Comissão de corretor de imóveis em Bali

A Indonésia é um dos poucos mercados em que o governo define uma faixa para a comissão do corretor. Em Bali, a maior parte do mercado fica no topo dessa faixa, e normalmente quem paga é o vendedor. Veja como o dinheiro funciona em outubro de 2026, e quanto um corretor fica depois da parte da imobiliária e dos impostos.

A versão resumida

1. Em uma venda, a comissão é regulada entre 2% e 5% do valor da transação. Em um aluguel, entre 5% e 8%.
2. Em Bali, o corretor do vendedor costuma cobrar cerca de 5%, muitas vezes já embutidos no preço pedido.
3. A parte que contrata o corretor paga. Normalmente é o vendedor.
4. É obrigatório um contrato escrito com o cliente e com qualquer parceiro de co-corretagem.
5. Uma imobiliária pode pagar aos seus corretores até 70% da comissão.
6. As imobiliárias em situação regular acrescentam IVA, a uma alíquota efetiva de 11%, na nota da comissão.
7. Os pagamentos devem passar pelo sistema de pagamentos indonésio. Honorários pagos no exterior a corretores estrangeiros sem licença são o alvo dos reguladores.

A faixa regulada

As regras vêm da Regulamentação do Ministro do Comércio 33 de 2025, em vigor desde 5 de outubro de 2025, que substituiu a Permendag 51/2017 (base de dados jurídica do BPK). A reportagem do Bisnis.com sobre o seminário da AREBI de novembro de 2025 resume as regras de comissão:

Transação	Faixa de comissão
Compra e venda	2% a 5% do valor da transação
Aluguel	5% a 8%

Fonte: Bisnis.com, novembro de 2025. O SIP Law Firm informa as mesmas faixas.

A Brighton, escrevendo sobre a regulamentação anterior, dá detalhes práticos para aluguéis: cerca de 5% do aluguel total para locações de um a três anos, e 5% a 8%, negociados, para locações mais longas.

Os longos arrendamentos de Bali ficam entre as duas categorias. Um arrendamento de 25 anos vendido como villa é comercializado como uma venda, e os corretores de Bali costumam cobrar a taxa de venda sobre ele. Combine por escrito qual taxa se aplica antes de anunciar.

O que os corretores de Bali realmente cobram

A Global Investments (junho de 2026) diz que o corretor do vendedor normalmente recebe 5%, e que em muitos negócios em Bali o comprador não paga nada ao corretor porque os honorários estão embutidos no preço. Um corretor do comprador cobra do comprador 2.5% a 5%, ou é pago com parte dos honorários do vendedor por meio de uma divisão. A Rumavi (setembro de 2026) também lista a comissão do corretor em cerca de 5% como custo do vendedor na revenda de uma villa em arrendamento.

Quem paga

A Brighton explica que a comissão é paga pela parte que contratou o intermediário, normalmente o vendedor. Se um comprador contrata um corretor do comprador, o comprador paga esse corretor. Se os dois lados pagam, ambos devem concordar por escrito.

O contrato escrito

Pelo novo marco, uma imobiliária deve ter contratos escritos com seus clientes e com parceiros de co-corretagem (Bisnis.com, SIP Law Firm). Esse contrato é a sua prova do direito aos honorários. Ele deve definir:

• O imóvel, o preço e o tipo de direito que está sendo vendido ou arrendado.
• A taxa de comissão, se o IVA é acrescentado, e quando os honorários são devidos (normalmente na assinatura da escritura ou do arrendamento).
• Se o mandato é exclusivo, e por quanto tempo.
• O que acontece se o cliente vender diretamente a um comprador que você apresentou.
• Os dados da licença da imobiliária P4. As regras exigem que eles constem em suas publicações.

Co-corretagem e divisões com o corretor

Entre imobiliárias. A co-corretagem é comum em Bali, onde uma imobiliária tem a captação e outra traz o comprador. Cada lado precisa de um contrato de co-corretagem por escrito. A divisão entre imobiliárias não é definida por lei. Nossos exemplos usam 50/50, mas combine o número no contrato de co-corretagem.

