Como trabalhar no mercado imobiliário na Tailândia (e o que os estrangeiros podem fazer legalmente)

Na Tailândia é fácil entrar no mercado, e as regras são claras. Não há licença nem exame, então um cidadão tailandês pode começar em uma imobiliária na semana que vem. Mas a intermediação está na lista de profissões vedadas a estrangeiros, então um estrangeiro não pode captar imóveis, fazer visitas, negociar nem receber comissão sobre uma venda, por mais que os hábitos do mercado sugiram o contrário. Veja como tudo se encaixa em outubro de 2026 e o que um estrangeiro pode fazer legalmente.

A versão resumida

1. A Tailândia não tem licença estatal de corretor nem exame estatal. Associações como a TREBA são voluntárias (Themis Partner; Thaiger).
2. O trabalho de intermediação ou corretagem é o item 19 da Lista 1, as profissões absolutamente proibidas, na Notificação do Ministério do Trabalho de 1º de abril de 2020. A única exceção é a intermediação no comércio internacional ou em investimentos.
3. Na prática, captar imóveis, fazer visitas, negociar e receber comissão sobre transações são atividades reservadas a cidadãos tailandeses, e a fiscalização ficou mais rígida desde 2024 (Thaiger, maio de 2026).
4. Estrangeiros podem trabalhar em consultoria de vendas internacionais, marketing para o exterior, desenvolvimento de negócios, relações com investidores, administração, ou como diretor ou sócio dentro do limite de 49%, com visto Non-B e autorização de trabalho.
5. O empregador precisa de 2 milhões de baht de capital integralizado e de 4 funcionários tailandeses por autorização de estrangeiro, e deve pagar pelo menos 50,000 baht por mês a cidadãos de países ocidentais.
6. Uma imobiliária de maioria estrangeira precisa de uma Foreign Business Licence, que a Leto considera quase impossível de obter para intermediação.
7. Os corretores geralmente ganham com uma comissão de 3% a 5% paga pelo vendedor (FazWaz).

Se você é tailandês: começar como corretor

Não há nada a registrar como pessoa física. Uma imobiliária tailandesa é uma sociedade limitada comum registrada no Department of Business Development, e esse registro é, na prática, a única “licença” do setor (Themis Partner). Você pode entrar em:

• Uma consultoria internacional em Bangkok, como CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL ou Cushman & Wakefield.
• Uma imobiliária local em Bangkok, Phuket, Pattaya ou Koh Samui.
• Um portal com braço de imobiliária, como FazWaz ou Lazudi.
• A equipe de vendas de uma incorporadora.

Para se destacar sem licença, use as credenciais voluntárias:

• TREBA, a Thai Real Estate Broker Association, que a Thaiger descreve como um sinal de credibilidade para os empregadores.
• REBA-ES, a Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, para Pattaya e Chonburi.
• CIPS, a certificação Certified International Property Specialist da National Association of Realtors dos EUA, útil com compradores estrangeiros.
• Certificações de portais, como a DDproperty Agent Certification.

Se você é estrangeiro: a lista de 2020

A Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage é datada de 1º de abril de 2020, foi publicada na Government Gazette em 21 de abril de 2020 e entrou em vigor 60 dias depois. Ela substituiu a lista de 1979, com 39 profissões, por 40 itens em quatro anexos (Nagashima Ohno & Tsunematsu, maio de 2020). É uma Notificação ministerial prevista no Foreign Workers Management Emergency Decree, não um Decreto Real.

A Lista 1 reúne as profissões totalmente vedadas. O seu item 19 é o trabalho de intermediação ou corretagem, exceto a intermediação ou corretagem no comércio internacional ou em investimentos (Acclime, 2024). O Khaosod English (julho de 2023) o descreve como serviços de agente e corretor. Os guias que usamos o interpretam como abrangendo o trabalho de campo do corretor de imóveis: captar imóveis, mostrar unidades, negociar e receber comissão sobre a venda (Thaiger). Não conte com a exceção de comércio ou investimento para vendas de condomínios sem um parecer por escrito de um advogado tailandês.

