Comment devenir agent immobilier en Espagne

L'Espagne n'a pas de licence nationale pour les agents immobiliers. Tout le monde peut se lancer, et de nombreux agents sur les côtes viennent de l'étranger. Mais trois régions tiennent désormais leur propre registre, vous êtes soumis à la loi anti-blanchiment, et votre nationalité détermine la façon dont vous pouvez travailler. Voici comment tout cela s'articule en octobre 2026.

En bref

1. Il n'existe ni licence nationale ni examen. L'ancien titre d'API existe toujours mais n'est plus exigé depuis un décret de libéralisation de juin 2000.
2. La Catalogne exige l'inscription au registre AICAT, avec une formation, un bureau, une assurance et une garantie.
3. La Communauté valencienne exige l'inscription au titre du décret 98/2022, avec au moins 200 heures de formation. Un tribunal a annulé ses montants d'assurance et de garantie en janvier 2025.
4. L'Andalousie a créé un registre obligatoire dans sa loi sur le logement 5/2025, en vigueur depuis le 24 janvier 2026. Vérifiez qu'il est ouvert avant de compter dessus.
5. Les citoyens de l'UE peuvent travailler librement. Les ressortissants hors UE ont besoin d'un permis de séjour et de travail, comme salarié ou comme indépendant.
6. Tout le monde a besoin d'un NIE, et vous travaillez soit comme salarié, soit comme autónomo (indépendant).
7. La rémunération est en général un salaire de base plus commission, ou uniquement à la commission pour les autónomos.

Pas de licence nationale

L'Espagne a libéralisé le métier en 2000. Selon Consumer, le Real Decreto-ley 4/2000 du 23 juin permet à quiconque d'exercer l'intermédiation immobilière sans détenir de titre, et le dernier examen d'entrée pour le titre officiel d'Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) a eu lieu le 9 avril 2000. Le titre d'API et ses ordres professionnels existent toujours, et certains agents s'en servent comme gage de qualité, mais ils sont facultatifs.

L'association de consommateurs OCU a décrit en janvier 2026 l'intermédiation comme « peu réglementée au niveau de l'État », tant sur qui peut exercer que sur ce que les agents peuvent facturer. C'est pourquoi plusieurs régions ont établi leurs propres règles. L'OCU cite la Catalogne, Valence et les îles Baléares comme régions dotées d'un registre obligatoire, et Madrid, les îles Canaries et la Navarre comme régions dotées d'un registre facultatif.

Catalogne : le registre AICAT

Si vous travaillez depuis un bureau ouvert au public en Catalogne, vous devez être inscrit au Registre des agents immobiliers de Catalogne, souvent appelé AICAT d'après le badge que les agents affichent. Les règles proviennent de la loi 18/2007 sur le droit au logement et du décret 12/2010. La page de procédure de la Generalitat précise :

• Formation : un diplôme universitaire lié au domaine (droit, économie, gestion, ingénierie du bâtiment et équivalents) ou des certificats de formations immobilières reconnues. Dans une société, les dirigeants et le responsable de chaque bureau doivent la remplir.
• Un établissement ouvert au public, sauf si vous travaillez uniquement en ligne.
• Une assurance responsabilité civile d'au moins €100,000 par sinistre et €600,000 par an et par bureau. Pour une activité uniquement en ligne, €150,000 et €1,000,000.
• Une garantie (caution ou cautionnement) d'au moins €60,000 par bureau, ou €300,000 par agent pour une activité uniquement en ligne.
• Aucuns frais pour la procédure.

Une fois inscrit, vous affichez un badge et une plaque portant votre numéro d'inscription, et ce numéro doit figurer sur vos documents et vos annonces. En vertu de l'article 6.2 du décret, vous devez indiquer à toute personne qui le demande quel assureur ou quelle banque a émis votre garantie.

Communauté valencienne : le registre RAI

Le Registre des agents d'intermédiation immobilière valencien a été créé par le décret 98/2022 du 29 juillet, en vigueur depuis le 16 octobre 2022. La FAQ de la Generalitat indique qu'il concerne toute personne qui sert d'intermédiaire, conseille ou gère des ventes, locations, échanges ou cessions de droits immobiliers. La simple gestion de biens et les services pour les locations touristiques, comme le gardiennage des clés et le ménage, n'en relèvent pas.

• Formation : des certificats d'au moins 200 heures d'enseignement sur des matières immobilières.
• Dans une société, les dirigeants et chaque responsable de bureau doivent la remplir, et une même personne ne peut superviser plus de trois bureaux.
• Les agents exerçant uniquement en ligne doivent avoir une adresse physique dans la région.

