Como se tornar corretor de imóveis em Portugal

Portugal regula a mediação imobiliária em nível nacional, mas a licença fica com a imobiliária, não com cada vendedor. A maioria das pessoas que vende imóveis em Portugal trabalha como consultor sob a licença de uma imobiliária, muitas vezes como trabalhador independente. A sua nacionalidade decide então se, e como, você pode trabalhar. Veja como tudo se encaixa em outubro de 2026.

A versão resumida

1. A mediação só pode ser feita por uma empresa licenciada com um contrato por escrito (Lei 15/2013). A licença é emitida pelo IMPIC e é conhecida pelo número AMI.
2. A licença pertence a uma empresa ou a um empresário em nome individual. Os vendedores trabalham sob ela como consultores imobiliários, sem licença própria.
3. Para obter a licença, você precisa de idoneidade comercial e de um seguro de responsabilidade civil de pelo menos €150,000. O IMPIC cobra €100 pela licença e €265 por ano de taxa de regulação.
4. Todo mês de janeiro, os titulares da licença devem comprovar novamente que cumprem os requisitos e pagar a taxa anual.
5. Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça podem trabalhar livremente. Cidadãos de fora da UE precisam obter o visto certo antes de viajar desde a Lei 61/2025.
6. Todos precisam de um NIF (número de contribuinte) e de um NISS (número da Segurança Social). A maioria dos consultores trabalha com recibos verdes (como independente).
7. A remuneração é sobretudo comissão: uma parcela da comissão da imobiliária, que a Ekonomista indicou em 40% a 50% em setembro de 2026.

A licença AMI

O artigo 3.º da Lei 15/2013 diz que a mediação imobiliária em Portugal só pode ser exercida por uma empresa de mediação licenciada. Qualquer prestador estabelecido em Portugal precisa de uma licença do IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), seja uma empresa ou uma pessoa que exerce em nome próprio (empresário em nome individual). No setor ela é chamada de licença AMI. A própria lei ainda menciona o antecessor do IMPIC, o InCI.

A lei fixa apenas duas condições:

• Boa reputação comercial (idoneidade comercial). Ela se perde, por exemplo, após uma insolvência sem plano aprovado judicialmente, ou quando um representante legal tem uma condenação definitiva a pena de prisão nos últimos cinco anos por fraude, abuso de confiança, corrupção ou branqueamento de capitais.
• Seguro de responsabilidade civil de pelo menos €150,000, ou uma garantia financeira equivalente.

O idealista noticiou em 2013 que a nova lei eliminou dois requisitos antigos: capital próprio positivo e comprovação de situação regular perante o fisco e a Segurança Social.

Segundo as perguntas frequentes do IMPIC, verificadas em outubro de 2026:

• A taxa é de €100 pela licença e de €265 pela taxa anual de regulação, proporcional no primeiro ano.
• O IMPIC deve decidir em 20 dias. Se não decidir, a licença é tacitamente deferida.
• Os requerentes devem ter domicílio ou sede num país do Espaço Económico Europeu. O critério é onde você está estabelecido, não a sua nacionalidade.

A Doutor Finanças lista os documentos que um empresário em nome individual apresenta ao IMPIC, incluindo a declaração nas Finanças que abre uma atividade independente.

A prova anual

A licença não tem prazo de validade, mas também não é permanente. Todo mês de janeiro o titular deve pagar a taxa anual e comprovar de novo que cumpre os requisitos: um certificado de registo criminal de cada representante legal, um seguro válido e, para empresas, o código da certidão comercial. Para 2026, o IMPIC fixou o prazo de pagamento em 20 de fevereiro de 2026. Não pagar ou não comprovar os requisitos leva ao cancelamento da licença.

Empresas de outros países do EEE

Uma empresa de mediação já licenciada em outro país do EEE pode se registrar no IMPIC para se estabelecer em Portugal, ou comunicar ao IMPIC em até 60 dias após uma primeira prestação de serviço ocasional.

Consultores e angariadores

A maioria das pessoas nunca pede uma licença. A Ekonomista explicou em setembro de 2026 que o consultor que entra numa imobiliária trabalha sob a licença dela e precisa de um contrato de colaboração com ela. Um autor convidado da Doutor Finanças estimou em junho de 2024 que Portugal tem entre 40,000 e 60,000 corretores, a grande maioria trabalhando desse jeito. Não existe registro individual, então trate esse número como uma estimativa.

A Lei 15/2013 reconhece dois tipos de colaboradores numa empresa licenciada:

• Os técnicos de mediação (técnicos de mediação imobiliária), que fazem o trabalho de mediação em nome da empresa. Nos anúncios de vagas, normalmente são chamados de consultores.
• Os angariadores, que ajudam a preparar e executar os contratos de mediação, normalmente captando imóveis.

