Carreiras imobiliárias em Portugal

As regras que um corretor precisa conhecer

Órgãos públicos

A mediação imobiliária é regulada a nível nacional pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), a entidade que concede a licença de mediação AMI, mantém o registo público das empresas licenciadas, cobra a taxa anual de regulação e fiscaliza os deveres das imobiliárias em matéria de prevenção do branqueamento de capitais pela Lei 83/2017. A Lei 15/2013 ainda cita o seu antecessor, o InCI, como autoridade competente. Em torno dele, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT, Portal das Finanças) emite os números fiscais e cobra o IMT, o Imposto do Selo, o IMI e o AIMI; as Conservatórias do Registo Predial e os notários registam as escrituras; a AIMA trata das autorizações de residência dos estrangeiros desde que assumiu essa função do SEF; o Turismo de Portugal gere o registo nacional do alojamento local (RNAL); e o INE e o Banco de Portugal publicam as principais estatísticas de preços e de crédito habitacional

Licença

Em Portugal, a mediação imobiliária só pode ser exercida por uma empresa de mediação licenciada e mediante contrato (Lei 15/2013, artigo 3). Qualquer prestador estabelecido em Portugal, seja uma sociedade ou um empresário em nome individual, precisa de uma licença do IMPIC, cujo número é conhecido como AMI. A lei fixa apenas duas condições: idoneidade comercial e seguro de responsabilidade civil de pelo menos EUR 150,000, ou uma garantia financeira equivalente. A idoneidade se perde, por exemplo, após uma insolvência sem plano aprovado pelo tribunal, ou quando um representante legal tem uma condenação definitiva a pena de prisão nos últimos cinco anos por burla, abuso de confiança, corrupção ou branqueamento de capitais. Quando a Lei 15/2013 substituiu o regime anterior, eliminou a exigência de capital próprio positivo e a comprovação da situação fiscal e contributiva regularizada. As taxas do IMPIC são de EUR 100 pela licença e EUR 265 pela taxa anual de regulação (proporcional no primeiro ano), e ele deve decidir em até 20 dias, com deferimento tácito se não o fizer. As licenças não têm data de validade, mas todo mês de janeiro o titular deve pagar a taxa anual e comprovar de novo que cumpre os requisitos (certificado de registo criminal de cada representante legal, seguro válido e, para as sociedades, o código da certidão do registo comercial); em 2026 o prazo de pagamento foi 20 de fevereiro de 2026, e a falta de pagamento ou de comprovação dos requisitos leva ao cancelamento. As empresas já licenciadas noutro país do EEE podem se registar no IMPIC para se estabelecer em Portugal, ou notificar o IMPIC em até 60 dias após uma primeira prestação ocasional de serviços.

Quem pode ser corretor

A licença pertence à empresa, não a cada vendedor. A Lei 15/2013 reconhece dois tipos de colaboradores de uma empresa licenciada: os técnicos de mediação imobiliária, que realizam o trabalho de mediação em nome da empresa, e os angariadores, que ajudam a preparar e executar os contratos de mediação. Nenhum deles precisa de licença AMI própria, mas cada um deve ter um cartão de identificação emitido pela empresa com nome, foto e os dados da empresa, e a empresa deve manter um arquivo dos seus contratos de trabalho ou de prestação de serviços. Só os representantes legais da empresa recebem cartões de identificação do IMPIC. A lei define uma empresa de mediação pelo domicílio ou sede num Estado do EEE (uma sociedade também deve ser constituída segundo o direito de um país do EEE), não pela nacionalidade, então um estrangeiro que vive legalmente em Portugal pode abrir uma licença como empresário em nome individual ou gerir uma sociedade licenciada. Os cidadãos da UE, do EEE e da Suíça podem viver e trabalhar livremente e registar a residência na câmara municipal após três meses. Os cidadãos de fora da UE precisam de uma autorização de residência que permita trabalho por conta de outrem ou por conta própria, emitida pela AIMA. Desde a Lei 61/2025 (em vigor desde 23 de outubro de 2025), acabou a antiga via de entrar como visitante e regularizar-se por manifestação de interesse: o visto certo deve ser obtido antes da viagem, e depois a AIMA tem, em princípio, nove meses para decidir sobre a autorização de residência. O visto genérico para procura de trabalho foi substituído por um visto de 120 dias para trabalho qualificado.

