Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro

Portugal não impõe nenhuma restrição de nacionalidade para comprar imóveis. Residentes e não residentes seguem os mesmos passos. O que mudou foi o custo e a promessa em torno da compra: o imóvel não dá mais acesso ao golden visa, e desde maio de 2026 a maioria dos compradores não residentes de habitação paga um imposto de transmissão fixo de 7.5%. Veja o que um corretor deve explicar em outubro de 2026.

A versão resumida

1. Estrangeiros podem comprar livremente. O comprador precisa de um NIF (número de contribuinte), e quem mora fora da UE ou do EEE deve nomear um representante fiscal para obtê-lo.
2. Um advogado ou solicitador deve verificar a caderneta predial, a certidão permanente e as licenças antes de qualquer sinal.
3. A sequência habitual: CPCV (contrato-promessa) com um sinal, depois a escritura e o registro.
4. O comprador paga o IMT (imposto de transmissão) e 0.8% de Imposto do Selo. Numa habitação própria permanente, o IMT começa em 0% até €106,346 em 2026.
5. Desde 25 de maio de 2026, não residentes que compram uma habitação pagam um IMT fixo de 7.5%, com possibilidades de reembolso.
6. Depois, os proprietários pagam todo ano o IMI, e o AIMI sobre imóveis residenciais acima de €600,000.
7. O golden visa deixou de aceitar imóveis em 7 de outubro de 2023. A compra não dá direito de residência.
8. Os limites de financiamento são de 90% do valor para habitação própria permanente e de 80% para outros fins, e os bancos costumam ser mais rígidos com não residentes.

Quem compra e onde

O INE contou 8,471 compras de habitação por compradores com domicílio fiscal no exterior em 2025, no valor de €3.4 bilhões. Foi uma queda de 13.3%, a terceira queda anual seguida (idealista, março de 2026). Compradores baseados na UE pagaram em média €335,640, os de outros lugares €470,277, contra €234,120 dos residentes.

• O Algarve ficou com 29.7% das compras de não residentes em número e 42.4% em valor.
• A Grande Lisboa ficou com 12.5% em número.

Em Lisboa, Cascais e no Algarve, o corretor que não consegue conduzir esse processo em inglês perde clientes.

Passo 1: NIF, representante fiscal e conta bancária

O NIF é necessário para assinar o CPCV, pagar os impostos, assinar a escritura e fazer um financiamento. O gov.pt diz que é gratuito. Residentes pedem num serviço de Finanças. Segundo a Global Citizen Solutions (outubro de 2026), compradores que moram fora da UE ou do EEE devem nomear um representante fiscal em Portugal para obtê-lo. Comece isso no dia em que o cliente decidir comprar.

Uma conta bancária portuguesa simplifica o resto: pagamento rastreável do sinal e do preço, débito automático do IMI e do condomínio, e um eventual financiamento.

Passo 2: verificações antes do sinal

A Literacia Financeira lista os documentos a verificar antes do CPCV:

• Caderneta predial: o registro fiscal da Autoridade Tributária. Mostra o artigo matricial, a descrição e as áreas, os proprietários e o valor patrimonial tributário (VPT) sobre o qual incide o IMI. O proprietário baixa gratuitamente no Portal das Finanças, e ela vale por 12 meses.
• Certidão permanente: a certidão do registo predial. Mostra os proprietários e eventuais hipotecas, penhoras, usufrutos ou servidões, além de ações judiciais. A DECO indica o preço de €15 online, com validade de seis meses. A caderneta e a certidão se complementam: uma é fiscal, a outra é jurídica.
• Licença de utilização: a licença de uso emitida pela câmara municipal. Imóveis construídos antes de 7 de agosto de 1951 precisam, em vez dela, de uma certidão da câmara. Desde 2024 ela não precisa mais ser apresentada na escritura, mas a Literacia Financeira recomenda colocá-la como condição do CPCV. A partir de 1 de outubro de 2026, a escritura deve indicar se o imóvel tem título urbanístico, ou a venda pode ser anulada.
• Ficha técnica da habitação: o documento técnico das habitações licenciadas depois de 30 de março de 2004.
• Certificado energético: obrigatório para vender ou arrendar. A ComparaJá observa que ele vale por dez anos para habitações e que vender sem ele pode gerar multas de €250 a €3,740 para pessoas físicas.
• Uma declaração do condomínio de que não há quotas em dívida, e o plano do vendedor para cancelar uma eventual hipoteca na escritura.

