Comprar imóvel em Bali sendo estrangeiro

Estrangeiros não podem ser donos plenos de terrenos em Bali. Mesmo assim, podem ter um imóvel por décadas, por meio de um arrendamento, de um direito de uso ou de uma empresa. A estrutura define o que o comprador pode fazer com a villa, por quanto tempo fica com ela e o que acontece se algo der errado. É isso que um corretor deve explicar em outubro de 2026.

A versão resumida

1. O Hak Milik, a propriedade plena indonésia, é reservado aos cidadãos indonésios. Os estrangeiros não podem tê-lo.
2. A maioria dos compradores estrangeiros em Bali usa um arrendamento (Hak Sewa), geralmente de 25 a 30 anos com opção de prorrogação.
3. Um estrangeiro com autorização de residência pode ter uma casa em Hak Pakai, o direito de uso. Em Bali, a casa deve custar pelo menos Rp5 bilhões, ou Rp2 bilhões no caso de um apartamento.
4. Os investidores que vão alugar comercialmente muitas vezes usam uma PT PMA, empresa de capital estrangeiro que pode ter Hak Guna Bangunan (HGB).
5. Os acordos com testa de ferro (nominee), em que um indonésio detém o título para um estrangeiro, são nulos na Justiça. O testa de ferro é tratado como o proprietário.
6. Os compradores pagam o BPHTB (até 5%) na transferência. Os vendedores pagam 2.5% de imposto de renda definitivo na transferência, e os locadores pagam 10% sobre a renda do arrendamento.
7. Verifique o zoneamento antes de qualquer coisa. Desde setembro de 2025, Bali barrou novas villas e hotéis em terras agrícolas produtivas.

Por que não existe propriedade plena para estrangeiros

A Lei Agrária Básica de 1960 (UUPA) permite que apenas cidadãos indonésios tenham Hak Milik. O Hukumonline cita os Artigos 21(1) e 26(2) dessa lei como os que vedam os estrangeiros. O que os estrangeiros domiciliados na Indonésia podem ter é o Hak Pakai (direito de uso) e o Hak Sewa untuk Bangunan (direito de arrendar terreno para construir), pelos Artigos 41, 42 e 45 da mesma lei e pelo Regulamento Governamental 18 de 2021 (PP 18/2021).

Opção 1: arrendamento (Hak Sewa)

Esta é a estrutura mais comum em Bali. O estrangeiro arrenda o terreno, e muitas vezes uma villa sobre ele, de um proprietário indonésio que mantém o título de Hak Milik.

• A Emerhub (junho de 2026) diz que os arrendamentos geralmente duram 25 a 30 anos com opção de prorrogação, e que as prorrogações podem levar o total a cerca de 80 anos.
• O arrendamento deve ser por escrito e lavrado por um notário indonésio licenciado.
• No vencimento, o imóvel volta para o dono do terreno, a menos que uma prorrogação tenha sido acordada. Peça uma cláusula escrita de prorrogação com o preço ou a fórmula fixados desde já.
• A Global Investments observa que o arrendamento normalmente é pago de uma só vez, então confira se não há aluguel do terreno recorrente.
• Não é preciso autorização de residência para um arrendamento, segundo a Neginski.

Imposto sobre arrendamentos. O locador paga um imposto de renda definitivo de 10% do aluguel bruto (Emerhub). Quando um arrendatário depois vende o prazo restante, a Rumavi explica que a cessão é tributada como renda de aluguel, não como transferência de imóvel: 10% para residentes fiscais na Indonésia e 20% para não residentes, salvo redução por tratado, sobre o preço bruto, mesmo com prejuízo.

Opção 2: Hak Pakai para uma moradia

Um estrangeiro com documento de imigração pode ter uma casa ou um apartamento em Hak Pakai. O Hukumonline expõe as regras do PP 18/2021 e do Regulamento 18/2021 do Ministro de ATR/BPN:

• As casas devem ser da categoria de luxo, limitadas a um lote por pessoa ou família, e o terreno não pode passar de 2,000 m². O ministério pode permitir mais se o investimento trouxer benefícios econômicos ou sociais.
• O Hak Pakai sobre terra do Estado vale por até 30 anos, prorrogável por 20 e renovável por 30. Sobre terra em Hak Milik, ele é concedido por escritura de PPAT por até 30 anos e pode ser renovado por nova escritura.
• Se uma casa em Hak Milik ou HGB for comprada, o direito é convertido em Hak Pakai.
• Herdeiros estrangeiros podem herdar, desde que tenham documentos de imigração.

