Comment fonctionne l'off-plan (sobre plano) en Espagne

Acheter « sobre plano », sur plan, est une voie courante pour accéder au neuf sur les côtes espagnoles. Contrairement à de nombreux marchés, les paiements anticipés de l'acheteur sont protégés par une garantie légale spécifique. Votre rôle de courtier est de vous assurer que cette garantie existe réellement pour chaque paiement, que l'acheteur comprend les conditions de livraison, et que personne ne paie un centime avant l'obtention du permis de construire.

En bref

1. Les avances sur plan sont protégées par la première disposition additionnelle de la loi 38/1999 (loi sur la construction, LOE), réécrite par la loi 20/2015 à compter du 1er janvier 2016.
2. Le promoteur doit remettre à chaque acheteur une garantie bancaire ou une assurance couvrant toutes les avances, les taxes et les intérêts légaux.
3. Les avances doivent être versées sur un compte spécial utilisé uniquement pour ce programme.
4. L'obligation commence dès que le permis de construire est accordé. Pas de permis, pas de paiement.
5. Un échéancier courant : une réservation de quelques milliers d'euros, environ 20% à 30% pendant la construction, et le solde à la livraison.
6. Les retards sont fréquents. Lisez les clauses de date de livraison, de délai de grâce et de pénalité avant de signer.
7. La livraison doit être subordonnée à la licence de première occupation.
8. Les logements neufs paient 10% d'IVA plus le droit de timbre AJD.

Le cadre légal

Pendant des décennies, les avances des acheteurs étaient protégées par la loi 57/1968. La loi 20/2015 l'a abrogée à compter du 1er janvier 2016 et a transféré un régime similaire dans la première disposition additionnelle de la loi 38/1999. Le service des réclamations de la Banco de España résume les règles actuelles :

• L'obligation de garantie naît à l'obtention du permis de construire.
• Le promoteur doit garantir le remboursement de toutes les avances, plus les taxes applicables, plus les intérêts légaux à compter de chaque paiement jusqu'à la date de livraison prévue. L'ancien intérêt fixe de 6% a été remplacé par le taux d'intérêt légal.
• La garantie peut être une police d'assurance ou une garantie bancaire solidaire (aval) émise par un établissement agréé.
• Les avances doivent être versées sur un compte spécial, distinct des autres fonds du promoteur, et utilisées uniquement pour la construction.
• Une banque qui ouvre ce compte doit exiger la garantie « sous sa propre responsabilité ».

Le non-respect de ces règles constitue une infraction au droit de la consommation, passible d'amendes régionales.

L'échéancier de paiement

Il n'existe pas d'échéancier légal. Chaque promoteur fixe le sien. Pineapple Homes, une agence de Málaga, décrivait en janvier 2026 un schéma typique sur la Costa del Sol :

• Réservation : €3,000 à €10,000 pour bloquer le lot.
• Pendant la construction : environ 20% du prix sur 6 à 18 mois, parfois jusqu'à 30%.
• À la livraison : les 70% à 80% restants, souvent avec un prêt immobilier.

Costa Luz Lawyers ajoute deux règles pour l'acheteur : ne rien payer tant que le permis de construire n'a pas été délivré et vérifié, et ne pas payer avant de détenir un certificat de garantie individuel à votre nom couvrant ce que vous avez versé.

Exemple chiffré

Ces chiffres sont purement indicatifs. Le contrat et la garantie font foi.

Appartement à Estepona, €450,000.

Étape	Paiement	Versé à ce jour	La garantie doit couvrir au moins
Réservation	€6,000	€6,000	€6,000 + IVA + intérêts
Contrat privé (jusqu'à 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + IVA + intérêts
Échéances pendant les travaux (jusqu'à 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + IVA + intérêts
Livraison	€315,000	€450,000	Fin de la garantie

À chaque étape, l'acheteur paie aussi 10% d'IVA au promoteur : €135,000 de prix représentent donc €148,500 versés au total à la fin des travaux. À l'acte s'ajoute le droit de timbre AJD : 1.2% en Andalousie, soit €5,400 dans cet exemple (Interforo).

Comment la garantie est mise en jeu

Le rapport de la Banco de España détaille les étapes lorsque le promoteur ne commence pas ou ne termine pas le logement dans les délais :

1. L'acheteur adresse au promoteur une mise en demeure formelle et prouvable (en pratique, un burofax) pour obtenir le remboursement de toutes les sommes.
2. Si le promoteur ne paie pas dans un délai de 30 jours, l'acheteur peut se retourner contre la banque ou l'assureur.
3. Si une mise en demeure préalable du promoteur n'est pas possible, par exemple après une insolvabilité, l'acheteur peut s'adresser directement au garant.
4. La garantie devient caduque si deux ans s'écoulent après le manquement du promoteur sans que l'acheteur ait demandé la résolution et le remboursement.

