Comprar imóvel no Chipre sendo estrangeiro

O Chipre permite que estrangeiros comprem, mas os divide em dois grupos. Cidadãos da UE e do EEE compram exatamente como os cipriotas. Todos os demais, incluindo os britânicos desde o Brexit, precisam de uma autorização da Administração Distrital e normalmente ficam limitados a uma casa. Os impostos também mudaram: o imposto do selo desapareceu em 1º de janeiro de 2026, e a autorização de residência para investidores está prestes a ser endurecida. Veja o que um corretor precisa explicar em outubro de 2026. Este guia trata apenas das áreas sob o controle da República do Chipre.

A versão resumida

1. Compradores da UE e do EEE não têm restrição. Compradores de fora da UE, incluindo os britânicos, precisam de uma autorização nos termos do Cap. 109, solicitada no formulário COMM 145 junto à Administração Distrital.
2. A autorização é gratuita, costuma levar de duas a três semanas e normalmente permite uma casa (ou duas unidades) por comprador, sendo que um casal conta como um.
3. Um advogado deve obter uma certidão de busca recente, com no máximo cinco dias úteis, antes da assinatura do contrato.
4. O contrato assinado deve ser depositado no Registro de Imóveis em até seis meses, por €50. Essa é a principal proteção do comprador.
5. As revendas pagam taxas de transferência de 3%, 5% e 8% por faixas, reduzidas pela metade para alíquotas efetivas de 1.5%, 2.5% e 4%. Os imóveis novos pagam 19% de IVA no lugar, ou 5% em uma residência permanente que cumpra os requisitos.
6. O imposto do selo foi abolido a partir de 1º de janeiro de 2026, e não há imposto anual sobre imóveis.
7. Investidores de fora da UE podem obter residência permanente a partir de €300,000 mais IVA em imóveis novos, mas o programa está em revisão. A cidadania por investimento acabou em 2020.
8. Imóveis no norte são um mercado separado e de alto risco. Não os venda.

Quem compra e onde

Compradores do exterior assinaram 6,267 dos 14,969 contratos de compra e venda depositados nos primeiros nove meses de 2026, ou 41.9%: 4,173 de fora da UE e 2,094 cidadãos da UE (dados do DLS, Cyprus Mail, outubro de 2026). Em 2025, estrangeiros assinaram 7,255 de 18,114 contratos (Cyprus Property News, janeiro de 2026).

• Pafos é a que mais depende deles: cerca de 66% dos seus contratos no 2º trimestre de 2026 (GK Law Firm, citando dados do Banco Central).
• Larnaca, cerca de 44%, e Limassol, cerca de 34%.
• Nicósia, apenas cerca de 16%.

Passo 1: UE ou fora da UE, e a autorização do Cap. 109

Pergunte a nacionalidade do comprador na primeira reunião. Para compradores de fora da UE, a Papacleovoulou resumiu as regras em setembro de 2026:

• A autorização é solicitada no formulário COMM 145 junto à Administração Distrital do distrito onde fica o imóvel. Não há taxa, e um processo completo costuma levar de duas a três semanas.
• A política do Ministério do Interior normalmente permite uma casa em um terreno de até cerca de 4,000 m², ou até duas unidades: duas casas, uma casa e uma loja de até 100 m², ou uma casa e um escritório de até 250 m².
• Um casal conta como um único comprador.
• Uma empresa cipriota controlada por pessoas de fora da UE está sujeita à mesma regra, então uma estrutura societária não a contorna.

A Koufettas Law observa que o comprador pode assinar e depositar o contrato primeiro, mas a escritura só pode ser registrada em seu nome depois que a autorização for concedida. Um cliente de fora da UE que quer um segundo apartamento para investimento precisa de orientação antes de reservar.