Compare as áreas e a planta com os documentos. A Literacia Financeira alerta que ampliações não licenciadas podem deixar o comprador com um imóvel que o banco não financia por completo.

Passo 3: CPCV, sinal e escritura

1. CPCV. O contrato-promessa deve ser por escrito, com as assinaturas reconhecidas presencialmente por um notário, advogado ou solicitador, que deve confirmar a existência de uma licença de utilização ou de construção. Sem esse reconhecimento ele é inválido (Literacia Financeira, outubro de 2026).
2. Sinal. A lei não fixa valor; 10% a 20% é comum. O comprador que desiste perde o sinal. O vendedor que não cumpre devolve o sinal em dobro, ou o comprador pode pedir a um tribunal que ordene a venda, um direito que não pode ser renunciado num CPCV de imóvel.
3. Entregar as chaves antes da escritura é uma decisão, não uma gentileza. Entregar as chaves com o CPCV é tratado como uma transmissão, então o IMT passa a ser devido nesse momento.
4. Escritura e registro. O IMT e o Imposto do Selo são pagos antes da escritura. A escritura pode ser assinada perante um notário, por meio de um solicitador ou advogado, num banco, ou num balcão público Casa Pronta, que também registra a compra.

Um CPCV comum só obriga o vendedor pessoalmente. Se o vendedor vender para outra pessoa, o comprador recebe o sinal em dobro, não o imóvel. Para prazos longos, um sinal alto ou um vendedor com dívidas, a Literacia Financeira explica que a promessa pode ter eficácia real e ser registrada, com um custo maior.

Custos do comprador

IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis). Para 2026, os escalões do continente subiram 2% (PwC Tax Guide 2026):

Compra	IMT em 2026 (continente)
Habitação própria permanente	0% até €106,346, depois taxas marginais de 2%, 5%, 7% e 8% até €660,982, uma taxa única de 6% até €1,150,853, e 7.5% acima disso
Habitação secundária	Começa em 1%, depois os mesmos escalões
Outros prédios urbanos	6.5%
Prédios rústicos	5%
Habitação comprada por não residente, desde 25 de maio de 2026	Taxa fixa de 7.5%

Observações:

• Compradores jovens. Compradores com 35 anos ou menos que compram a primeira habitação própria permanente não pagam IMT nem Imposto do Selo até €330,539, e pagam apenas 8% de IMT sobre a parte acima disso até €660,982 (Doutor Finanças).
• Não residentes. A taxa fixa de 7.5% vem do Decreto-Lei 97/2026. O idealista informou em setembro de 2026 que ela não se aplica a compradores que já foram residentes fiscais em Portugal. Ela pode ser reembolsada se o comprador se tornar residente em até dois anos, ou se arrendar o imóvel a renda moderada (até €2,300 por mês) em até seis meses e por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
• Os Açores e a Madeira fixam os seus próprios limites de escalões.

Imposto do Selo. 0.8% do preço, mais 0.6% de um empréstimo hipotecário de cinco anos ou mais.

Escritura e registro. Na Casa Pronta, a Literacia Financeira indicou preços fixos de €375 para uma compra à vista e de €700 com financiamento bancário em setembro de 2026. Notários privados ou solicitadores costumam cobrar €200 a €500 mais os emolumentos de registro. Os advogados definem os próprios honorários, então combine-os por escrito.

Exemplos práticos

Estes exemplos usam as taxas acima. Um advogado deve confirmá-las em cada negócio.

Habitação própria perto do Porto, €200,000, comprador residente em Portugal e com mais de 35 anos, à vista. IMT: €3,542 (exemplo da própria Literacia Financeira). Imposto do Selo de 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. Total: cerca de €5,517, ou 2.8% do preço.

Apartamento em Lisboa, €400,000, comprador não residente, à vista, escritura depois de 25 de maio de 2026. IMT de 7.5%: €30,000. Imposto do Selo de 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. Total: cerca de €33,575, ou 8.4% do preço, antes do advogado.