Regras de corretagem

O contrato de mediação imobiliária deve ser por escrito e indicar o imóvel e os ónus que o afetam, o negócio pretendido, a comissão (fixa ou percentual), a forma de pagamento e a taxa de IVA, a apólice de seguro, o angariador envolvido, se houver, os serviços adicionais e as condições de exclusividade e os seus efeitos. Se não for fixado prazo, o contrato dura seis meses; os contratos de formulário padrão devem ser validados previamente pela autoridade do consumidor (Direção-Geral do Consumidor), e um contrato sem esses elementos é nulo, embora só o cliente possa invocar isso. A comissão vence quando o negócio é concluído ou, se o contrato assim previr, quando o contrato-promessa (CPCV) é assinado; com exclusividade, a empresa também recebe se o negócio falhar por culpa do proprietário. A lei proíbe que uma empresa seja paga pelo seu cliente e pela outra parte no mesmo negócio, e o dinheiro recebido de um comprador antes do CPCV fica em depósito e deve ser devolvido quando pedido. Em setembro de 2026, a comissão habitual de venda era de 4% a 5% mais 23% de IVA (uma faixa total de 3% a 6%), muitas vezes com uma comissão mínima de cerca de EUR 6,000 mais IVA; nos arrendamentos, a norma é um mês de renda mais IVA, pago pelo senhorio, e nas construções novas normalmente paga a incorporadora (BoaVenda). Todos os escritórios, contratos, anúncios e correspondência devem mostrar o nome da empresa e o número da licença AMI, e cada escritório precisa de um livro de reclamações. Pela Lei 83/2017 de prevenção do branqueamento de capitais e pelo Regulamento 603/2021 do IMPIC, as empresas devem identificar os clientes, conservar registros, dar formação à equipe, comunicar ao IMPIC o início da sua atividade imobiliária e entregar comunicações trimestrais sobre todas as vendas em que intervêm e todos os arrendamentos com renda de EUR 2,500 ou mais por mês.

Compradores estrangeiros

Portugal não impõe restrições de nacionalidade à compra de imóveis: residentes e não residentes compram nas mesmas condições, e o comprador precisa de um número fiscal português (NIF); quem mora fora da UE ou do EEE deve nomear um representante fiscal para obtê-lo (Global Citizen Solutions, outubro de 2026). O golden visa não aceita mais imóveis: a Lei 56/2023 (Mais Habitação) retirou as compras de imóveis e a simples transferência de capital a partir de 7 de outubro de 2023. As vias que restam incluem EUR 500,000 num fundo de investimento português elegível que não invista em imóveis, um investimento de EUR 500,000 numa empresa que crie cinco empregos, a criação de dez empregos, EUR 500,000 para pesquisa científica e EUR 250,000 para artes e cultura. A Lei Orgânica 1/2026, em vigor desde 19 de maio de 2026, aumentou a residência necessária para a naturalização de cinco para sete anos para cidadãos da UE e da CPLP e para dez anos para os demais, mantendo sob a lei antiga os pedidos já pendentes. O regime fiscal do residente não habitual (NHR) fechou a novos aderentes depois de 2023 e foi substituído pelo IFICI, que oferece uma taxa de IRS de 20% sobre os rendimentos elegíveis do trabalho em Portugal e isenção sobre a maior parte dos rendimentos estrangeiros durante dez anos, mas só para quem se torna residente para exercer atividades elegíveis de pesquisa científica ou inovação, faz o registo prévio e não foi residente nos cinco anos anteriores. Em 2025, o INE contou 8,471 compras de habitações por compradores com domicílio fiscal no estrangeiro, queda de 13.3% e a terceira queda anual seguida, num valor de EUR 3.4 bilhões; os compradores sediados na UE pagaram em média EUR 335,640 e os de outras origens EUR 470,277, contra EUR 234,120 dos residentes.

Impostos e taxas

O comprador paga o IMT (imposto sobre a transmissão de imóveis) e o Imposto do Selo. Para 2026, os escalões do IMT no continente foram atualizados em 2%: numa habitação própria permanente, a taxa é de 0% até EUR 106,346, depois taxas marginais de 2%, 5%, 7% e 8% até EUR 660,982, uma taxa única de 6% até EUR 1,150,853 e de 7.5% acima disso; as segundas habitações começam em 1% e seguem os mesmos degraus, enquanto os outros prédios urbanos pagam 6.5% e os rústicos 5% (PwC Tax Guide 2026). Os Açores e a Madeira fixam os seus próprios limites de escalão. Compradores com 35 anos ou menos que compram a primeira habitação própria permanente não pagam IMT nem Imposto do Selo até EUR 330,539, e só 8% de IMT sobre a parte acima disso até EUR 660,982. Desde 25 de maio de 2026, o Decreto-Lei 97/2026 aplica um IMT de taxa única de 7.5% aos não residentes que compram habitação; não se aplica a compradores que já foram residentes fiscais em Portugal, e pode ser reembolsado se o comprador se tornar residente em até dois anos ou arrendar a habitação a uma renda moderada (até EUR 2,300 por mês) em até seis meses e durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. O Imposto do Selo é de 0.8% do preço, mais 0.6% de um crédito habitacional de cinco anos ou mais. Pelo serviço público Casa Pronta, a escritura e o registo custam EUR 375 numa compra a pronto e EUR 700 com financiamento bancário, enquanto os honorários de um notário privado ou solicitador costumam ficar entre EUR 200 e EUR 500, mais os emolumentos do registo (Literacia Financeira, setembro de 2026). Os proprietários pagam IMI anual de 0.3% a 0.45% do valor patrimonial dos prédios urbanos (fixado por cada município), e as pessoas singulares com imóveis habitacionais de valor superior a EUR 600,000 (EUR 1.2 milhão para casais com tributação conjunta) pagam também AIMI de 0.7%, que sobe para 1% e 1.5% nos escalões mais altos; as empresas pagam 0.4% e as entidades em paraísos fiscais 7.5%.

