Commission d'agent immobilier en Espagne

L'Espagne ne fixe aucun taux légal de commission sur les ventes. Ce que vous gagnez dépend du marché et de ce que signe le client. Les locations sont différentes : depuis 2023, la loi dit qui paie. Voici comment fonctionne la commission en octobre 2026, et ce qu'il vous reste après impôts si vous travaillez comme autónomo.

En bref

1. Il n'existe aucun taux légal ni plafond pour la commission sur les ventes. Elle se négocie.
2. Les taux constatés vont d'environ 2% à 7% du prix, avec une moyenne de 5% relevée par l'OCU en janvier 2026.
3. 21% d'IVA s'ajoutent aux honoraires. Précisez par écrit si un taux annoncé l'inclut.
4. Sur les ventes, c'est en général le vendeur qui paie. Certaines agences facturent aussi l'acheteur, ce qui exige en Catalogne un accord exprès.
5. Pour les locations de logement longue durée, le propriétaire doit payer les honoraires de l'agence en vertu de la loi sur le logement de 2023.
6. Une nota de encargo (mandat) signée est votre preuve du droit à des honoraires.
7. Un agent autónomo paie l'IVA, l'impôt sur le revenu et une cotisation mensuelle de sécurité sociale à partir de €80 la première année.

Taux habituels

• OCU (janvier 2026), après avoir testé des agences dans plusieurs villes : commissions sur les ventes de 2% à 6% du prix, 5% en moyenne. Certaines agences de Séville et de Barcelone facturaient à l'acheteur 2% à 4% de plus ou un forfait. Aucune à Madrid.
• HelpMyCash : les agences traditionnelles facturent en général 3% à 7% du prix de vente ; les agences en ligne facturent un forfait.
• GoWork (site d'emploi) : commissions de 2% à 5% du prix final.

Il s'agit de pratiques constatées. Sur les segments de prestige et les biens difficiles à vendre, les agences demandent souvent davantage. Sur la revente en ville, très active, les vendeurs font baisser le taux, et les agences en ligne au forfait se battent sur les prix.

L'IVA sur les honoraires

Les services d'agence sont soumis à 21% d'IVA, ajoutés à la commission (OCU). L'OCU a constaté que les agences ne le précisent pas toujours clairement. Pour un devis de « 5% », le vendeur peut payer 6.05% une fois l'IVA ajoutée. Écrivez toujours soit « 5% plus IVA », soit « 5% IVA incluse ».

Qui paie lors d'une vente

Aucune loi ne le tranche. Selon l'OCU, c'est la partie qui mandate l'agence, en général le vendeur, qui paie, même si l'acheteur en supporte finalement le coût à travers le prix.

• Le vendeur paie : le modèle standard, et le seul que l'OCU a trouvé à Madrid.
• L'acheteur paie aussi : constaté par l'OCU à Séville et Barcelone, sous forme de pourcentage supplémentaire ou de forfait.
• Agent de l'acheteur : l'OCU a trouvé des services de conseil à l'acheteur facturant 2% à 4% du prix d'achat.

En Catalogne, l'OCU note que les agences peuvent facturer un pourcentage ou une somme fixe, mais ne peuvent pas facturer les deux parties sauf accord exprès. Où que vous travailliez, un acheteur qui découvre vos honoraires chez le notaire refusera de les payer.

La nota de encargo

Votre contrat avec le vendeur s'appelle en général la nota de encargo (en catalan, nota d’encàrrec). Le décret 12/2010 de Catalogne la désigne comme le document qui marque le début des opérations d'un agent. L'OCU a constaté en janvier 2026 que seule une minorité d'agences remettaient un modèle de mandat sur demande, et que certaines ne précisaient pas quand les honoraires sont dus.

Une bonne nota de encargo précise :

• Les parties, le bien et ses références au registre foncier (Registro de la Propiedad).
• S'il s'agit d'un mandat exclusif et pour quelle durée. L'OCU a relevé des exclusivités de 3 à 6 mois, parfois avec renouvellement automatique.
• Les honoraires : taux ou montant, IVA en sus ou incluse, et leur date d'exigibilité (l'OCU conseille à la signature de l'acte).
• Ce qui se passe si le propriétaire vend à un acheteur que vous avez présenté après l'expiration du mandat.

Faites signer un bon de visite à chaque acheteur à qui vous faites visiter un bien. Il prouve la présentation si les parties tentent ensuite de conclure sans vous.

Locations : le propriétaire paie

La loi sur le logement (loi 12/2023 du 24 mai) a modifié les règles de location afin que « les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat soient à la charge du propriétaire », comme l'a résumé le ministère de la Consommation. Vous ne pouvez pas facturer vos honoraires au locataire pour une location de logement longue durée, ni directement ni sous un autre nom.