Com o corretor. Pela Permendag 33/2025, uma imobiliária pode pagar à sua equipe técnica até 70% da comissão (Bisnis.com). Abaixo desse teto, a divisão é negociada, e as imobiliárias que fornecem leads, marketing e escritório costumam ficar com mais. Tenha a sua por escrito.

Nunca por meio de estrangeiros pagos no exterior. O presidente da AREBI Bali disse ao Tirto em julho de 2025 que corretores estrangeiros sem licença muitas vezes recebem no exterior e não pagam impostos na Indonésia, enquanto as imobiliárias locais registram seus membros e retêm o imposto de renda. As regras também exigem que as transações usem o sistema nacional de pagamentos (Bisnis.com).

Exemplos práticos

1. Venda de uma villa em arrendamento por Rp5 bilhões, captada por uma única imobiliária

• Comissão de 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 milhões
• IVA sobre a comissão a uma alíquota efetiva de 11%: Rp27.5 milhões
• O vendedor paga à imobiliária Rp277.5 milhões
• Parte do corretor a 50%: Rp125 milhões antes do imposto de renda
• Parte máxima permitida, de 70%: Rp175 milhões

2. A mesma venda, em co-corretagem 50/50

• Imobiliária captadora: Rp125 milhões, mais IVA
• Imobiliária do comprador: Rp125 milhões, mais IVA
• Cada corretor com divisão de 50%: Rp62.5 milhões

3. Aluguel de uma villa por um ano a Rp600 milhões

• A 5%: Rp30 milhões
• A 8%: Rp48 milhões

4. Venda de uma casa em Hak Pakai por Rp6 bilhões a 3%

• Comissão: Rp180 milhões, mais IVA de Rp19.8 milhões
• O vendedor também paga o imposto de renda definitivo de 2.5% sobre a transferência, Rp150 milhões, separado da comissão (Direção-Geral de Impostos).

Impostos sobre a comissão

IVA. A imobiliária cobra IVA na nota da comissão. Pela PMK 131/2024, a alíquota é de 12% aplicada sobre 11/12 dos honorários para bens e serviços que não são de luxo, o que dá uma alíquota efetiva de 11% (Direção-Geral de Impostos). A Brighton confirma que as imobiliárias em situação regular acrescentam 11% de IVA sobre a comissão.

Imposto de renda do corretor. As imobiliárias indonésias retêm o imposto de renda sobre o que pagam aos seus corretores, como observa a reportagem do Tirto. A alíquota depende da sua situação e da sua renda total, então peça ao setor financeiro da imobiliária um detalhamento por escrito e mantenha o seu número de contribuinte (NPWP) registrado.

Os impostos sobre o próprio negócio são separados dos honorários: o imposto de renda definitivo de 2.5% do vendedor sobre a transferência, o BPHTB do comprador e o imposto definitivo de 10% sobre a renda de arrendamento (Emerhub). Na revenda de um arrendamento, a Rumavi explica que o vendedor paga 10% do preço bruto como residente fiscal, ou 20% como não residente, salvo redução por tratado. Conhecer esses números ajuda você a precificar e negociar.

Pontos práticos no fechamento

• Emita a nota pela empresa da imobiliária, nunca pela sua conta pessoal.
• Receba a comissão na assinatura, por meio do notário ou por transferência bancária para uma conta indonésia.
• Guarde o contrato assinado, o contrato de co-corretagem e a prova da apresentação do cliente.
• A partir de outubro de 2026, corretores sem certificação estão sujeitos a sanções (AFU). Mantenha o seu certificado em dia.

O que verificar antes de trabalhar em um negócio

• Um contrato de captação ou de comprador assinado, com a taxa, o IVA e a data de pagamento.
• Um contrato de co-corretagem se outra imobiliária estiver envolvida.
• Os dados da licença da sua imobiliária no marketing dela.
• A sua divisão de comissão e se ela muda conforme o volume.
• Que o imóvel pode ser vendido legalmente: o tipo certo de título, zoneamento e licenças de construção.

A comissão na Indonésia é definida dentro de uma faixa regulada, e as regras mudaram em outubro de 2025. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou tributário. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade ou imobiliária.

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