En janvier 2025, le Tribunal supérieur de justice de Valence a fait droit en partie à un recours de l'autorité de la concurrence (CNMC) et a annulé plusieurs exigences du décret, dont la garantie de €60,000 (€300,000 pour les agents en ligne) et l'assurance responsabilité civile de €100,000 (€600,000 en ligne). Le tribunal a jugé discriminatoires les montants plus élevés pour les agents en ligne. La décision pouvait faire l'objet d'un pourvoi devant le Tribunal suprême : demandez donc à la Generalitat ou à un avocat ce qui s'applique le jour de votre inscription.

Andalousie : un nouveau registre au titre de la loi 5/2025

L'Andalousie compte pour les agents étrangers car elle inclut la Costa del Sol. Sa loi sur le logement 5/2025 du 16 décembre a été publiée au journal officiel (BOJA) le 24 décembre 2025 et est entrée en vigueur le 24 janvier 2026. Elle crée le Registre des agents immobiliers spécialisés du secteur résidentiel d'Andalousie, que le préambule de la loi qualifie d'obligatoire.

L'article 52 fixe les conditions d'inscription :

• L'un des éléments suivants : le titre officiel d'API, un diplôme universitaire en sciences sociales et juridiques, en ingénierie ou en architecture, au moins quatre ans d'expérience dans l'immobilier juste avant la demande, ou l'adhésion à un ordre officiel d'agents.
• Au moins 100 heures de formation officielle en intermédiation résidentielle et en logement protégé, suivies au cours des quatre années précédentes. Cela s'applique au chef d'entreprise et à 50% du personnel salarié.
• Une garantie ou une assurance, selon ce que prévoient la loi et ses règlements.
• Aucun casier judiciaire lié à l'intermédiation immobilière.

La loi comporte une disposition finale distincte sur la mise en service du registre. Nous n'avons pas pu confirmer que le registre était ouvert aux demandes en octobre 2026. Conservez dès maintenant les preuves de votre expérience et de votre formation, et vérifiez auprès de la Junta de Andalucía avant de vous présenter comme inscrit dans vos annonces.

Obligations anti-blanchiment

En vertu de l'article 2.1(l) de la loi 10/2010, les promoteurs et toute personne exerçant à titre professionnel comme agent, commissionnaire ou intermédiaire dans les ventes immobilières sont des entités assujetties. Cela implique des vérifications de connaissance du client, l'identification du bénéficiaire effectif et la déclaration des opérations suspectes au SEPBLAC, la cellule de renseignement financier espagnole. Demandez à toute agence comment elle gère ces vérifications. Une agence sérieuse aura une procédure écrite et une personne désignée.

Droit de travailler : UE et hors UE

Citoyens de l'UE, de l'EEE et de Suisse. Vous pouvez travailler en Espagne comme salarié ou comme indépendant. Si vous restez plus de trois mois, vous devez vous enregistrer en personne auprès du bureau des étrangers (Oficina de Extranjería) ou du commissariat de votre province dans les trois mois suivant votre arrivée. Le ministère de l'Intérieur indique que le certificat d'enregistrement est délivré sur place et mentionne votre numéro d'identité d'étranger.

Ressortissants hors UE salariés. L'employeur demande un permis initial de séjour et de travail au titre de la loi organique 4/2000 et du décret royal 1155/2024. La fiche d'information du ministère de l'Inclusion indique que le poste doit soit figurer sur la liste trimestrielle des métiers en tension, soit que l'employeur doit démontrer qu'il n'a pas pu pourvoir le poste localement, notamment en publiant l'offre sur le portail public de l'emploi. Le contrat doit garantir du travail pendant toute la durée du permis. La décision doit intervenir dans un délai de trois mois, et le silence vaut refus. Vous demandez ensuite un visa au consulat dans un délai d'un mois, entrez en Espagne, vous inscrivez à la sécurité sociale et demandez votre carte d'identité d'étranger (TIE).

Ressortissants hors UE indépendants. La fiche du ministère sur le permis de travail indépendant demande les licences nécessaires à votre activité, la preuve de vos qualifications ou de votre expérience, la preuve que votre investissement est suffisant (un rapport de viabilité d'une association de travailleurs indépendants comme ATA ou UPTA en est un moyen), et l'absence de casier judiciaire. Vous déposez la demande en personne au consulat d'Espagne de votre lieu de résidence. Le premier permis dure un an et est limité à une région et à un secteur.