Passo 2: verificações antes de assinar

• Certidão de busca. Desde que a Law 132(I)/2023 entrou em vigor, em 12 de dezembro de 2023, todo contrato de compra e venda deve vir acompanhado de uma certidão de busca do Registro de Imóveis com no máximo cinco dias úteis. Ela mostra o proprietário e eventuais hipotecas, anotações ou proibições sobre o imóvel.
• Escritura. Verifique se existe uma escritura individual. Muitos apartamentos e casas ainda estão sobre um único terreno-mãe, e as escrituras individuais só saem depois que o edifício obtém seu certificado de aprovação e o terreno é dividido (Koufettas Law, outubro de 2026). Se ninguém consegue explicar por que falta a escritura, o conselho da Koufettas Law é desistir.
• Hipotecas sobre o terreno. O empréstimo de uma incorporadora sobre o terreno-mãe continua sobre cada unidade até o banco liberá-la. Quando o terreno está hipotecado, peça uma declaração Tipo A, na qual o banco se compromete a liberar a unidade quando 95% do preço for pago em uma conta indicada.
• Número fiscal. A Cyprus Tax Life inclui proprietários de imóveis não residentes e qualquer pessoa com renda de aluguel no Chipre entre os que precisam de um TIC (Tax Identification Code). Ele leva de duas a quatro semanas, então comece cedo se o cliente for alugar o imóvel.

Passo 3: contrato, depósito e transferência

1. Contrato de compra e venda. Redigido e revisado pelo advogado do próprio comprador. O INDEX.cy estimou os honorários advocatícios em cerca de 1% do preço mais IVA em agosto de 2026.
2. Depósito. Deposite o contrato assinado no Departamento de Terras e Levantamentos nos termos da Law 81(I)/2011 em até seis meses após a assinatura, por €50. Isso registra o interesse do comprador, impede que o vendedor venda ou hipoteque a unidade a outra pessoa e permite que o comprador entre na Justiça pela transferência. Um depósito tardio exige ordem judicial (Koufettas Law, outubro de 2026).
3. Transferência. Quando o preço está pago e há uma escritura disponível, o imóvel é transferido no Registro de Imóveis e o comprador paga a taxa de transferência. A declaração do vendedor indica o corretor e a comissão paga.

Custos do comprador

As taxas de transferência são cobradas sobre o valor de mercado por faixas, e reduzidas pela metade quando a venda não está sujeita a IVA (Philippou Law, março de 2026; Cyprus Tax Life, abril de 2026):

Parte do valor	Alíquota cheia	Revenda (pela metade)
Até €85,000	3%	1.5%
€85,001 a €170,000	5%	2.5%
Acima de €170,000	8%	4%
Imóvel sobre o qual foi pago IVA	Nenhum	Nenhum

IVA. Edifícios novos e terrenos para construção têm 19% de IVA. Pela Law 42(I)/2023, a nova residência permanente de uma pessoa física paga 5% sobre os primeiros 130 m² e os primeiros €350,000, desde que o imóvel não tenha mais de 190 m² e o preço total não passe de €475,000. Vender ou alugar o imóvel em até dez anos obriga a devolver parte da economia. Empreendimentos cujo pedido de licença urbanística foi apresentado até 31 de outubro de 2023 ainda podem usar a regra antiga (5% sobre os primeiros 200 m², sem teto de preço), com pedidos até 31 de dezembro de 2026 quando o alvará de construção veio depois de 2024 ou ainda está pendente, nos termos da Law 109(I)/2026 (Mondaq, abril de 2026).

O imposto do selo acabou. Ele chegava a 0.2% do preço do contrato, com teto de €20,000, e foi abolido a partir de 1º de janeiro de 2026 (PwC Cyprus; EY).

Hipoteca. Registrar uma hipoteca custa 1% do empréstimo (INDEX.cy).

Exemplos práticos

Estes exemplos usam as taxas acima. Um advogado deve confirmá-las em cada negócio.

Apartamento de revenda em Larnaca, €250,000, comprador da UE, à vista. Taxa de transferência: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Honorários advocatícios de 1% mais IVA: cerca de €2,975. Depósito: €50. Total: cerca de €9,625, ou 3.9% do preço.

Villa de revenda em Pafos, €600,000, comprador britânico, à vista. Taxa de transferência: €20,600. Autorização COMM 145: sem taxa. Honorários advocatícios: cerca de €7,140. Depósito: €50. Total: cerca de €27,790, ou 4.6%.

Apartamento novo em Limassol, €400,000 mais IVA, comprador de fora da UE, para investimento. IVA de 19%: €76,000. Taxa de transferência: nenhuma, porque o IVA foi pago. Honorários advocatícios: cerca de €4,760. O comprador paga cerca de €480,800 no total.

Casa nova para família em Nicósia, €300,000 mais IVA, 120 m², residência permanente do comprador, financiamento de €240,000. IVA de 5%: €15,000, contra €57,000 a 19%. Registro da hipoteca: €2,400. Taxa de transferência: nenhuma.

