Comissão de corretor de imóveis em Portugal

Portugal não fixa uma taxa legal de comissão. A comissão é a que a imobiliária e o cliente combinarem por escrito. Mas a Lei 15/2013 é rigorosa sobre como esse acordo é redigido, quando a comissão é devida e quem pode pagá-la. Veja como a comissão funciona em outubro de 2026 e o que sobra para você depois dos impostos se trabalhar como consultor independente.

A versão resumida

1. Não existe taxa legal nem teto. A BoaVenda indicou a comissão habitual de venda em 4% a 5% em setembro de 2026, dentro de uma faixa de 3% a 6%.
2. Soma-se 23% de IVA. Uma comissão de 5% custa ao vendedor 6.15% do preço.
3. Muitas imobiliárias definem uma comissão mínima, muitas vezes em torno de €6,000 mais IVA.
4. Nas vendas, normalmente quem paga é o vendedor. Nos arrendamentos, normalmente o senhorio paga um mês de renda mais IVA. Nos imóveis novos, normalmente paga a incorporadora.
5. A comissão deve constar de um contrato de mediação por escrito, ou o contrato pode ser nulo.
6. A comissão é devida quando o negócio é concluído, ou no CPCV se o contrato assim previr.
7. Uma empresa não pode ser paga pelas duas partes, o seu cliente e a outra parte, no mesmo negócio.
8. A parcela do consultor costuma ser de 40% a 50% da comissão da imobiliária, antes de IVA, IRS e Segurança Social.

Taxas usuais

• BoaVenda (setembro de 2026): 4% a 5% mais IVA é o habitual. Imóveis muito procurados podem cair para cerca de 3%. Imóveis de luxo, complexos ou de nicho podem chegar a 6%. O centro de Lisboa, o Porto, Cascais e o Algarve de alto padrão costumam fechar entre 3.5% e 5%, enquanto imóveis periféricos ou de menor valor podem chegar a 5% a 6%.
• Ekonomista (setembro de 2026): 2% a 6%, sendo 5% a taxa mais citada nas grandes redes.

A BoaVenda diz que não há tabela oficial: cada imobiliária define a sua taxa, e ela é sempre negociável. Também constatou que os contratos em exclusividade tendem a ter taxas 0.5 a 1 ponto mais baixas do que os contratos abertos.

Comissões mínimas. A BoaVenda informa que muitos contratos incluem um mínimo, por exemplo €6,000 mais IVA. Em imóveis de até €100,000, isso leva a taxa efetiva para 5% a 7%. As imobiliárias de comissão fixa competem nesse ponto, cobrando normalmente €6,000 a €9,000 com IVA incluído.

IVA sobre os honorários

As comissões das imobiliárias têm 23% de IVA. A fórmula da BoaVenda é simples: preço x taxa x 1.23. Numa proposta de “5%”, o vendedor paga 6.15% do preço. A Lei 15/2013 exige que o contrato de mediação indique a taxa de IVA, então escreva “5% mais IVA à taxa de 23%” e informe ao cliente o total em euros.

Quem paga

• Venda: paga o vendedor, que assinou o contrato de mediação.
• Arrendamento: normalmente um mês de renda mais IVA, pago pelo senhorio (BoaVenda).
• Imóvel novo: normalmente a incorporadora paga 3% a 5%, e o comprador não paga comissão de mediação (BoaVenda).

Nada de cobrar dos dois lados. A Lei 15/2013 proíbe que uma empresa de mediação seja paga pelas duas partes, o seu cliente e a outra parte, no mesmo negócio. Se você representa o vendedor, não pode também cobrar do comprador.

O dinheiro do comprador. Qualquer valor que a imobiliária receba de um comprador antes do CPCV fica sob custódia e deve ser devolvido se for pedido. Não é a sua comissão.

O contrato de mediação

O seu contrato com o vendedor é o contrato de mediação imobiliária. A Lei 15/2013 exige que ele seja por escrito e que indique:

• O imóvel e os eventuais ônus sobre ele, e o negócio pretendido (venda, arrendamento, preço).
• A comissão, como valor fixo ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA.
• A apólice de seguro da imobiliária.
• O eventual angariador envolvido e os serviços adicionais.
• Se é em exclusividade, e o que a exclusividade significa.

Se nenhum prazo for fixado, o contrato dura seis meses. Os contratos de modelo padrão devem ser validados antes pela autoridade do consumidor, a Direção-Geral do Consumidor. Um contrato sem os elementos obrigatórios é nulo, embora só o cliente possa invocar isso. Todo contrato e todo anúncio também devem mostrar o nome da imobiliária e o número AMI.

A BoaVenda sugere exclusividades de 3 a 6 meses em vez de 12, com uma saída se o desempenho for fraco. Espere que os vendedores que leram isso peçam o mesmo.

Quando a comissão é devida

Pela Lei 15/2013, a comissão é devida quando o negócio é concluído, normalmente na escritura. Se o contrato assim previr, pode ser devida na assinatura do CPCV. Em exclusividade, a imobiliária também recebe se o negócio não se concretizar por culpa do proprietário. Escreva com clareza o que dispara o pagamento e lembre que um CPCV ainda pode não ir adiante: a Literacia Financeira explica que o comprador que desiste perde o sinal, e o vendedor que não cumpre devolve o sinal em dobro.

Divisão entre imobiliárias e com o consultor

Entre imobiliárias. Nenhuma lei define como duas imobiliárias dividem uma comissão numa venda conjunta. Coloque por escrito a divisão, a data de pagamento e quem fatura para quem antes de mostrar o imóvel.