En octobre 2024, le ministère a ouvert des enquêtes sur plusieurs agences pour leurs pratiques envers les locataires et a prévenu que les amendes pouvaient atteindre €100,000 pour les infractions graves et jusqu'à €1 million pour les infractions très graves comme les clauses abusives, avec des montants plus élevés possibles selon le profit illicite. L'OCU a constaté que les propriétaires paient en général un mois de loyer plus IVA.

Partages entre agences et avec l'agent

Entre agences. Aucune loi ne fixe la façon dont deux agences partagent des honoraires sur une vente conjointe. Cela dépend d'un accord de collaboration écrit, ou des règles du réseau de partage d'annonces que vous utilisez. Mettez par écrit le partage, la date de paiement et qui facture qui avant de faire visiter le bien.

Entre l'agence et vous. Les agences fixent leur propre partage. GoWork estime une rémunération fixe de €12,800 à €20,000 par an pour les débutants et des revenus totaux, salaire plus commission, de €20,000 à €60,000 par an. Ce sont des estimations d'un site d'emploi datant de 2023, pas des données officielles. Faites inscrire dans votre contrat votre partage, vos objectifs et vos dates de paiement, y compris pour les ventes conclues après votre départ.

Exemples chiffrés

Ces exemples utilisent des taux indicatifs uniquement. Votre nota de encargo et votre contrat font foi.

Appartement en revente à Málaga, €400,000, le vendeur paie 5% plus IVA. Honoraires : 400,000 x 5% = €20,000. IVA : 20,000 x 21% = €4,200. Le vendeur paie €24,200. Avec un partage de 40%, la part de l'agent est de 20,000 x 40% = €8,000 (avant impôts).

Villa à Marbella, €1,500,000, le vendeur paie 4% plus IVA, partagés à 50/50 avec une agence côté acheteur. Honoraires : €60,000 plus €12,600 d'IVA. Chaque agence reçoit €30,000 hors IVA.

Appartement à Barcelone, €600,000, le vendeur paie 3% et l'acheteur 2%, les deux convenus par écrit. Honoraires : €18,000 + €12,000 = €30,000, plus €6,300 d'IVA.

Location longue durée à Valence, €1,300 par mois, honoraires d'un mois. Le propriétaire paie €1,300 + €273 d'IVA = €1,573. Le locataire ne paie aucuns frais d'agence.

Impôts et sécurité sociale pour un agent autónomo

En Espagne, de nombreux agents travaillent comme autónomos et facturent l'agence ou le client. Concrètement, cela signifie :

• IVA : vous facturez 21% sur vos factures et la reversez à l'administration fiscale, moins l'IVA sur vos frais professionnels.
• Impôt sur le revenu (IRPF) : vous payez sur votre bénéfice, c'est-à-dire les honoraires perçus moins les frais déductibles.
• Sécurité sociale (RETA) : une cotisation mensuelle.

Situation en 2026	Cotisation mensuelle
12 premiers mois, tarif forfaitaire	€80
Deuxième année, si le revenu net est resté inférieur au salaire minimum	€80 (prolongation)
Ensuite, base minimale selon votre tranche de revenus	€200 à €590

Sources : Billeo pour le tarif forfaitaire ; El Derecho (décembre 2025) pour la fourchette 2026, que le gouvernement a maintenue au niveau de 2025. Un petit prélèvement, le MEI, est passé de 0.8% à 0.9% en janvier 2026.

Exemple. Lors de votre troisième année, vous facturez €48,000 d'honoraires plus €10,080 d'IVA, avec €8,000 de frais. Votre bénéfice imposable est d'environ €40,000 moins vos cotisations de sécurité sociale. Vous reversez à l'administration fiscale l'IVA collectée, moins l'IVA sur vos frais. Demandez à un gestor (conseiller fiscal) votre tranche exacte et votre calendrier de déclarations trimestrielles.

Points pratiques à la signature

• Les agents sont soumis à la loi anti-blanchiment 10/2010. Encaissez vos honoraires par virement bancaire contre facture, jamais en espèces.
• Si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3% du prix pour l'administration fiscale (formulaire 211). Vérifiez que le produit net du vendeur couvre toujours vos honoraires.
• Demandez au vendeur d'autoriser le paiement de votre facture à la signature chez le notaire, ou facturez-le à l'avance avec un paiement dû le jour de l'acte.

À vérifier avant de travailler une affaire

• Une nota de encargo signée avec le taux, le traitement de l'IVA et la date d'exigibilité.
• Des bons de visite pour chaque acheteur que vous présentez.
• Un accord de partage écrit avec toute autre agence.
• Que vous ne facturez pas le locataire pour une location de logement longue durée.
• En Catalogne, votre numéro d'inscription sur les annonces et le consentement exprès si les deux parties paient.

En Espagne, la commission sur les ventes est fixée par le marché, pas par la loi, mais les frais de location sont réglementés. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucune autorité ni agence.

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