Villa no Algarve, €800,000, comprador já residente, como habitação própria permanente, com financiamento de €400,000. IMT à taxa única de 6%: €48,000. Imposto do Selo sobre o preço: €6,400. Imposto do Selo sobre o empréstimo, 0.6%: €2,400. Casa Pronta com financiamento: €700. Total: cerca de €57,500.

Impostos anuais depois da compra

• IMI: o imposto municipal sobre imóveis, de 0.3% a 0.45% do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, fixado por cada município (PwC).
• AIMI: pessoas físicas com imóveis residenciais acima de €600,000 (€1.2 milhão para casais com tributação conjunta) pagam 0.7% sobre o excedente, subindo para 1% e 1.5% nas faixas mais altas. Empresas pagam 0.4%, e entidades em paraísos fiscais 7.5%.
• A renda de arrendamento é tributada a 25% por padrão e, a partir de 2026, a 10% para arrendamentos habitacionais de até €2,300 por mês, pelo Decreto-Lei 97/2026.
• O aluguel de temporada exige registro como Alojamento Local no RNAL. Desde o Decreto-Lei 76/2024 os municípios decidem, e Lisboa e Porto aplicam áreas de contenção. Verifique antes de o cliente comprar com essa finalidade.

Residência: o golden visa e o IFICI

O golden visa por imóvel acabou. A Lei 56/2023 (Mais Habitação) retirou as compras de imóveis do visto de investimento a partir de 7 de outubro de 2023. A Global Citizen Solutions lista as vias restantes em outubro de 2026, incluindo €500,000 num fundo elegível que não invista em imóveis, um investimento empresarial que crie empregos, financiamento de pesquisa e financiamento de artes e cultura. Não promova imóveis como caminho para a residência.

A cidadania demora mais. A Lei Orgânica 1/2026, em vigor desde 19 de maio de 2026, aumentou o tempo de residência necessário para a naturalização de cinco para sete anos para cidadãos da UE e da CPLP e para dez anos para os demais (ASAG).

O RNH foi substituído. O regime do residente não habitual fechou para novos participantes depois de 2023. O seu sucessor, o IFICI, oferece uma taxa de 20% sobre rendimentos elegíveis do trabalho em Portugal e isenção da maior parte dos rendimentos estrangeiros por dez anos, mas apenas para quem se muda para Portugal para trabalhar em pesquisa ou inovação elegível, se registra com antecedência e não foi residente nos cinco anos anteriores (Garrigues). Não é uma vantagem geral para aposentados ou investidores.

Financiamento imobiliário

Os limites do Banco de Portugal, conforme resumidos pela Rankia em agosto de 2026:

• Financiamento sobre o valor: até 90% para habitação própria permanente e 80% para outros fins, sobre o menor valor entre o preço e a avaliação.
• Taxa de esforço: o limite recomendado caiu de 50% para 45% da renda mensal líquida a partir de 1 de agosto de 2026.
• Prazo: até 40 anos para quem tem até 35 anos, e 35 anos acima disso.

Os não residentes são tratados com mais rigor. Um guia do idealista de maio de 2021 dizia que os bancos normalmente emprestavam a não residentes 70% ou 80%, e que a não residência é definida pela residência fiscal, não pela nacionalidade. Verifique as condições atuais com cada banco. Na prática, um comprador não residente de segunda habitação precisa de 20% a 30% do preço mais os impostos acima em recursos próprios. Diga isso na primeira reunião.

O que um corretor precisa explicar

• O NIF e o representante fiscal levam tempo; comece imediatamente.
• A caderneta, a certidão permanente e a licença são verificadas antes do CPCV, não depois.
• O que o sinal significa para cada lado, e por que entregar as chaves antes da escritura torna o IMT devido.
• A taxa de IMT na data da escritura, incluindo a taxa de 7.5% para não residentes e as possibilidades de reembolso, numa estimativa por escrito.
• O IMI e o AIMI anuais, e as regras sobre aluguel de temporada.
• Que uma compra não dá direito a visto.

Os impostos sobre imóveis em Portugal mudaram em maio de 2026 e mudam de novo a cada orçamento. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não um aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com o IMPIC, a Autoridade Tributária nem com nenhuma autoridade, notário ou banco português.

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