يسأل مشترٍ أسترالي: 'هل يمكنني ببساطة شراء الفيلا بالتملك الحر باسمي؟' ما الجواب الصريح؟

1. نعم، يمكن لأي أجنبي حيازة Hak Milik
2. لا. التملك الحر Hak Milik مخصّص للمواطنين الإندونيسيين. وخياراته هي الإيجار طويل الأجل (Hak Sewa)، أو Hak Pakai على منزل يستوفي الحد الأدنى للسعر، أو شركة (PT PMA) تحوز سند HGB
3. نعم، إذا تزوّج بأي شخص
4. فقط إذا دفع BPHTB مضاعفة

متقاعد ألماني يريد منزلًا أرضيًا في بالي بنظام Hak Pakai (حق الانتفاع). ما الحد الأدنى للسعر المطبّق على الأجانب لمنزل أرضي في بالي بموجب Kepmen ATR/BPN 1241/2022؟

1. IDR 1 مليار
2. IDR 2 مليار
3. IDR 10 مليار
4. IDR 5 مليار

كم يمكن أن يدوم Hak Pakai على منزل سكني لمالك أجنبي، باحتساب التمديدات؟

1. حتى 80 سنة إجمالًا (30 + 20 + 30)
2. 10 سنوات، غير قابلة للتجديد
3. إلى الأبد، مثل التملك الحر
4. 25 سنة، مثل عقد الإيجار المعتاد

زوجان هولنديان يريدان PT PMA ليتمكنا من 'تملّك' فيلا لقضاء العطلات سيؤجّرانها بضعة أسابيع في السنة. بماذا تخبرهما بصراحة؟

1. PT PMA شركة صورية رخيصة يمكن لأي شخص فتحها عبر الإنترنت
2. PT PMA شركة تشغيلية حقيقية مملوكة للأجانب، بمتطلبات رأس مال كبيرة، وتراخيص مطابقة لرمز KBLI الخاص بها (55193 للفيلات التجارية)، وإقرارات ضريبية وتقارير؛ وقد ضغط مسؤولو بالي في 2026 لإثبات رأس المال وضد المكاتب الافتراضية، لذا نادرًا ما تناسب منزلًا للعطلات يُستخدم من حين لآخر
3. تسمح لهما PT PMA بحيازة Hak Milik
4. لا تحتاج إلى أي تسجيل ضريبي إندونيسي

يقول عميل روسي إن سائقه البالي سيضع الأرض باسمه 'نيابة عنه'، بدعم من اتفاق جانبي خاص. ما نصيحتك؟

1. إنها ممارسة معتادة وآمنة تمامًا
2. لا بأس إذا كان الاتفاق بالإنجليزية
3. ارفض ترتيبها: هياكل الأسماء المستعارة لا تمنح الأجنبي أي حماية قانونية، وقد اتجهت بالي إلى معاقبتها، لذا فهو يخاطر بخسارة الأرض وبالتعرض للمسؤولية
4. إنها قانونية إذا كان السائق قريبًا له

ما أول فحص للوثائق قبل أي عربون على فيلا أو أرض في بالي؟

1. افحص شهادة الأرض لدى مكتب الأراضي المحلي BPN: اسم الحائز، ونوع السند، والمساحة، وأي رهن أو حجز أو نزاع
2. اطلب من البائع صورة جميلة للشهادة
3. تحقّق من تقييمات المطوّر على Google
4. تأكّد من ظهور الفيلا على Airbnb

قطعة أرض في Canggu تبدو مثالية، لكن العميل يخطط للإيجار قصير الأجل. أي فحص للتصنيف العمراني هو الأهم؟

1. لون المنازل المجاورة
2. أجرِ فحصًا للتصنيف العمراني (KKPR): المناطق السياحية تدعم تراخيص التأجير الكاملة، والمناطق السكنية مقيّدة، والمناطق الزراعية الخضراء ممنوعة على الإيجارات
3. التصنيف العمراني لا يهم إلا للفنادق التي تزيد على 100 غرفة
4. يمكن للبائع تغيير التصنيف العمراني

