Как стать агентом по недвижимости в Испании

В Испании нет национальной лицензии для агентов по недвижимости. Начать может любой, и многие агенты на побережье приехали из-за границы. Но три региона теперь ведут собственный реестр, на вас распространяется закон о противодействии отмыванию денег, а ваше гражданство определяет, в каком статусе вы можете работать. Вот как всё это устроено в октябре 2026 года.

Коротко

1. Национальной лицензии и экзамена нет. Старое звание API по-прежнему существует, но не требуется после либерализующего декрета июня 2000 года.
2. Каталония требует регистрации в реестре AICAT: обучение, офис, страховка и гарантия.
3. Валенсийское сообщество требует регистрации по Decree 98/2022 и не менее 200 часов обучения. В январе 2025 года суд отменил установленные им суммы страховки и гарантии.
4. Андалусия создала обязательный реестр своим Законом о жилье 5/2025, действующим с 24 января 2026 года. Прежде чем на него рассчитывать, проверьте, открыт ли он.
5. Граждане ЕС могут работать свободно. Гражданам других стран нужно разрешение на проживание и работу, по найму или как самозанятым.
6. Всем нужен NIE, а работаете вы либо как сотрудник по найму, либо как autónomo (самозанятый).
7. Оплата обычно состоит из оклада плюс комиссии или только комиссии для autónomos.

Национальной лицензии нет

Испания либерализовала профессию в 2000 году. По данным Consumer, Королевский декрет-закон 4/2000 от 23 июня позволяет любому заниматься посредничеством в сделках с недвижимостью без звания, а последний вступительный экзамен на официальное звание Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) прошёл 9 апреля 2000 года. Звание API и профессиональные коллегии существуют до сих пор, и некоторые агенты используют их как знак качества, но они необязательны.

Организация потребителей OCU в январе 2026 года назвала посредничество «слабо регулируемым на государственном уровне» как в части того, кто может им заниматься, так и в части того, сколько агенты могут брать. Именно поэтому несколько регионов ввели собственные правила. OCU относит Каталонию, Валенсию и Балеарские острова к регионам с обязательным реестром, а Madrid, Канарские острова и Наварру к регионам с добровольным.

Каталония: реестр AICAT

Если вы работаете в Каталонии из офиса, открытого для посетителей, вы должны быть внесены в Реестр агентов по недвижимости Каталонии, который часто называют AICAT по значку, который размещают агенты. Правила установлены Law 18/2007 о праве на жильё и Decree 12/2010. На странице процедуры Generalitat указано:

• Обучение: профильный вузовский диплом (право, экономика, бизнес, строительная инженерия и т. п.) или сертификаты признанных курсов по недвижимости. В компании этому требованию должны соответствовать руководители и ответственный за каждый офис.
• Помещение, открытое для посетителей, если вы работаете не только онлайн.
• Страхование ответственности не менее €100,000 на один случай и €600,000 в год на каждый офис. Для работы только онлайн: €150,000 и €1,000,000.
• Гарантия (залог или поручительство) не менее €60,000 на офис или €300,000 на агента при работе только онлайн.
• Без сбора за процедуру.

После регистрации вы размещаете значок и табличку с номером в реестре, а номер должен быть на ваших бланках и в объявлениях. По статье 6.2 декрета вы обязаны сообщить любому, кто спросит, какая страховая компания или банк выдали вашу гарантию.

Валенсийское сообщество: реестр RAI

Валенсийский Реестр агентов-посредников в сделках с недвижимостью создан Decree 98/2022 от 29 июля и действует с 16 октября 2022 года. Согласно FAQ Generalitat, он распространяется на всех, кто посредничает, консультирует или ведёт продажу, аренду, обмен недвижимости или передачу прав на неё. Чистое управление недвижимостью и услуги для туристической аренды, например хранение ключей и уборка, в него не входят.

• Обучение: сертификаты не менее чем на 200 учебных часов по вопросам недвижимости.
• В компании этому требованию должны соответствовать руководители и управляющий каждым офисом, а один человек может руководить не более чем тремя офисами.
• Агентам, работающим только онлайн, нужен физический адрес в регионе.