Funções permitidas a estrangeiros

A Thaiger e a Themis Partner descrevem o que os estrangeiros realmente fazem nas empresas imobiliárias tailandesas:

• Consultor ou diretor de vendas internacionais, trabalhando com compradores do exterior enquanto colegas tailandeses cuidam das visitas, da negociação e dos contratos.
• Gerente de marketing para o exterior e desenvolvimento de negócios.
• Relações com investidores e consultoria.
• Diretor ou sócio da empresa, dentro do limite estrangeiro de 49%.
• Marketing e administração.

A autorização deve corresponder ao trabalho. As funções escritas na sua autorização de trabalho devem corresponder ao que você faz (Thaiger). Uma autorização de marketing não cobre visitas no fim de semana.

Mais um caminho. A Leto descreve o trabalho para uma empresa estrangeira, com clientes e pagamentos fora da Tailândia, com o visto Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional”. É trabalho remoto para uma empresa no exterior, não uma forma de vender imóveis tailandeses no local.

Visto e autorização de trabalho

A Thaiger resumiu os requisitos de 2026:

Etapa	Detalhe
Visto Non-Immigrant “B”	Solicitado em uma embaixada tailandesa antes da chegada. 2,000 baht para entrada única, 5,000 baht para entradas múltiplas
Autorização de trabalho	Cerca de 7 a 10 dias úteis em Bangkok, 1 a 3 dias para empresas BOI pelo Single Window
Capital do empregador	2 milhões de baht integralizados
Funcionários tailandeses	4 funcionários tailandeses por autorização de trabalho de estrangeiro
Salário	Pelo menos 50,000 baht por mês para cidadãos de países ocidentais

A previdência social em 2026 tem como teto um salário mensal de 17,500 baht, então no máximo 875 baht por mês de você e do seu empregador. O imposto de renda é progressivo, de 0% a 35%, e a alíquota fixa de 17% do LTR vale apenas para setores prioritários do BOI, não para o setor imobiliário (Thaiger).

Ser dono ou dirigir uma imobiliária como estrangeiro

O Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) coloca as atividades de intermediação ou corretagem na Lista 3, item 11, restritas a empresas de maioria estrangeira. As exceções do texto (valores mobiliários, compras dentro do grupo, distribuição no comércio internacional com 100 milhões de baht de capital estrangeiro e outras definidas por Regulamento Ministerial) não incluem a corretagem imobiliária (Siam Legal). Portanto:

• Uma imobiliária de maioria estrangeira precisa de uma Foreign Business Licence. A Leto a considera quase impossível de obter na prática.
• A promoção do BOI ou uma FBL podem permitir até 100% de capital estrangeiro, e o BOI pode exigir até 50 milhões de baht de capital (Themis Partner).
• A estrutura usual é de até 49% estrangeiro, com 51% nas mãos de sócios tailandeses reais (Leto).

Mesmo sendo dono, um estrangeiro continua sem poder fazer o trabalho de campo do corretor.

Nominees são um risco sério em 2026. Em 19 de outubro de 2026, o primeiro-ministro lançou uma ofensiva nacional contra a propriedade de terras por meio de nominees, abrangendo 13,088 suspeitos, entre eles 1,550 empresas, com investigações prioritárias a concluir até o fim de dezembro de 2026 (Thai Examiner). A Leto também relata declarações de origem do capital exigidas pelo Department of Business Development desde 1º de abril de 2026. Sócios tailandeses só no papel colocam em risco a empresa, as suas autorizações e os seus clientes.