Depois da compra

• Sem imposto anual sobre imóveis. O imposto sobre imóveis foi abolido a partir de 2017. Os proprietários pagam taxas municipais de coleta de lixo, esgoto e iluminação, normalmente de cerca de €90 a €300 por ano (Philippou Law, março de 2026).
• Renda de aluguel. A partir de 2026, ela é tributada apenas pelo imposto de renda, não mais também pela contribuição de defesa, e o aluguel deve ser pago por transferência bancária, cartão ou outro meio eletrônico, caso contrário o inquilino não pode deduzi-lo (PwC Cyprus).
• Aluguel de temporada. Um imóvel só pode ser anunciado ou alugado por curta temporada depois de estar no registro do Vice-Ministério do Turismo, com o número em todos os anúncios. Alugar sem registro pode render até um ano de prisão, multa de até €5,000, ou ambos (Philippou Law, agosto de 2026).
• Rentabilidade. O índice RICS e KPMG do 2º trimestre de 2026 indicou rentabilidade bruta de 5.51% para apartamentos e 3.01% para casas (Papacleovoulou, setembro de 2026).

Quando o cliente vende. Os vendedores pagam 20% de imposto sobre ganhos de capital sobre o ganho, após correção pela inflação e custos. A reforma de 2026 elevou as isenções vitalícias para €30,000 em geral e €150,000 para a residência principal ocupada por pelo menos cinco anos (PwC Cyprus). Os vendedores também pagam uma contribuição de 0.4% para moradia de refugiados, criada em 2022.

Residência e cidadania

Residência permanente (Regulamento 6(2)). Desde 2 de maio de 2023, um investidor de fora da UE precisa de pelo menos €300,000 mais IVA em imóveis novos comprados de uma incorporadora, pagos à vista e com recursos vindos do exterior, e de uma renda garantida de pelo menos €50,000 por ano, mais €15,000 pelo cônjuge e €10,000 por filho (Kyprianou, maio de 2023; GK Law Firm, outubro de 2026). Os titulares não podem trabalhar no Chipre.

Está em revisão. Em 24 de setembro de 2026, o vice-ministro da Migração disse aos deputados que cerca de 1,500 autorizações haviam sido emitidas em dois anos, que umas 12,000 autorizações concedidas desde 2013 estavam sendo revisadas e que o programa seria endurecido antes de o Chipre entrar no Espaço Schengen (Cyprus Mail). Nenhuma regra nova havia sido publicada até outubro de 2026. Nunca prometa a um cliente as condições atuais.

Sem passaporte. O programa de cidadania por investimento foi extinto em novembro de 2020. Em dezembro de 2025, o Parlamento revogou o poder do gabinete de conceder cidadania a investidores (Cyprus Mail).

O norte da ilha

O norte, sob administração cipriota turca desde 1974, não está coberto por nada do que foi dito acima. Grande parte das suas terras pertencia a cipriotas gregos deslocados, a propriedade é frequentemente contestada, e uma alteração de 2006 no direito penal da República torna a negociação desses imóveis um crime punível com até sete anos de prisão (Koufettas Law, outubro de 2026). Os números do distrito de Famagusta nas estatísticas oficiais referem-se apenas à parte controlada pelo governo. Não anuncie, não mostre e não cobre comissão sobre imóveis no norte.

O que um corretor precisa explicar

• Se o comprador é da UE ou de fora da UE, e o que a regra de uma casa significa para os planos dele.
• Que a certidão de busca e a situação da escritura sejam verificadas antes da assinatura, não depois.
• Por que o contrato deve ser depositado em até seis meses.
• Se o imóvel paga taxas de transferência ou IVA, e se a alíquota de 5% se aplica, em uma estimativa por escrito.
• Que o imposto do selo não se aplica mais a partir de 2026.
• A regra de registro para aluguel de temporada.
• Que o programa de residência está mudando e que uma compra não dá passaporte.

O Chipre mudou seus impostos sobre imóveis em 1º de janeiro de 2026, e o programa de residência está em revisão. Este guia foi verificado na data indicada acima e trata apenas das áreas sob o controle efetivo da República do Chipre. São informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou migratório. A CloserPass não tem vínculo com o Conselho de Registro de Corretores de Imóveis, o Departamento de Terras e Levantamentos, o Departamento de Impostos nem com nenhum órgão governamental do Chipre.

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