В январе 2025 года Высокий суд Валенсии частично удовлетворил жалобу антимонопольного органа (CNMC) и отменил ряд требований декрета, в том числе гарантию €60,000 (€300,000 для онлайн-агентов) и страхование ответственности на €100,000 (€600,000 онлайн). Суд признал более высокие суммы для онлайн-агентов дискриминационными. Решение могло быть обжаловано в Верховном суде, поэтому уточните у Generalitat или юриста, какие правила действуют на день вашей регистрации.

Андалусия: новый реестр по Law 5/2025

Андалусия важна для иностранных агентов, потому что в неё входит Costa del Sol. Её Закон о жилье 5/2025 от 16 декабря опубликован в официальном вестнике (BOJA) 24 декабря 2025 года и вступил в силу 24 января 2026 года. Он создаёт Реестр специализированных агентов по жилой недвижимости Андалусии, который преамбула закона называет обязательным.

Статья 52 устанавливает условия регистрации:

• Одно из: официальное звание API, вузовский диплом в области социальных и юридических наук, инженерии или архитектуры, не менее четырёх лет опыта в недвижимости непосредственно перед подачей заявки или членство в официальной коллегии агентов.
• Не менее 100 часов официального обучения по посредничеству в сделках с жильём и социальному жилью за последние четыре года. Требование распространяется на владельца бизнеса и на 50% штатных сотрудников.
• Гарантия или страховка, как предусмотрено законом и его подзаконными актами.
• Отсутствие судимости, связанной с посредничеством в сделках с недвижимостью.

В законе есть отдельное заключительное положение о запуске реестра. Мы не смогли подтвердить, что в октябре 2026 года реестр принимал заявки. Уже сейчас сохраняйте подтверждения своего опыта и обучения и уточните в Junta de Andalucía, прежде чем указывать в рекламе, что вы зарегистрированы.

Обязанности по противодействию отмыванию денег

Согласно статье 2.1(l) Law 10/2010, девелоперы и все, кто профессионально работает агентом, комиссионером или посредником при продаже недвижимости, являются обязанными лицами. Это означает проверку клиентов (KYC), установление бенефициарного владельца и сообщения о подозрительных сделках в SEPBLAC, финансовую разведку Испании. Спросите любое агентство, как оно проводит такие проверки. У серьёзного агентства будет письменная процедура и назначенный ответственный.

Право на работу: граждане ЕС и других стран

Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии. Вы можете работать в Испании по найму или как самозанятый. Если вы остаётесь дольше трёх месяцев, в течение трёх месяцев после приезда нужно лично зарегистрироваться в управлении по делам иностранцев (Oficina de Extranjería) или в полиции вашей провинции. По данным Министерства внутренних дел, сертификат о регистрации выдаётся на месте, и в нём указан ваш идентификационный номер иностранца.

Граждане других стран по найму. Работодатель подаёт заявку на первичное разрешение на проживание и работу по Organic Law 4/2000 и Royal Decree 1155/2024. Согласно информационному листку Министерства инклюзии, должность должна либо входить в ежеквартальный список трудно заполняемых профессий, либо работодатель должен доказать, что не смог найти работника на месте, в том числе разместив вакансию на государственном портале вакансий. Договор должен гарантировать работу на весь срок действия разрешения. Решение принимается в течение трёх месяцев, а молчание означает отказ. Затем в течение месяца вы подаёте заявку на визу в консульстве, въезжаете в Испанию, регистрируетесь в системе социального страхования и подаёте заявку на карту иностранца (TIE).

Граждане других стран как самозанятые. Для разрешения на самозанятость информационный листок министерства требует лицензии, необходимые для вашей деятельности, подтверждение квалификации или опыта, подтверждение достаточности инвестиций (один из вариантов: заключение о жизнеспособности проекта от ассоциации самозанятых, например ATA или UPTA) и отсутствие судимости. Заявку подают лично в консульстве Испании по месту жительства. Первое разрешение действует один год и ограничено одним регионом и одной отраслью.

NIE

Каждому иностранцу, который работает, покупает недвижимость или ведёт бизнес в Испании, нужен NIE (идентификационный номер иностранца). Он присваивается один раз и не меняется. В Испании заявку подают по форме EX-15 в полиции или в управлении по делам иностранцев, по записи, с паспортом и оплатой сбора по форме 790 code 012 (€9.84 по данным Universidad Autónoma de Madrid). Из-за границы заявку подают в консульстве Испании. У работников из стран вне ЕС, въезжающих по рабочей визе, NIE обычно уже напечатан в визе.