فيلا قديمة معروضة للبيع لا تملك إلا ترخيص بناء IMB من 2015. بماذا تخبر المشتري الذي يريد تأجيرها؟

1. IMB يكفي إلى الأبد
2. لا حاجة إلى تراخيص للفيلات
3. الفيلات الجديدة وحدها تحتاج إلى تراخيص
4. يجب تحويل IMB إلى PBG مع SLF (شهادة الصلاحية الوظيفية) قبل الحصول على رخصة تأجير أو تجديدها، لذا احسب التكلفة والوقت في العرض

قطعة أرض رخيصة قرب Uluwatu لا يُوصل إليها إلا عبر ممر مشاة يعبر أرض جار. ما النصيحة الصحيحة؟

1. اشترِ الآن، وسيوافق الجار حتمًا لاحقًا
2. الوصول لا يهم لقيمة الفيلا
3. اجعل الوصول القانوني بطريق شرطًا: احصل على حق مرور مسجّل أو اشترِ شريط الوصول، لأن القطعة المحصورة قد يستحيل بناؤها أو ترخيصها أو إعادة بيعها
4. استخدم مهبطًا للمروحيات بدلًا من ذلك

الأرض المعروضة أرض عائلية بالية ورثها أربعة إخوة، لكن الأخ الأكبر وحده يتفاوض. ماذا يجب أن تشترط؟

1. لا شيء، الأخ الأكبر هو من يقرر
2. إثبات أن كل حائز مسجّل أو وريث موافق ويوقّع أمام كاتب العدل (والأزواج عند الاقتضاء)، وإلا يمكن الطعن في الصفقة لاحقًا
3. مجرد موافقة شفهية من الوالدين
4. عربون أعلى للتعويض

مستثمر من الشرق الأوسط يريد أن يمنحه شراء فيلا التأشيرة الذهبية الإندونيسية. ما الإجابة الصحيحة؟

1. أي فيلا تتجاوز USD 300,000 مؤهلة
2. يمكن لحاملي التأشيرة الذهبية تملّك Hak Milik
3. الفيلا على أرض مستأجرة لا تؤهل مباشرة؛ والمسارات الفردية هي أساسًا USD 350,000 (5 سنوات) أو USD 700,000 (10 سنوات) في السندات أو الأسهم أو الصناديق، لذا أحِله إلى مختص في الهجرة
4. التأشيرة الذهبية للإندونيسيين فقط

يقرأ مشترٍ فرنسي أن لعقد الإيجار 'خيار تمديد'. أي بند يحميه أكثر؟

1. تمديد بسعر ثابت أو مرتبط بالتضخم مكتوب في عقد الإيجار، مع بند تنازل يسمح له بنقل الإيجار
2. تمديد 'بسعر يُتفق عليه مع مالك الأرض'
3. وعد شفهي من ابن مالك الأرض
4. لا بند، لأن التمديدات تلقائية

تسأل مشترية من جاكرتا عن الفرق بين شرائها وشراء أجنبي. ماذا تشرح لها؟

1. يجب أن تستخدم الإيجار طويل الأجل مثل الأجانب
2. بصفتها مواطنة إندونيسية يمكنها حيازة التملك الحر Hak Milik، وتدفع BPHTB بنسبة 5% بعد خصم NPOPTKP المحلي في أول استحواذ، ويدفع البائع الضريبة النهائية بنسبة 2.5%
3. لا تدفع أي ضريبة على الإطلاق
4. تحتاج إلى PT PMA

تنظّم رحلة معاينة لعميل بريطاني. ما الذي يجب أن يعرفه عن الرسوم السياحية في بالي؟