Nenhum deles precisa de licença AMI. Mas cada um deve portar um cartão de identificação emitido pela empresa, com nome, foto e os dados da empresa, e a empresa deve manter um arquivo dos contratos deles. Somente os representantes legais da empresa recebem cartões de identificação do IMPIC.

Regras que você segue todos os dias

• O contrato de mediação com o cliente deve ser por escrito e indicar o imóvel, o negócio pretendido, a comissão, a forma de pagamento, a taxa de IVA, a apólice de seguro e a eventual exclusividade. Sem prazo, ele dura seis meses. Veja Comissão de corretor de imóveis em Portugal.
• Todo escritório, contrato, anúncio e correspondência deve mostrar o nome da empresa e o número AMI, e cada escritório precisa de um livro para reclamações (Livro de Reclamações).
• Pela Lei 83/2017 de prevenção do branqueamento de capitais, o IMPIC diz que as empresas devem identificar os clientes, manter registros, treinar a equipe, comunicar ao IMPIC o início da atividade imobiliária e enviar relatórios trimestrais sobre cada venda que intermedeiam e cada arrendamento com renda de €2,500 ou mais por mês.

Fazer mediação sem uma empresa licenciada por trás é uma infração pela Lei 15/2013. Nunca mostre um imóvel por conta própria.

Direito de trabalhar: UE e fora da UE

Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça. Você pode trabalhar em Portugal como empregado ou independente, sem visto de trabalho. Depois de três meses, você registra a sua residência na prefeitura (câmara municipal) onde mora. A Câmara do Porto explica que o prazo é de 30 dias após esses três primeiros meses, e que você deve levar o documento de identidade ou passaporte, um comprovante de endereço e uma declaração sob compromisso de honra de que cumpre uma condição, como trabalhar em Portugal.

Cidadãos de fora da UE. As regras ficaram mais rígidas em 2025. Segundo a M|B Advogados, a Lei 61/2025, em vigor desde 23 de outubro de 2025:

• Acabou com a via da declaração de interesse (manifestação de interesse). Não é mais possível entrar como visitante e regularizar depois.
• Exige que você obtenha o visto certo no seu país de origem antes de viajar.
• Substituiu o visto genérico para procura de trabalho por um visto de 120 dias para trabalho qualificado.

Os vistos de residência ligados ao trabalho incluem trabalho subordinado (um contrato de trabalho) e trabalho independente. Como a maioria dos consultores é independente, pergunte a um advogado de imigração qual visto corresponde ao seu contrato real. As autorizações de residência são depois tratadas pela AIMA, que assumiu essa função do SEF e tem, em princípio, nove meses para decidir.

O visto de nômade digital não serve. Ele cobre trabalho remoto para empregadores ou clientes fora de Portugal. Vender imóveis para uma imobiliária portuguesa não é trabalho remoto para um cliente estrangeiro.

NIF e NISS

• NIF (número de contribuinte): necessário para assinar contratos, emitir recibos e pagar impostos. O gov.pt diz que é gratuito. Residentes pedem num serviço de Finanças. Não residentes de fora da UE e do EEE normalmente pedem por meio de um representante fiscal.
• NISS (número da Segurança Social): também gratuito, pedido online com o seu documento de identidade e um comprovante de trabalho, como um contrato ou o registro de atividade independente. Cidadãos de fora da UE acrescentam o visto e a autorização de residência.

O gov.pt acrescenta que estrangeiros com endereço em Portugal podem pedir o NIF, o NISS e o número de utente do Serviço Nacional de Saúde ao mesmo tempo.

Independente ou empregado

Independente (recibos verdes). É o modelo habitual nas grandes redes. Você abre a sua atividade nas Finanças e depois emite um recibo eletrônico (recibo verde) no Portal das Finanças para cada pagamento que a imobiliária lhe faz. A sua renda é tributada na categoria B do IRS. A Ekonomista e a CRN Contabilidade explicam as regras de 2026 da Segurança Social:

• Você paga 21.4% sobre um “rendimento relevante” igual a 70% da sua renda de serviços.
• Você declara a cada trimestre, até 31 de janeiro, 30 de abril, 31 de julho e 31 de outubro.
• A sua inscrição normalmente produz efeitos a partir do 12.º mês após o início, então o primeiro ano é isento de contribuições. Esses meses não dão direito a benefícios e não contam para a aposentadoria.

Empregado. Algumas imobiliárias e a maioria das incorporadoras contratam com contrato de trabalho, salário, Segurança Social paga pelo empregador e comissão por cima. A parcela por negócio costuma ser menor.