Сотрудник или autónomo

Сотрудник по найму. Агентство заключает с вами трудовой договор, платит за вас взносы в социальное страхование и удерживает подоходный налог. Обычно вы получаете оклад и долю от принесённых вами гонораров.

Autónomo. Многие агенты, особенно во франшизах и сетях, самозанятые. Вы регистрируетесь в налоговой службе и в системе социального страхования, выставляете счета агентству или клиенту, начисляете 21% НДС (IVA) на свои гонорары и сами платите ежемесячный взнос.

• Новые autónomos могут использовать фиксированную ставку €80 в месяц в первые 12 месяцев, которую можно продлить на второй год, если ваш чистый доход остаётся ниже минимальной зарплаты (Billeo).
• Далее взнос зависит от вашего чистого дохода. Правительство сохранило на 2026 год суммы 2025 года: от €200 до €590 в месяц по минимальной базе для каждой категории (El Derecho, декабрь 2025). Небольшой дополнительный сбор (MEI) в январе 2026 года вырос с 0,8% до 0,9%.

Примеры расчётов смотрите в гиде Комиссия агента по недвижимости в Испании.

Как платят агентам

Официальных данных о зарплатах агентов в Испании нет. Цифры ниже представляют собой оценки сайта вакансий GoWork, последнее обновление в октябре 2023 года. Используйте их как отправную точку для переговоров, а не как обещание.

Профиль	Оценка фиксированной оплаты (брутто в год)
Без опыта	От €12,800 до €20,000
От 4 до 10 лет	От €25,000 до €33,600
Более 20 лет	Более €46,300
Менеджер по продажам	От €32,600 до €60,200

Источник: GoWork, октябрь 2023.

По оценке GoWork, обычный общий доход, оклад плюс комиссия, составляет от €20,000 до €60,000 в год в зависимости от города, опыта и результатов. Комиссия представляет собой долю гонорара агентства по каждой закрытой вами сделке. Агентства сами устанавливают сплит, поэтому получите его в письменном виде до подписания.

Где есть работа и какие нужны языки

Иностранные покупатели составляют большую часть рынка на побережье. По данным Registradores, опубликованным Alicante Plaza в августе 2025 года, доля иностранцев в покупках жилья составила около 43% в провинции Alicante и около 33% в Málaga при среднем по стране 14,1%. Больше всего покупателей из Великобритании, Бельгии и Нидерландов.

• Испанский нужен для нотариусов, банков, мэрий и большинства документов.
• Английский является рабочим языком со многими иностранными покупателями на Costa del Sol и Costa Blanca.
• Нидерландский, французский, немецкий или скандинавские языки дают реальное преимущество, учитывая, кто покупает на побережье.
• Каталанский или валенсийский помогает в Каталонии и Валенсийском сообществе как с местными клиентами, так и с региональными органами власти.

Как выбрать агентство

• В Каталонии, Валенсии или Андалусии спросите у агентства его номер в реестре и проверьте, что он указан в его объявлениях.
• Спросите, какие страховка и гарантия покрывают деньги клиентов и кто их выдал.
• Спросите, как агентство проводит проверки по противодействию отмыванию денег согласно Law 10/2010.
• Спросите, будете ли вы сотрудником по найму или autónomo, и получите в письменном виде оклад, сплит комиссии, планы и дату выплаты.
• Спросите, что будет со сделками, которые закроются после вашего ухода.
• Если вы не гражданин ЕС, убедитесь, что агентство подаст заявку на ваше разрешение на работу до начала работы.

Тревожные сигналы

• Агентство хочет, чтобы вы работали без договора или без регистрации как autónomo.
• Гонорары принимают наличными или на личный счёт.
• Нет письменного договора с продавцами («nota de encargo»), поэтому вы не сможете доказать право на гонорар.
• Сотрудника не из ЕС просят выйти на работу до получения разрешения и визы.
• Обещают доход намного выше диапазонов из этого гида.

Правила для агентов в Испании различаются по регионам, а в Андалусии изменились в 2026 году. Этот гид проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с одним органом власти Испании.

Вакансии и другие гиды в разделе Испания на CloserPass.