos sobre compradores estrangeiros vêm do Real Estate Information Center (REIC), que contabiliza as unidades em condomínio transferidas a estrangeiros.

• 2025: 14,899 unidades, alta de 2.2%, no valor de 60.92 bilhões de baht, queda de 10.7%. Os estrangeiros ficaram com 14.7% de todas as unidades em condomínio transferidas e 25% do valor (Khaosod English, março de 2026).
• Primeiro semestre de 2026: 6,533 unidades, queda de 8.8%, no valor de 28.267 bilhões de baht, queda de 1.5%. Isso é 11.7% das unidades e 21.7% do valor, com média de 4.3 milhões de baht e 43.9 m² por unidade (The Nation, setembro de 2026).
• Segundo trimestre de 2026: 3,292 unidades, alta de 1.4%, no valor de 14.803 bilhões de baht, alta de 20.2%.

Província	Unidades em condomínio de estrangeiros, 2025	Valor, 2025	Média por unidade (calculada)
Bangkok	7,029	35.39 bilhões de baht	cerca de 5.0 milhões de baht
Chonburi (Pattaya)	4,164	11.59 bilhões de baht	cerca de 2.78 milhões de baht
Phuket	1,190	6.09 bilhões de baht	cerca de 5.1 milhões de baht

As médias são uma divisão nossa dos totais do REIC, não números publicados. Diga isso quando citá-las.

Quem compra

Em unidades em 2025: China 4,940 (queda de 12.9%), Mianmar 1,968 (alta de 41.8%) e Rússia 1,172 (alta de 8.6%) (Khaosod English).

Em valor no primeiro semestre de 2026, os dez primeiros foram China, Rússia, Mianmar, EUA, Taiwan, França, Reino Unido, Alemanha, Austrália e Índia. Os americanos pagaram a média mais alta, cerca de 6.6 milhões de baht por unidade (The Nation, setembro de 2026).

Cada nacionalidade tem o seu próprio mapa (The Nation, agosto de 2026):

Compradores	Primeiro semestre de 2026, em valor	Onde compram
Chinês	6.874 bilhões de baht, queda de 27.7%	Bangkok e Chonburi
Russo	3.603 bilhões de baht, alta de 75.9%	Phuket e Chonburi
Mianmar	2.457 bilhões de baht, queda de 16.2%	Bangkok

As quatro regiões

Bangkok é de longe o maior mercado estrangeiro, com 7,029 unidades e 35.39 bilhões de baht em 2025. Os compradores chineses e de Mianmar lideram. Espere o maior número de imobiliárias, as maiores consultorias e a maior concorrência.

Pattaya (Chonburi) é o segundo mercado em unidades. O Pattaya Mail (fevereiro de 2026) descreve um excesso estrutural de oferta, e não um colapso, pior em Jomtien e na orla sul, com incorporadoras usando descontos e condições de pagamento flexíveis. Os compradores de Mianmar são a principal nova fonte de demanda, mudando-se em busca de escolas, saúde e estabilidade. As unidades são mais baratas do que em Bangkok, cerca de 2.78 milhões de baht em média.

Phuket cresce com os compradores estrangeiros e encolhe com as incorporadoras. A Krungsri Research (agosto de 2026) relata:

• Transferências de condomínios a estrangeiros em 2025 em alta de 18.3%, para 1,190 unidades, 82.3% de todas as transferências de condomínios a estrangeiros no Sul, e alta de 52.2%, para 420 unidades, no primeiro trimestre de 2026.
• Mas lançamentos em queda de 52.6%, para 7,205 unidades, e vendas em queda de 61.1%, para 5,374 unidades, em 2025, com 14,008 unidades não vendidas no valor de 193.7 bilhões de baht.
• As villas custam em média 44.8 milhões de baht, e a absorção de villas caiu para 1.8% ao mês, cerca de 50 meses para vender o estoque.
• Principais compradores estrangeiros: russos, chineses, franceses, britânicos e americanos. A previsão para 2026 é de lançamentos em queda de 4.2% e vendas em queda de 7.3%.

Koh Samui é uma ilha de villas. A Samui Property Group, uma imobiliária, relatou em maio de 2026, a maior parte com dados da C9 Hotelworks de junho de 2025:

• Um mercado primário de 2,882 unidades em 117 empreendimentos, no valor de 30.3 bilhões de baht, divididos em 52% condomínios e 48% villas.
• Uma mediana de 88,500 baht por m² para condomínios e uma mediana de 14.9 milhões de baht para villas de três quartos.
• Compradores estrangeiros em 85% a 90% dos negócios com villas, citando a Colliers.
• Mais consultas depois da terceira temporada de The White Lotus, filmada em Maenam e exibida em 2025, mas sem números medidos.

Regras que todo corretor precisa conhecer

A cota de 49% nos condomínios. Pelo Condominium Act B.E. 2522 (1979), estrangeiros podem ser donos de unidades em condomínio em freehold, mas a área de propriedade estrangeira não pode passar de 49% da área vendável total do prédio. Acima disso, um estrangeiro só pode arrendar (Bektu, junho de 2026). Em um prédio com 10,000 m² de área vendável, os estrangeiros podem ser donos de no máximo 4,900 m².

Nada de terrenos. Estrangeiros não podem ser donos de terrenos, e uma empresa com mais de 49% de capital estrangeiro ou com maioria de sócios estrangeiros é tratada como estrangeira pela seção 97 do Land Code (Leto).

O arrendamento de 30 anos. O arrendamento residencial registrado mais longo é de 30 anos. Promessas de renovação como 30+30+30 são contratuais, e os tribunais geralmente só fazem valer o primeiro prazo registrado (Bektu).

As propostas de 2024 nunca viraram lei. Em junho de 2024, o Gabinete aprovou em princípio uma cota estrangeira de 75% nos condomínios e arrendamentos de 99 anos, mas o projeto não estava pronto (The Nation, junho de 2024). Até junho de 2026, nenhuma das mudanças tinha sido promulgada (Bektu). A frase certa para os clientes em outubro de 2026: a cota de 49% e o limite de 30 anos para o arrendamento continuam valendo.

No fim de 2026, a direção é de mais rigor, não de flexibilização. Em 19 de outubro de 2026, o primeiro-ministro lançou uma ofensiva nacional contra a propriedade de terras por meio de nominees, com verificações extras nas compras acima de 2 milhões de baht (Thai Examiner, outubro de 2026; aula 4).

Na planta em duas linhas

A maioria dos condomínios novos é vendida na planta, com o contrato padrão do Condominium Act, geralmente paga em etapas diretamente à incorporadora, com escrow só se as duas partes concordarem (aula 6). Em Phuket e Pattaya, o excesso de oferta dá ao comprador margem para negociar, e você tem o dever de verificar a incorporadora.

Como conhecer a sua região

1. Escolha uma região e aprenda as suas ruas, transportes, escolas, hospitais e novos empreendimentos.
2. Acompanhe os dados do REIC pela imprensa, e sempre cite a fonte e a data.
3. Aprenda as nacionalidades e os idiomas dos seus compradores: chinês e birmanês em Bangkok, russo em Phuket, birmanês e russo em Pattaya.
4. Pergunte em cada prédio quanto resta da cota estrangeira, e a cada incorporadora sobre as condições de pagamento e o histórico.

Preços e regras mudam rápido, então verifique a fonte oficial antes de agir. Veja a página da Tailândia e os mercados para saber o que a CloserPass cobre.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento de investimento.