Veja Comissão de corretor de imóveis em Portugal para IVA, IRS e exemplos calculados.

Como os corretores são pagos

Nenhuma lei fixa a comissão da imobiliária. A Ekonomista informou em setembro de 2026 que as imobiliárias costumam cobrar 2% a 6% do preço, sendo 5% a taxa mais citada nas grandes redes, mais 23% de IVA. A comissão vai para a imobiliária, que paga a você uma parcela. A Ekonomista indicou essa parcela em 40% a 50%, conforme o modelo. As parcelas caem quando o negócio é dividido com um colega ou outra imobiliária: num exemplo publicado pelo Postal em setembro de 2026, um consultor que vendeu uma casa por €250,000 a 5% ficou com €3,125 de uma comissão de €12,500, cerca de 25%.

A página do Indeed para consultor imobiliário, baseada em 314 salários informados e atualizada em 16 de outubro de 2026, mostra uma média de cerca de €2,890 por mês, com a maioria entre €1,079 e €7,739. São números declarados num site de vagas, não estatísticas oficiais.

O volume de negócios importa mais do que o percentual. Os números da ECO para 2025 dão às cinco maiores redes 24,825 consultores e mais de 140,000 transações, uma média de cerca de 5.2 transações por consultor no ano. Um iniciante vai ficar abaixo disso, então planeje uma reserva para vários meses só com comissão.

Quem contrata

• Redes nacionais e franquias. A ECO informou em março de 2026 que em 2025 a RE/MAX tinha 11,350 consultores em 422 agências, a Century 21 tinha 5,086, a ERA cerca de 3,300 e a Zome 2,064. A KW não divulgou o número de consultores, mas informou 14,429 transações.
• Imobiliárias independentes e boutique, muitas vezes focadas numa cidade, num litoral ou numa faixa de preço.
• Equipes de vendas de incorporadoras, que vendem novos empreendimentos com salário ou comissão por unidade.

Onde está o trabalho, e idiomas

Dados do INE divulgados pela ECO mostram que estrangeiros fizeram 27.6% das compras de habitação familiar em 2025, liderados por compradores do Brasil, de Angola e da França. Cada mercado tem a sua própria composição:

• Lisboa: a Confidencial Imobiliário contou compradores de 64 países na área de reabilitação urbana da cidade em 2025, liderados por americanos, seguidos de brasileiros, franceses, britânicos, chineses e alemães (Dinheiro Vivo, maio de 2026).
• Algarve: compradores britânicos e irlandeses lideram no Golden Triangle, com alemães, holandeses e belgas em destaque em Vilamoura (relatório da Engel & Völkers, Postal, julho de 2026).
• Porto: americanos, franceses e espanhóis lideram a procura estrangeira, segundo o mesmo relatório.

Então:

• O português é necessário para escrituras, bancos, câmaras municipais e a maior parte da papelada.
• O inglês é a língua de trabalho com a maioria dos compradores internacionais.
• Francês, alemão, holandês ou espanhol são uma vantagem real nos mercados acima.

Como escolher uma imobiliária

• Peça o número AMI e verifique se ele aparece nos anúncios e contratos da imobiliária.
• Pergunte se você entra como independente ou como empregado, e peça por escrito a divisão, as metas, a data de pagamento e o tratamento dos negócios que fecham depois da sua saída.
• Pergunte como ela faz as verificações de prevenção do branqueamento de capitais e os relatórios trimestrais ao IMPIC.
• Pergunte quem paga portais, fotos e marketing, e se existe uma taxa mensal de mesa.
• Peça o seu cartão de identificação da empresa antes de atender clientes.
• Se você é de fora da UE, confirme que o seu visto e a sua situação de residência permitem o contrato que vai assinar antes de começar.

Sinais de alerta

• Uma imobiliária que não consegue mostrar o seu número AMI, ou cujo número não aparece nos anúncios.
• Um pedido para mostrar imóveis ou captar anúncios antes de você ter um contrato assinado e um cartão de identificação da empresa.
• Comissões pagas em dinheiro vivo ou numa conta pessoal.
• Contratos de mediação que omitem a comissão, a taxa de IVA ou a apólice de seguro.
• Uma pessoa de fora da UE contratada que é convidada a começar com uma estadia de turista ou um visto de nômade digital.
• Promessas de ganhos muito acima das faixas deste guia.

As regras de mediação de Portugal valem em todo o país, mas as regras de imigração mudaram em 2025 e os impostos mudam todo ano. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não um aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. A CloserPass não tem vínculo com o IMPIC nem com nenhuma autoridade portuguesa.

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