La garantie prend fin normalement lorsque la licence de première occupation ou le certificat d'habitabilité est délivré et que la livraison est proposée, ou si l'acheteur refuse de prendre un logement achevé.

Costa Luz Lawyers relève que les tribunaux ont jugé des banques responsables du remboursement des acheteurs lorsqu'elles avaient accepté des dépôts pour un programme sans garantie, et que le Tribunal suprême a jugé en janvier 2026 que les intérêts sur les dépôts non remboursés courent jusqu'au remboursement effectif. Même avec des garanties anciennes ou manquantes, un acheteur peut encore avoir un recours : orientez-le vers un avocat.

Les retards et les options de l'acheteur

Les retards sont le problème le plus fréquent en off-plan. Examinez ces clauses avant que l'acheteur signe :

• La date de livraison et toute prolongation automatique. Pineapple Homes a relevé des clauses accordant au promoteur 180 à 365 jours de délai supplémentaire sans pénalité.
• Le délai de grâce. Selon Costa Luz Lawyers, environ 90 jours pour des retards justifiés (météo, approvisionnements) est la norme.
• Les pénalités par jour ou par mois de retard après le délai de grâce.
• Les droits de résolution et ce que l'acheteur récupère.

Une fois la date dépassée, Costa Luz Lawyers décrit deux voies : maintenir l'achat, envoyer un burofax fixant une date butoir et réclamer les pénalités ; ou résoudre le contrat pour retard grave et réclamer tous les dépôts plus les intérêts légaux depuis chaque paiement. Les recours contre le promoteur sont en général possibles pendant cinq ans, et contre la banque ou l'assureur pendant deux ans.

Licence de première occupation

La licence de première occupation (licencia de primera ocupación, ou la déclaration équivalente dans certaines régions) atteste que le bâtiment achevé est conforme à son permis et habitable. Pineapple Homes recommande de subordonner la livraison et l'acte à son obtention, avec les compteurs raccordés. Costa Luz Lawyers avertit que sans elle, l'acheteur risque de ne pas pouvoir ouvrir les contrats d'énergie ni revendre plus tard. Ne laissez jamais un acheteur signer l'acte d'un logement neuf sans l'avoir vue.

Réserves à la livraison et défauts ultérieurs

Avant l'acte, l'acheteur ou un expert doit faire le tour du logement et relever chaque défaut. Costa Luz Lawyers conseille une liste de réserves écrite et signée avec une date limite ferme pour les réparations, et de ne pas signer pour un logement présentant des défauts graves sans accord de réparation exécutoire. Après la livraison, les logements neufs bénéficient d'une assurance structurelle de dix ans (seguro decenal) pour les défauts structurels importants.

Costa del Sol et Costa Blanca

• La province de Málaga (Costa del Sol) et la province d'Alicante (Costa Blanca) sont les deux plus grands marchés off-plan pour les étrangers. Les données des Registradores relayées par Alicante Plaza en août 2025 situaient les acheteurs étrangers à environ 33% des achats de logements à Málaga et 43% à Alicante.
• Andalousie : IVA de 10% plus AJD de 1.2% sur le neuf.
• Communauté valencienne : IVA de 10% plus AJD de 1.4% à partir du 1er juin 2026 (Guía Fiscal).
• Projets de location touristique : si un acheteur prévoit de la location saisonnière, vérifiez d'abord les limites de la commune. En Andalousie, les mairies peuvent plafonner les logements touristiques par immeuble ou par zone, et les statuts de copropriété peuvent les interdire (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Pas de visa : le golden visa immobilier a pris fin le 3 avril 2025, le marketing destiné aux investisseurs ne doit donc pas promettre de droit de séjour.

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

• Le permis de construire : numéro, date et parcelle concernée.
• Un certificat de garantie individuel pour chaque paiement, au nom de l'acheteur.
• Les coordonnées du compte spécial, au nom du promoteur et rattaché au programme.
• Le descriptif et les plans annexés au contrat. Costa Luz Lawyers note que les brochures et les descriptifs de qualité peuvent avoir une portée juridique.
• Les références du promoteur : projets achevés, retards de livraison, litiges.
• Les clauses de livraison, de prolongation et de pénalité.

Signaux d'alerte

• Un paiement demandé avant le permis de construire.
• Pas de garantie individuelle, ou la promesse qu'elle arrivera « plus tard ».
• Des paiements sur un compte qui n'est pas le compte spécial du programme, ou à un intermédiaire.
• Des prolongations illimitées de la date de livraison.
• Un acte proposé sans la licence de première occupation.
• Un marketing qui promet un golden visa ou des rendements locatifs garantis.

Les règles de l'off-plan s'appliquent au niveau national, mais les permis et les taxes varient selon la région. Ce guide a été vérifié à la date indiquée ci-dessus. Il s'agit d'informations générales, pas d'un conseil juridique ou fiscal. CloserPass n'est affilié à aucun promoteur, aucune banque ni aucune autorité.

Trouvez des postes et d'autres guides sur l'Espagne sur CloserPass.