Комиссия агента по недвижимости в Испании

В Испании нет установленной законом ставки комиссии при продаже. Ваш заработок зависит от рынка и от того, что подписывает клиент. С арендой иначе: с 2023 года закон определяет, кто платит. Вот как работает комиссия в октябре 2026 года и что остаётся вам после налогов, если вы работаете как autónomo.

Коротко

1. Для комиссии при продаже нет установленной законом ставки или потолка. Она обсуждается.
2. Известные ставки составляют примерно от 2% до 7% от цены, в среднем 5% по данным OCU за январь 2026 года.
3. Сверх гонорара взимается 21% НДС (IVA). Письменно укажите, включён ли он в названную ставку.
4. При продаже обычно платит продавец. Некоторые агентства берут плату и с покупателя, а в Каталонии для этого нужно явное согласие.
5. При долгосрочной аренде жилья комиссию агентства по Закону о жилье 2023 года обязан платить арендодатель.
6. Подписанный договор поручения (nota de encargo) доказывает ваше право на гонорар.
7. Агент-autónomo платит НДС, подоходный налог и ежемесячный взнос в социальное страхование от €80 в первый год.

Обычные ставки

• OCU (январь 2026), проверив агентства в нескольких городах: комиссия при продаже от 2% до 6% от цены, в среднем 5%. Некоторые агентства в Seville и Barcelona дополнительно брали с покупателя от 2% до 4% или фиксированную сумму. В Madrid так не делало ни одно.
• HelpMyCash: традиционные агентства обычно берут от 3% до 7% от цены продажи; онлайн-агентства берут фиксированную плату.
• GoWork (сайт вакансий): комиссия от 2% до 5% от итоговой цены.

Это сложившаяся практика. В элитном сегменте и по трудно продаваемым объектам агентства часто просят больше. На активном городском вторичном рынке продавцы сбивают ставку, а онлайн-агентства с фиксированной платой конкурируют ценой.

НДС на гонорар

Услуги агентства облагаются 21% НДС (IVA), который добавляется сверх комиссии (OCU). OCU выяснила, что агентства не всегда говорят об этом прямо. При ставке «5%» продавец с учётом НДС может заплатить 6,05%. Всегда пишите либо «5% плюс НДС», либо «5% с учётом НДС».

Кто платит при продаже

Закон этого не определяет. По мнению OCU, платит та сторона, которая нанимает агентство, обычно продавец, хотя в итоге расходы через цену несёт покупатель.

• Платит продавец: стандартная модель и единственная, которую OCU нашла в Madrid.
• Платит и покупатель: OCU встретила это в Seville и Barcelona, в виде дополнительного процента или фиксированной суммы.
• Агент покупателя: по данным OCU, услуги консультирования покупателей стоят от 2% до 4% от цены покупки.

В Каталонии, как отмечает OCU, агентства могут брать процент или фиксированную сумму, но не могут брать плату с обеих сторон без явного согласия. Где бы вы ни работали, покупатель, который впервые слышит о вашем гонораре у нотариуса, откажется его платить.

Договор поручения

Ваш договор с продавцом обычно называется nota de encargo (по-каталонски nota d’encàrrec). Каталонский Decree 12/2010 называет его документом, с которого начинается работа агента. В январе 2026 года OCU выяснила, что лишь меньшинство агентств по запросу выдавали образец договора поручения, а некоторые не указывали, когда нужно платить гонорар.

В хорошем договоре поручения указаны:

• Стороны, объект и его данные в Реестре собственности (Land Registry).
• Является ли он эксклюзивным и на какой срок. OCU встречала эксклюзив на 3–6 месяцев, иногда с автоматическим продлением.
• Гонорар: ставка или сумма, плюс НДС или с НДС, и когда его нужно платить (OCU советует при подписании купчей).
• Что будет, если владелец продаст объект приведённому вами покупателю после окончания срока договора.

Просите каждого покупателя, которому вы показываете объект, подписать лист просмотра. Он доказывает, что покупателя привели вы, если стороны потом попытаются договориться без вас.

Аренда: платит арендодатель

Закон о жилье (Law 12/2023 от 24 мая) изменил правила аренды так, что «расходы на услуги по недвижимости и на оформление договора несёт арендодатель», как кратко сформулировало Министерство по делам потребителей. Вы не можете брать с арендатора свой гонорар за долгосрочную аренду жилья ни напрямую, ни под другим названием.