Preços mínimos em Bali pelo Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

Tipo de imóvel	Preço mínimo em Bali
Casa (rumah tapak)	Rp5 bilhões
Unidade de apartamento (sarusun)	Rp2 bilhões

Para membros da diáspora indonésia, o mínimo é 75% desses valores.

O Hukumonline não encontrou uma sanção específica para compras abaixo do mínimo, mas o cartório de terras não registra um direito que não cumpra as regras, então trate o limite como um piso rígido.

Uma autorização de longa permanência é a forma habitual de se qualificar. O visto de segunda residência, lançado em Bali em outubro de 2022, permite estadias de cinco a dez anos para quem comprovar pelo menos Rp2 bilhões em recursos (Tempo).

Opção 3: uma PT PMA com HGB

Uma empresa de capital estrangeiro (PT PMA) pode ter Hak Guna Bangunan, o direito de construir. A Neginski descreve o HGB como concedido por 30 anos, prorrogado por 20 e renovado por 30, e cada etapa exige um pedido formal. Esse caminho serve aos investidores que vão alugar a villa comercialmente.

• A Infiniti informa que o Regulamento BKPM 5/2025 reduziu o capital mínimo integralizado das novas PT PMA para Rp2.5 bilhões, enquanto o investimento declarado ainda deve passar de Rp10 bilhões.
• A empresa precisa dos códigos KBLI certos, de um número de contribuinte, de declarações fiscais mensais e de um escritório.
• Em fevereiro de 2026, o Ministério do Investimento apontou o uso indevido do código imobiliário KBLI 68111 para aluguéis de villas de curta duração, sócios testas de ferro e escritórios virtuais em Bali, e propôs verificações mais rígidas (Bali Villa Realty).

Uma PT PMA é uma empresa de verdade, com custos de funcionamento. Não é um atalho para a propriedade plena.

Acordos com testa de ferro: por que não funcionam

Um acordo com testa de ferro (nominee) coloca o Hak Milik em nome de um indonésio, enquanto contratos paralelos dão o controle ao estrangeiro. O Hukumonline cita um juiz da Suprema Corte que descreve esses acordos como uma fraude à lei que não cumpre o requisito de “causa lícita” do Código Civil, por isso são nulos. A Suprema Corte já anulou esses acordos em vários casos e reconhece o testa de ferro como o proprietário legal, livre para vender ou hipotecar. No máximo, o estrangeiro pode processar o testa de ferro por indenização.

O Hukumonline também observa que a Lei de Investimentos de 2007 proíbe acordos que declarem que as ações de uma empresa são detidas em nome de outra pessoa, então os sócios testas de ferro em uma PT PMA correm o mesmo risco. Em fevereiro de 2026, o Ministério do Investimento citou os sócios testas de ferro entre os abusos que quer acabar em Bali (Bali Villa Realty). Um corretor que monta um acordo com testa de ferro expõe o comprador a perder tudo.

Impostos e custos de uma compra

Custo	Quem normalmente paga	Alíquota	Fonte
BPHTB (imposto de aquisição)	Comprador	Até 5% do valor acima de um limite de isenção de pelo menos Rp80 milhões	Hukumonline
PPh definitivo sobre a transferência	Vendedor	2.5% do valor bruto	Direção-Geral de Impostos
IVA sobre imóveis novos de incorporadora	Comprador	12% nominal, cerca de 11% efetivo em imóveis que não são de luxo, 12% nos de luxo	DJP, Global Investments
Notário e PPAT	Normalmente dividido	Até 1%, muitas vezes de 0.5% a 1%	Global Investments
Advogado independente	Comprador	Rp20 milhões a Rp60 milhões	Global Investments

Exemplo calculado: casa em Hak Pakai por Rp5 bilhões

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 menos um limite de isenção de Rp80,000,000) × 5% = Rp246 milhões
• PPh do vendedor: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 milhões
• Notário e PPAT a 0.75%: Rp37.5 milhões

O limite de isenção varia conforme a regência, então o notário confirma o valor exato. A Global Investments observa que o BPHTB sobre arrendamentos pode ser calculado de outra forma, então pergunte ao notário qual base se aplica.

