Carreiras no mercado imobiliário na Tailândia

As regras que você precisa conhecer

Órgãos públicos

Não há órgão regulador do setor imobiliário na Tailândia: nenhum órgão estatal licencia corretores, aplica exame ou mantém um registro de corretores. As regras que importam para a profissão vêm de outros lugares. O Ministério do Trabalho decide quais trabalhos os estrangeiros podem fazer e emite as autorizações de trabalho, com base no Foreign Workers Management Emergency Decree. O Department of Business Development registra as empresas, e o Foreign Business Act limita as empresas de maioria estrangeira na intermediação. O Departamento de Terras registra transferências, arrendamentos e títulos de condomínio, e participa das verificações de 2026 sobre a propriedade por meio de nominees. O Real Estate Information Center (REIC) publica os números oficiais de transferências de condomínios a estrangeiros. Associações voluntárias, como a Thai Real Estate Broker Association (TREBA) e a Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard (REBA-ES), na região de Pattaya, oferecem formação e filiação, mas não têm poder legal sobre a profissão.

Licença

Não é preciso licença. A Tailândia não tem licença estatal de corretor nem exame obrigatório, então qualquer pessoa autorizada legalmente a trabalhar pode ser corretora de imóveis (Themis Partner, 2025; Thaiger, maio de 2026). A credibilidade vem de outros lugares: a filiação à TREBA, a certificação internacional CIPS da National Association of Realtors dos EUA para corretores que atendem compradores estrangeiros e as certificações de corretores dos portais, como a DDproperty. Uma imobiliária é uma sociedade limitada tailandesa comum registrada no Department of Business Development, com as obrigações usuais de prevenção à lavagem de dinheiro. Nenhum projeto de lei para criar uma licença de corretor foi encontrado nos guias jurídicos de 2025 e 2026 consultados, então a profissão deve ser descrita como sem licença, e não como prestes a ser regulamentada.

Quem pode trabalhar

A intermediação é vedada a estrangeiros. A notificação do Ministério do Trabalho sobre os trabalhos que os estrangeiros não podem fazer, de 1º de abril de 2020 e publicada na Government Gazette em 21 de abril de 2020, lista 40 profissões em quatro anexos. A Lista 1, que os estrangeiros nunca podem exercer, inclui no item 19 o trabalho de intermediação ou corretagem, exceto a intermediação ou corretagem no comércio internacional ou em investimentos (Nagashima Ohno & Tsunematsu, maio de 2020; Acclime, 2024). Na prática, captar um imóvel, mostrar unidades, negociar e receber comissão sobre uma venda tailandesa são atividades reservadas a cidadãos tailandeses, e a fiscalização ficou mais rígida desde 2024 (Thaiger, maio de 2026). Os cidadãos tailandeses podem, portanto, trabalhar como corretores sem nenhuma licença. Os estrangeiros ainda podem trabalhar legalmente em funções que não são de intermediação: consultor ou diretor de vendas internacionais, marketing para o exterior, desenvolvimento de negócios, relações com investidores, consultoria, administração, ou diretor e sócio de uma imobiliária dentro do limite estrangeiro de 49%, enquanto colegas tailandeses cuidam das visitas, da negociação e dos contratos (Thaiger, maio de 2026; Themis Partner, 2025). Essas funções exigem um visto Non-Immigrant B obtido em uma embaixada tailandesa antes da chegada (2,000 baht para entrada única, 5,000 baht para entradas múltiplas) e uma autorização de trabalho, emitida em cerca de 7 a 10 dias úteis em Bangkok. O empregador precisa de 2 milhões de baht de capital integralizado e de 4 funcionários tailandeses para cada autorização de trabalho de estrangeiro, e os funcionários de países ocidentais devem receber pelo menos 50,000 baht por mês. O trabalho descrito na autorização deve corresponder ao trabalho realmente feito (Thaiger, maio de 2026). Trabalhar sem autorização pode significar multa de até 100,000 baht, deportação e proibição de entrada de um a cinco anos, e o empregador se arrisca a até 400,000 baht por trabalhador. Uma fonte do setor relata 14 batidas em imobiliárias de Chonburi em 2025 que encontraram 27 estrangeiros trabalhando ilegalmente (Leto, junho de 2026, valores indicativos). Um visto de turista nunca permite trabalhar.