A fiscalização é real

A Leto, uma imobiliária, publicou estes números em 2026. Não conseguimos verificá-los de forma independente:

• O trabalhador: multa de até 100,000 baht, deportação e proibição de entrada de 1 a 5 anos.
• O empregador: até 400,000 baht por trabalhador estrangeiro ilegal.
• Batidas: 14 em imobiliárias de Chonburi em 2025, com 27 trabalhadores estrangeiros ilegais identificados, contra 19 em Phuket e 11 em Koh Samui.

A Leto também diz que muitos corretores que falam russo trabalham com visto de turista. Isso é ilegal, por mais comum que pareça.

Como os corretores são pagos

A FazWaz situa a comissão de venda usual em 3% a 5%, paga pelo vendedor e embutida no preço pedido, e os compradores geralmente não pagam comissão. A Leto indica 3% a 5% nas vendas de incorporadoras e 2% a 3% nas revendas. A maioria das imobiliárias paga só comissão. Algumas grandes redes de Bangkok pagam um fixo de 15,000 a 25,000 baht por mês mais comissão, e os corretores ficam com 30% a 40% da comissão da imobiliária quando estão começando, 50% a 60% com experiência e 70% a 80% quando estão entre os que mais vendem (Leto, valores indicativos). Os funcionários estrangeiros, por causa do salário mínimo exigido, normalmente recebem salário mais bônus. Veja Comissão de corretor de imóveis na Tailândia.

Onde está o trabalho, e idiomas

O REIC contabilizou 14,899 unidades em condomínio transferidas a estrangeiros em 2025, no valor de 60.92 bilhões de baht, com Bangkok (7,029 unidades), Chonburi, onde fica Pattaya (4,164), e Phuket (1,190) na liderança (Khaosod English, março de 2026). Em Koh Samui, compradores estrangeiros respondem por 85% a 90% dos negócios com villas (Samui Property Group, maio de 2026).

• Os compradores chineses lideram, com foco em Bangkok e Chonburi.
• As compras de russos subiram 75.9% em valor no primeiro semestre de 2026, com foco em Phuket e Chonburi (The Nation, agosto de 2026).
• Os compradores de Mianmar ficaram em segundo lugar em unidades em 2025, sobretudo em Bangkok.

Por isso, o tailandês é essencial para a parte da transação, o inglês é a língua comum com compradores internacionais, e chinês, russo ou birmanês são uma vantagem real.

Como escolher uma imobiliária

• Peça a razão social registrada, os diretores e se a empresa é de maioria tailandesa.
• Se você é estrangeiro, pergunte se a empresa tem 2 milhões de baht de capital e 4 funcionários tailandeses por autorização, e se vai pagar pelo menos 50,000 baht por mês.
• Tenha a sua função por escrito: quais tarefas são suas e quais cabem aos colegas tailandeses.
• Tenha a sua remuneração por escrito: fixo, percentual, data de pagamento e negócios que fecharem depois da sua saída.
• Pergunte se a empresa é membro da TREBA ou da REBA-ES.
• Pergunte como ela faz a identificação de clientes e a verificação da origem dos recursos.

Sinais de alerta

• Pedirem a um estrangeiro que mostre unidades, capte imóveis ou negocie.
• Começar com visto de turista “até a autorização sair”.
• Uma autorização de trabalho cuja descrição do cargo não corresponde ao trabalho.
• Um “sócio tailandês” que tem ações só no papel.
• Remuneração só por comissão para um contratado estrangeiro, abaixo do salário mínimo exigido.
• Comissões pagas em dinheiro vivo ou numa conta pessoal.
• Marketing que promete arrendamentos de 99 anos ou uma cota de 75%, nenhum dos quais virou lei.

A Tailândia não tem licença de corretor, e a intermediação é vedada a estrangeiros pela lista de 2020 do Ministério do Trabalho. Este guia foi verificado na data indicada acima. São informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou migratório. A CloserPass não tem vínculo com o Ministério do Trabalho, o Department of Business Development, a TREBA, a REBA-ES nem com nenhum órgão governamental da Tailândia.

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