Entre a imobiliária e você. A Ekonomista indicou a parcela habitual do consultor em 40% a 50% da comissão da imobiliária em setembro de 2026, conforme o modelo. Ela diminui quando o negócio é partilhado. No exemplo do Postal de setembro de 2026, um consultor que vendeu uma casa de €250,000 a 5% ficou com €3,125 da comissão de €12,500, cerca de 25%.

A página do Indeed para consultor imobiliário (314 salários, atualizada em 16 de outubro de 2026) mostra uma média de cerca de €2,890 por mês, com a maioria entre €1,079 e €7,739. São valores declarados pelos próprios usuários, não oficiais. Os números da ECO para as cinco maiores redes dão cerca de 5.2 transações por consultor em 2025, então poucos negócios fazem ou desfazem o seu ano.

Exemplos práticos

Estes exemplos usam apenas taxas ilustrativas. Quem decide é o seu contrato de mediação e o seu acordo com a imobiliária.

Apartamento em Lisboa, €400,000, o vendedor paga 5% mais IVA. Comissão: 400,000 x 5% = €20,000. IVA: 20,000 x 23% = €4,600. O vendedor paga €24,600. Com uma parcela de 45% para o consultor, você recebe 20,000 x 45% = €9,000 (antes do seu próprio IVA, IRS e Segurança Social).

Casa vendida por €250,000, o vendedor paga 5% mais IVA (o exemplo do Postal). Comissão: €12,500 mais €2,875 de IVA. Parcela do consultor nesse caso: €3,125.

Villa no Algarve, €1,200,000, o vendedor paga 4% mais IVA, dividido 50/50 com a imobiliária do comprador. Comissão: €48,000 mais €11,040 de IVA. Cada imobiliária recebe €24,000 sem IVA.

Apartamento em Setúbal, €90,000, comissão mínima de €6,000 mais IVA. O vendedor paga €6,000 + €1,380 de IVA = €7,380, uma taxa efetiva de 6.7% antes do IVA.

Arrendamento de longa duração no Porto, €1,400 por mês, comissão de um mês. O senhorio paga €1,400 + €322 de IVA = €1,722.

Impostos e Segurança Social para um consultor independente

A maioria dos consultores trabalha com recibos verdes e fatura para a imobiliária a sua parcela. A CRN Contabilidade e a Ekonomista explicam as regras de 2026:

• IVA. Você cobra 23% sobre os seus recibos (22% na Madeira, 16% nos Açores) e repassa à Autoridade Tributária, descontado o IVA das suas despesas profissionais. Quem fatura pouco pode ficar isento pelo artigo 53.º do Código do IVA se o volume de negócios do ano anterior ficou abaixo de €15,000. Ultrapassar esse limite em mais de 25% encerra a isenção imediatamente.
• IRS (imposto de renda). A sua renda é da categoria B. No regime simplificado, o imposto incide sobre uma parte da renda definida por um coeficiente: 0.75 para as profissões da lista do artigo 151.º e 0.35 para os outros serviços, que pode ser reduzido nos primeiros anos de atividade em certas condições. A retenção na fonte é de 23% para as profissões do artigo 151.º e de 11.5% para os outros rendimentos da categoria B, como adiantamento do imposto final. Pergunte a um contador qual código de atividade e qual coeficiente se aplicam a você.
• Segurança Social. Você paga 21.4% sobre um rendimento relevante igual a 70% da renda de serviços que declara a cada trimestre. A inscrição normalmente produz efeitos a partir do 12.º mês após o início, então o primeiro ano é isento de contribuições.

Item	Regra de 2026
IVA sobre os seus recibos	23% (continente), salvo isenção pelo artigo 53.º
Limite do artigo 53.º	€15,000 de volume de negócios no ano anterior
Coeficiente do IRS no regime simplificado	0.75 (lista do artigo 151.º) ou 0.35 (outros serviços)
Retenção na fonte do IRS	23% (lista do artigo 151.º) ou 11.5% (outros rendimentos da categoria B)
Segurança Social	21.4% sobre 70% da renda trimestral de serviços

Fontes: CRN Contabilidade (setembro de 2026) e Ekonomista (março de 2026).

Exemplo. No seu segundo ano você recebe €40,000 em parcelas de comissão, mais €9,200 de IVA que repassa ao Estado. Segurança Social: 40,000 x 70% x 21.4% = cerca de €5,992 no ano, pagos por trimestre. O seu IRS depende do seu coeficiente e das suas outras rendas, então consulte um contador antes de emitir o seu primeiro recibo.

Pontos práticos no fechamento

• As imobiliárias estão sujeitas à Lei 83/2017 de prevenção do branqueamento de capitais. Identifique todos os clientes, receba a comissão por transferência bancária contra fatura, nunca em dinheiro vivo, e garanta que a venda entre no relatório trimestral da imobiliária ao IMPIC.
• Fature ao vendedor com pagamento no dia da escritura, ou no CPCV se o contrato assim previr.
• Verifique se o valor líquido do vendedor, depois de quitar uma eventual hipoteca, ainda cobre a sua comissão.

O que verificar antes de trabalhar em um negócio

• Um contrato de mediação assinado com a taxa, a taxa de IVA, a apólice de seguro, o prazo e a exclusividade.
• O momento do pagamento: escritura ou CPCV.
• Que você não está cobrando dos dois lados.
• Um acordo de divisão por escrito com qualquer outra imobiliária.
• O seu próprio acordo com a imobiliária: parcela, metas, data de pagamento e negócios que fecham depois da sua saída.
• O número AMI da imobiliária no contrato e em todos os anúncios.

Em Portugal, a comissão é definida pelo mercado, não pela lei, mas o contrato que a fixa é regulado. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não um aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com o IMPIC, com nenhuma autoridade nem com nenhuma imobiliária.

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