Comissão e imobiliárias

A comissão não é fixada por lei. Nas vendas, os corretores geralmente cobram de 3% a 5% do preço, pagos pelo vendedor ou proprietário e embutidos no preço pedido, então os compradores normalmente não pagam comissão (FazWaz, 2025). Uma fonte do setor situa as vendas de incorporadoras em 3% a 5% e as revendas em 2% a 3%, com acordos exclusivos com incorporadoras pagando 5% a 7% (Leto, maio de 2026). A maioria das imobiliárias paga os seus corretores só com comissão. Algumas grandes redes de Bangkok acrescentam um fixo de 15,000 a 25,000 baht por mês. A parte do corretor na comissão da imobiliária costuma ser de 30% a 40% para iniciantes, 50% a 60% para corretores experientes e 70% a 80% para os que mais vendem (Leto, maio de 2026, valores indicativos). Os funcionários estrangeiros devem ganhar pelo menos o salário de 50,000 baht exigido para a autorização de trabalho, então geralmente recebem salário mais bônus, e não só comissão. Uma imobiliária de maioria estrangeira precisa de uma Foreign Business Licence, porque as atividades de intermediação e corretagem estão na Lista 3 do Foreign Business Act de 1999 e o setor imobiliário não está entre as exceções (Siam Legal). Essa licença é descrita como muito difícil de obter, então a maioria das imobiliárias tem 51% de capital tailandês, embora a promoção do BOI possa permitir 100% de capital estrangeiro em alguns casos (Themis Partner, 2025; Leto, junho de 2026). Os clientes vêm sobretudo de indicações e compradores recorrentes, anúncios nos portais, anúncios pagos nas redes sociais, canais pessoais no YouTube ou no Telegram, viagens de inspeção para investidores do exterior e comunidades linguísticas (Leto, maio de 2026).

Compradores estrangeiros

Os estrangeiros podem ser donos de uma unidade em condomínio em freehold, mas a área de propriedade estrangeira de um prédio não pode passar de 49% da sua área vendável total, pelo Condominium Act de 1979. Acima disso, só é possível o leasehold (Bektu, junho de 2026). Os estrangeiros não podem ser donos de terrenos, e uma empresa com mais de 49% de capital estrangeiro ou com maioria de sócios estrangeiros é tratada como estrangeira e também não pode ser dona de terrenos (Leto, junho de 2026). Por isso, casas e villas geralmente são compradas com um arrendamento registrado, limitado a 30 anos. Promessas de renovação como 30+30+30 são contratuais, e os tribunais geralmente só fazem valer o primeiro prazo registrado (Bektu, junho de 2026; Pattaya Mail, fevereiro de 2026). Em junho de 2024, o Gabinete aprovou em princípio elevar a cota estrangeira nos condomínios para 75% e estender os arrendamentos para 99 anos, mas o projeto não estava pronto (The Nation, junho de 2024), e em 2026 nenhuma das mudanças virou lei. A direção em outubro de 2026 é a oposta: em 19 de outubro, o primeiro-ministro Anutin Charnvirakul ordenou uma ofensiva nacional contra a propriedade de terras por meio de nominees, abrangendo 13,088 suspeitos, entre eles 1,550 empresas, e 2,360 lotes no valor de cerca de 14 bilhões de baht, com os casos prioritários a concluir até o fim de dezembro de 2026, verificações extras nas compras acima de 2 milhões de baht e a exigência de que os cônjuges tailandeses comprovem a origem dos recursos (Thai Examiner, outubro de 2026). Para registrar um condomínio em freehold, o dinheiro deve chegar do exterior em moeda estrangeira, com um formulário Foreign Exchange Transaction (FET) do banco que o recebe, geralmente para valores de USD 50,000 ou mais (Storm Real Estate, setembro de 2026).