В октябре 2024 года министерство начало проверки нескольких агентств из-за их практики в отношении арендаторов и предупредило о штрафах до €100,000 за серьёзные нарушения и до €1 million за особо серьёзные, например несправедливые условия договора, причём суммы могут быть выше в зависимости от незаконной прибыли. По данным OCU, арендодатели обычно платят месячную арендную плату плюс НДС.

Распределение между агентствами и с агентом

Между агентствами. Ни один закон не определяет, как два агентства делят гонорар при совместной продаже. Это зависит от письменного соглашения о сотрудничестве или от правил общей сети объектов, которой вы пользуетесь. Зафиксируйте письменно доли, дату оплаты и кто кому выставляет счёт, прежде чем показывать объект.

Между агентством и вами. Агентства сами устанавливают сплит. По оценке GoWork, фиксированная оплата новичков составляет от €12,800 до €20,000 в год, а общий доход, оклад плюс комиссия, от €20,000 до €60,000 в год. Это оценки сайта вакансий за 2023 год, а не официальные данные. Закрепите в договоре сплит, планы и сроки выплат, в том числе по сделкам, которые закроются после вашего ухода.

Примеры расчётов

Здесь использованы только примерные ставки. Решают ваш договор поручения и трудовой договор.

Квартира на вторичном рынке в Málaga, €400,000, продавец платит 5% плюс НДС. Гонорар: 400,000 x 5% = €20,000. НДС: 20,000 x 21% = €4,200. Продавец платит €24,200. При сплите 40% доля агента составляет 20,000 x 40% = €8,000 (до налогов).

Вилла в Marbella, €1,500,000, продавец платит 4% плюс НДС, гонорар делится 50/50 с агентством покупателя. Гонорар: €60,000 плюс €12,600 НДС. Каждое агентство получает €30,000 без НДС.

Квартира в Barcelona, €600,000, продавец платит 3%, покупатель 2%, обе ставки согласованы письменно. Гонорары: €18,000 + €12,000 = €30,000 плюс €6,300 НДС.

Долгосрочная аренда в Valencia, €1,300 в месяц, гонорар в размере месячной платы. Арендодатель платит €1,300 + €273 НДС = €1,573. Арендатор не платит агентству ничего.

Налоги и социальное страхование агента-autónomo

Многие агенты в Испании работают как autónomos и выставляют счета агентству или клиенту. На практике это означает:

• НДС (IVA): вы начисляете 21% в своих счетах и перечисляете его в налоговую службу за вычетом НДС по вашим рабочим расходам.
• Подоходный налог (IRPF): вы платите его с прибыли, то есть с полученных гонораров за вычетом расходов, которые можно вычесть.
• Социальное страхование (RETA): ежемесячный взнос.

Ситуация в 2026 году	Ежемесячный взнос
Первые 12 месяцев, фиксированная ставка	€80
Второй год, если чистый доход остался ниже минимальной зарплаты	€80 (продление)
Далее: минимальная база для вашей категории дохода	От €200 до €590

Источники: Billeo по фиксированной ставке; El Derecho (декабрь 2025) по диапазону на 2026 год, который правительство сохранило на уровне 2025 года. Небольшой дополнительный сбор, MEI, в январе 2026 года вырос с 0,8% до 0,9%.

Пример. На третий год вы выставляете счета на €48,000 гонораров плюс €10,080 НДС, а расходы составляют €8,000. Ваша прибыль для подоходного налога составляет около €40,000 за вычетом взносов в социальное страхование. Собранный НДС за вычетом НДС по расходам вы перечисляете в налоговую службу. Уточните у gestor (налогового консультанта) вашу точную категорию и календарь квартальной отчётности.

Практические моменты при закрытии сделки

• На агентов распространяется закон о противодействии отмыванию денег Law 10/2010. Получайте гонорар банковским переводом по счёту, никогда наличными.
• Если продавец нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от цены для налоговой службы (form 211). Проверьте, что чистой выручки продавца хватит на ваш гонорар.
• Попросите продавца разрешить оплату вашего счёта при подписании у нотариуса или выставьте счёт заранее со сроком оплаты в день подписания купчей.

Что проверить, прежде чем браться за сделку

• Подписанный договор поручения со ставкой, порядком учёта НДС и сроком оплаты.
• Акты показа по каждому покупателю, которого вы приводите.
• Письменное соглашение о распределении с любым другим агентством.
• Что вы не берёте плату с арендатора при долгосрочной аренде жилья.
• В Каталонии: ваш номер в реестре в объявлениях и явное согласие, если платят обе стороны.

Комиссию при продаже в Испании определяет рынок, а не закон, но комиссия за аренду регулируется. Этот гид проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним органом власти или агентством.

Вакансии и другие гиды в разделе Испания на CloserPass.