Na planta

As compras na planta são assinadas por meio de um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) antes da escritura definitiva. Ele deve ser por escrito, com as assinaturas reconhecidas presencialmente por um notário, advogado, solicitador ou conservatória, e quem faz o reconhecimento deve confirmar que existe uma licença de construção ou de utilização. O sinal não tem valor legal; se o comprador desistir, ele o perde, e se o vendedor não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro ou pedir a um tribunal a execução específica, um direito que não pode ser afastado num CPCV de imóvel (Literacia Financeira, outubro de 2026). Portugal não tem uma lei geral que obrigue as incorporadoras a garantir os pagamentos na planta, por isso os compradores devem negociar uma garantia bancária ou um seguro-caução que cubra o sinal e as prestações, vincular os pagamentos às etapas da obra e verificar o registo predial, a licença de construção e os registros societários da incorporadora; se a incorporadora entrar em insolvência sem que as chaves tenham sido entregues, o comprador é apenas um credor comum. Os sinais no CPCV muitas vezes são de 10% a 30% do preço, com o saldo pago por etapas e na escritura (The Portugal News, maio de 2026). O Decreto-Lei 97/2026 também reduz o IVA na construção de habitações novas de 23% para 6% a partir de 1 de julho de 2026 (opcionalmente a partir de 1 de janeiro de 2026) quando são vendidas como habitação própria permanente por até cerca de EUR 660,982 ou arrendadas a rendas moderadas, e um comprador que não use essa habitação como residência permanente paga um agravamento de 10% no IMT.

Locação

O alojamento local (AL) deve ser registado no registo nacional RNAL. O Mais Habitação (Lei 56/2023) tinha congelado os novos registros de AL em apartamentos, limitado os registros a cinco anos e criado uma contribuição extraordinária sobre o AL (CEAL); o Decreto-Lei 76/2024, de 23 de outubro de 2024, reverteu essas medidas, tornou os registros novamente transmissíveis e passou o controle aos municípios, que podem aprovar regulamentos de AL com áreas de contenção e de crescimento sustentável e opor-se a novos registros em até 60 dias (90 nas áreas de contenção). Os condomínios não podem mais cancelar um AL por conta própria: proprietários que detenham mais da metade da permilagem do prédio podem aprovar uma oposição fundamentada por perturbação reiterada, e o presidente da câmara decide. Lisboa e Porto aplicam áreas de contenção (veja as páginas das cidades). Os arrendamentos de longa duração devem ser por escrito e, para habitação permanente, durar entre um e 30 anos; os contratos de mais de três anos renovam-se pelo mesmo período e os mais curtos por três anos, salvo acordo em contrário, e a caução é limitada a duas rendas. O senhorio pode aumentar a renda uma vez por ano pelo coeficiente do INE, com 30 dias de aviso por escrito: 1.0224 (2.24%) para 2026 e 1.0256 (2.56%) para 2027, publicado em 1 de outubro de 2026. Até o fim de 2029, a renda de um novo contrato para uma habitação arrendada nos cinco anos anteriores não pode ultrapassar a renda antiga em mais de 2%, com algumas exceções. Os rendimentos prediais são tributados a 25% por padrão (menos nos contratos longos) e, a partir de 2026, a 10% nos arrendamentos habitacionais até EUR 2,300 por mês, pelo Decreto-Lei 97/2026.

Plataformas

IMPIC (licenças de mediação AMI, taxa anual de regulação, registo público das empresas licenciadas)Portal de prevenção do branqueamento de capitais do IMPIC (comunicação de início de atividade e comunicações trimestrais de transações da Lei 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, Imposto do Selo, IMI, AIMI, caderneta predial, registo no IFICI)Registo predial (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (balcão único de escritura e registo)AIMA (autorizações de residência para cidadãos de fora da UE, sucessora do SEF)Câmara municipal, para certificados de registo de cidadãos da UE, licenças de construção e regras do ALRNAL, o registo nacional do alojamento local (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (validação dos contratos de mediação padrão) e Livro de ReclamaçõesEstatísticas de preços da habitação do INE e dados de crédito habitacional do Banco de Portugal