O incentivo de IVA de 2026. Pela PMK 90/2025, o governo paga o IVA sobre os primeiros Rp2 bilhões de uma casa ou apartamento novo e pronto para morar de até Rp5 bilhões, para entregas de janeiro a dezembro de 2026 (Katadata). A reportagem não diz se compradores estrangeiros se qualificam, então confirme com o assessor tributário da incorporadora.

Due diligence

• Título. Obtenha uma cópia do certificado do terreno, normalmente um SHM no caso de Hak Milik, e peça ao advogado que o verifique no cartório de terras do BPN quanto a ônus, litígios e proprietário registrado.
• Quem assina. Confirme que a pessoa que assina é dona do terreno e que todos os coproprietários ou herdeiros concordam.
• Zoneamento. Veja a próxima seção.
• Licença de construção. Verifique se há um PBG (ou um antigo IMB) e um certificado de funcionalidade SLF.
• A escritura. As transferências de direitos sobre a terra só podem ser registradas com uma escritura de um PPAT autorizado, pelo PP 24/1997 (Hukumonline). Um PPJB é um contrato preliminar e não transfere a propriedade por si só.
• Licenças de aluguel. Se o comprador vai alugar a villa, verifique as licenças e o registro fiscal para hospedagem turística.
• A comunidade local. A CNA Indonesia (fevereiro de 2026) informa que os investidores também precisam de um bom entendimento com o banjar e com a aldeia tradicional, ou as operações podem ser prejudicadas mesmo com todas as licenças em mãos.

Zoneamento e a suspensão de 2025 em terras agrícolas

Os planos de ordenamento de Bali dividem as terras em zonas. A Bali Exception descreve as zonas verdes como terras agrícolas onde a construção é muito restrita, as amarelas para moradia, as rosa para turismo, as vermelhas para comércio e as laranja para uso misto. O mapa Gistaru do Ministério de ATR/BPN mostra o zoneamento em toda a Indonésia, e Badung tem seu próprio aplicativo. A Neginski diz que o HGB para uma PT PMA geralmente só é possível em zonas turísticas, comerciais ou mistas.

Em setembro de 2025, depois das enchentes que atingiram seis das oito regências de Bali, o governador Wayan Koster anunciou que Bali editaria um regulamento regional proibindo a conversão de terras agrícolas produtivas em villas, hotéis e restaurantes. Só seriam permitidas casas para proprietários que morassem nelas (The Jakarta Post). A TravelMole informou que os projetos já em construção não foram afetados e que nenhuma data de término foi definida. O Tirto informou em julho de 2025 que o governador já havia assinado uma instrução proibindo licenças para estruturas turísticas em terras agrícolas produtivas, e ordenado a demolição de 48 construções sem licença na praia de Bingin.

Não conseguimos confirmar em outubro de 2026 que o regulamento regional definitivo tenha sido aprovado. Trate qualquer lote em zona verde, ou em arrozais, como impossível de construir uma villa até que um órgão de planejamento confirme o contrário por escrito.

O que um corretor precisa explicar

• Que o comprador não será dono pleno do terreno, e qual direito está recebendo.
• Quanto tempo dura o direito, como é prorrogado e quanto isso custa.
• Que as estruturas com testa de ferro são nulas.
• Os impostos na compra, sobre a renda de aluguel e numa venda futura.
• Que o zoneamento e as licenças de construção decidem se a villa pode ser construída e alugada.
• Que o comprador deve contratar um advogado independente, separado do notário do vendedor.

As regras fundiárias e tributárias da Indonésia mudam com frequência, e as regras de zoneamento de Bali mudaram em 2025. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não aconselhamento jurídico ou tributário. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade ou imobiliária.

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