Impostos e taxas

No Departamento de Terras, a taxa de transferência é de 2% do valor oficial de avaliação, e a sua divisão entre comprador e vendedor é negociável. O Specific Business Tax de 3.3% sobre o maior valor entre a avaliação e o preço de venda é devido pelo vendedor quando ele teve o imóvel por menos de cinco anos ou atua no ramo imobiliário. Caso contrário, aplica-se no lugar o imposto do selo de 0.5%. O imposto retido na fonte é de 1% para vendedores pessoa jurídica e progressivo para pessoas físicas, conforme os anos de posse. Nas revendas em Phuket, os custos além da taxa de transferência costumam ser divididos 50/50 por contrato. As taxas reduzidas de 0.01% de transferência e de hipoteca, prorrogadas até 30 de junho de 2027, valem apenas para cidadãos tailandeses que compram imóveis residenciais de 7 milhões de baht ou menos. Os estrangeiros pagam as taxas integrais (Storm Real Estate, setembro de 2026). O imposto de renda dos empregados é progressivo, de 0% a 35%, e o teto salarial mensal da previdência social sobe para 17,500 baht a partir de 2026, uma contribuição de até 875 baht para cada lado (Thaiger, maio de 2026).

Na planta

Grande parte do mercado de condomínios é vendida antes da conclusão, com pagamentos em etapas: uma taxa de reserva, um sinal no contrato, parcelas durante a obra e o saldo na transferência. O escrow é voluntário: o Escrow Act de 2008 só se aplica quando comprador e vendedor concordam em usar um agente de escrow licenciado, então a maioria dos compradores paga a incorporadora diretamente (Thailand Law Online). A principal proteção é o próprio contrato. Desde 2008, os contratos de venda de condomínios devem seguir o modelo padrão do Ministério do Interior, e as cláusulas fora do modelo são inválidas, com multa de 100,000 baht para as incorporadoras. A incorporadora deve indicar uma data de transferência com 30 dias de aviso prévio, não pode paralisar a obra por mais de um ano e responde por defeitos por 5 anos na estrutura e 2 anos nas outras partes. O comprador pode ceder o contrato sem taxa, e o atraso na entrega é penalizado com pelo menos 0.01% ao dia, limitado a 10% (Siam Legal). Os contratos de reserva vêm antes do contrato de compra e venda, e se a taxa é reembolsável depende da cláusula, então leia-a antes de o cliente pagar.

Leasehold e aluguéis

Para os investidores estrangeiros, a renda de aluguel e o leasehold importam mais do que a revenda. Villas e casas são detidas com arrendamentos registrados de até 30 anos, então a tese de investimento deve se basear só no primeiro prazo registrado, não em promessas de renovação (Bektu, junho de 2026). A oferta é alta em vários mercados turísticos: Phuket tinha 14,008 imóveis não vendidos no valor de 193.7 bilhões de baht no fim de 2025 (Krungsri Research, agosto de 2026), e Pattaya enfrenta um excesso estrutural de oferta, pior em Jomtien e na orla sul (Pattaya Mail, fevereiro de 2026), então os aluguéis e a ocupação esperados devem ser comparados com o que unidades semelhantes realmente alcançam.

Plataformas

Ministério do Trabalho: lista de trabalhos proibidos a estrangeiros (notificação de 1º de abril de 2020), autorizações de trabalhoDepartment of Business Development (DBD): registro de empresas, declarações de origem do capitalForeign Business Act 1999: Lista 3 para a intermediação, Foreign Business Licence, promoção do BOIDepartamento de Terras: transferências, arrendamentos registrados, títulos de condomínio, taxa de transferênciaFormulário bancário FET para recursos estrangeiros usados na compra de um condomínio em freeholdReal Estate Information Center (REIC): transferências de condomínios a estrangeirosTREBA e REBA-ES (associações voluntárias de corretores), certificação CIPSPortais: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property, Hipflat