Le NIE

Tout étranger qui travaille, achète ou fait des affaires en Espagne a besoin d'un NIE (numéro d'identité d'étranger). Il est attribué une seule fois et ne change pas. En Espagne, vous en faites la demande avec le formulaire EX-15 dans un commissariat ou un bureau des étrangers, sur rendez-vous, avec votre passeport et la taxe réglée avec le formulaire 790 code 012 (€9.84 selon l'Universidad Autónoma de Madrid). Depuis l'étranger, vous faites la demande au consulat d'Espagne. Les travailleurs hors UE qui arrivent avec un visa de travail trouvent en général le NIE déjà imprimé sur le visa.

Salarié ou autónomo

Salarié. L'agence signe un contrat de travail, paie vos cotisations de sécurité sociale et prélève l'impôt sur le revenu à la source. Vous percevez en général un salaire de base et une part des honoraires que vous générez.

Autónomo. De nombreux agents, surtout dans les modèles de franchise et de réseau, sont indépendants. Vous vous inscrivez auprès de l'administration fiscale et de la sécurité sociale, facturez l'agence ou le client, appliquez 21% d'IVA sur vos honoraires et payez vous-même votre cotisation mensuelle.

• Les nouveaux autónomos peuvent bénéficier du tarif forfaitaire de €80 par mois pendant les 12 premiers mois, qui peut être prolongé d'une deuxième année si votre revenu net reste inférieur au salaire minimum (Billeo).
• Ensuite, la cotisation dépend de votre revenu net. Le gouvernement a maintenu les montants de 2025 pour 2026, entre €200 et €590 par mois sur la base minimale de chaque tranche (El Derecho, décembre 2025). Un petit prélèvement supplémentaire (le MEI) est passé de 0.8% à 0.9% en janvier 2026.

Voir Commission d'agent immobilier en Espagne pour des calculs détaillés.

Comment les agents sont rémunérés

L'Espagne ne dispose d'aucune donnée salariale officielle pour les agents. Les chiffres ci-dessous sont des estimations de site d'emploi de GoWork, mises à jour pour la dernière fois en octobre 2023. Servez-vous-en comme point de départ pour négocier, pas comme une promesse.

Profil	Rémunération fixe estimée (brut annuel)
Sans expérience	€12,800 à €20,000
4 à 10 ans	€25,000 à €33,600
Plus de 20 ans	Plus de €46,300
Directeur commercial	€32,600 à €60,200

Source : GoWork, octobre 2023.

GoWork situe les revenus totaux habituels, salaire plus commission, entre €20,000 et €60,000 par an selon la ville, l'expérience et les résultats. La commission est une part des honoraires de l'agence sur chaque vente que vous concluez. Les agences fixent elles-mêmes le partage : obtenez-le donc par écrit avant de signer.

Où se trouve le travail, et les langues

Les acheteurs étrangers représentent une grande part du marché côtier. Les données des Registradores relayées par Alicante Plaza en août 2025 situaient la part des étrangers dans les achats de logements à environ 43% dans la province d'Alicante et environ 33% à Málaga, contre une moyenne nationale de 14.1%. Les principales nationalités d'acheteurs étaient britannique, belge et néerlandaise.

• L'espagnol est nécessaire pour les notaires, les banques, les mairies et la plupart des démarches.
• L'anglais est la langue de travail avec de nombreux acheteurs internationaux sur la Costa del Sol et la Costa Blanca.
• Le néerlandais, le français, l'allemand ou les langues scandinaves sont un vrai atout, vu qui achète sur les côtes.
• Le catalan ou le valencien aide en Catalogne et dans la Communauté valencienne, avec les clients locaux comme avec les administrations régionales.

Comment choisir une agence

• En Catalogne, à Valence ou en Andalousie, demandez le numéro d'inscription de l'agence et vérifiez qu'il figure sur ses annonces.
• Demandez quelles assurance et garantie couvrent l'argent des clients, et qui les a émises.
• Demandez comment elle gère les vérifications anti-blanchiment au titre de la loi 10/2010.
• Demandez si vous serez salarié ou autónomo, et obtenez par écrit le salaire de base, le partage de commission, les objectifs et la date de paiement.
• Demandez ce qu'il advient des ventes conclues après votre départ.
• Si vous êtes hors UE, assurez-vous que l'agence demandera votre permis de travail avant votre prise de poste.

Signaux d'alerte

• Une agence qui veut vous faire travailler sans contrat ou sans inscription comme autónomo.
• Des honoraires encaissés en espèces ou sur un compte personnel.
• Aucun mandat écrit avec les vendeurs (la « nota de encargo »), si bien que vous ne pouvez pas prouver votre droit à des honoraires.
• Une recrue hors UE à qui l'on demande de commencer avant l'obtention du permis et du visa.
• Des promesses de revenus bien supérieurs aux fourchettes de ce guide.

Les règles applicables aux agents en Espagne varient selon la région et ont changé en Andalousie en 2026. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucune autorité espagnole.

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