1. تُدفع عن كل يوم إقامة
2. تبلغ IDR 1.5 مليون
3. اختيارية لمشتري العقارات
4. تبلغ IDR 150,000 لكل زائر أجنبي في كل زيارة، وتُدفع عبر بوابة LoveBali الرسمية (lovebali.baliprov.go.id) أو في المطار، ويُعفى منها حاملو KITAS و KITAP

مشترٍ في Melbourne يريد الشراء دون السفر. ما الطريقة الأكثر أمانًا لإدارة شراء عن بُعد؟

1. أرسل السعر كاملًا إلى الحساب الشخصي للبائع لتأمينه
2. ادفع عبر إجراءات كاتب العدل فقط بعد التحقّق من السند والتصنيف العمراني والتراخيص، ووقّع عبر توكيل مُعَدّ بشكل صحيح أو شخصيًا في زيارة لاحقة، مع محامٍ مستقل يراجع كل شيء
3. دع الوكيل يوقّع كل شيء دون تفويض مكتوب
4. ادفع نقدًا عبر صديق

يعرض مطوّر على الخارطة 'عائدًا مضمونًا على الاستثمار بنسبة 15%' ويطلب عربونًا في حساب شخصي قبل إظهار شهادة الأرض. كيف تتصرف؟

1. ادفع بسرعة للحصول على سعر الحجز المبكر
2. اطلب خصمًا فقط
3. اعتبرها علامة تحذير: ارفض الدفع قبل فحص الشهادة لدى BPN ومراجعة التصنيف العمراني والتراخيص، وقارن الوعد بمعايير حقيقية (نحو 57% متوسط إشغال على AirDNA)
4. العوائد المضمونة محمية بالقانون في بالي

رحّلت دائرة الهجرة 342 أجنبيًا في بالي من يناير إلى يونيو 2026. ما المخالفات الأكثر شيوعًا؟

1. السرعة الزائدة
2. شراء فيلات بنظام الإيجار طويل الأجل
3. التأخر في دفع الرسوم السياحية
4. إساءة استخدام تصاريح الإقامة وتجاوز مدة الإقامة

بعد البيع، يسأل عميلك إن كان يمكنه تأجير الفيلا باسمه الشخصي على منصات الحجز. ما الإجابة الصحيحة في 2026؟

1. نعم، يمكن لأي فرد عرض فيلا
2. يُعد الإيجار قصير الأجل نشاطًا تجاريًا، لذا يجب أن يتم عبر كيان مسجّل (شركته PT PMA أو شركة إدارة مرخّصة تعمل كمشغّل)، والإعلانات غير المرخّصة معرّضة للإزالة
3. نعم، إذا دفع الرسوم السياحية
4. الروس وحدهم مقيّدون

ما الذي يجب أن يتضمنه عقد إدارة فيلا جيد لمالك مقيم في الخارج؟

1. جدول التنظيف فقط
2. وعد بنسبة إشغال 90%
3. رسوم واضحة (تأخذ الإدارة عادةً نسبة من الإيراد الإجمالي)، وكشوف شهرية، والمسؤولية عن التراخيص، وضريبة الفنادق البالغة 10% وضريبة دخل الإيجار البالغة 10% عند الاقتضاء، وميزانيات الصيانة، وبند للخروج
4. لا شيء، المصافحة أمر عادي في بالي

يقارن عميل بين فيلتين بنظام الإيجار طويل الأجل بالسعر نفسه: إحداهما تتبقى لها 28 سنة، والأخرى 13 سنة. كيف تشرح الفرق بصدق؟

1. لهما القيمة نفسها لأن السعر واحد
2. تتبع قيمة الإيجار طويل الأجل منحنى على شكل S: تنخفض ببطء في البداية ثم بشكل أسرع بعد نحو السنة الخامسة عشرة، لذا يجب أن يُتداول إيجار الـ 13 سنة بخصم حقيقي (غالبًا من 20% إلى 30%) ما لم يكن له تمديد مضمون
3. الإيجار الأقصر أفضل لأنه أحدث
4. السنوات المتبقية لا تهم إلا في التملك الحر