Comprar imóvel na Tailândia sendo estrangeiro

A Tailândia permite que estrangeiros sejam donos de um condomínio em nome próprio, em freehold, mas de nada além disso em plena propriedade. Terrenos são vedados, casas vêm com um arrendamento do terreno, e um prédio só pode ter 49% de proprietários estrangeiros. Em 2024 o governo propôs regras mais flexíveis que nunca viraram lei, e em outubro de 2026 foi na direção oposta, com uma ofensiva nacional contra a propriedade por meio de nominees. Veja o que um corretor deve explicar em outubro de 2026.

A versão resumida

1. Estrangeiros podem ser donos de unidades em condomínio em freehold, dentro de uma cota estrangeira de 49% da área vendável de cada prédio (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Estrangeiros não podem ser donos de terrenos, e uma empresa com mais de 49% de capital estrangeiro é tratada como estrangeira pela seção 97 do Land Code.
3. O arrendamento residencial registrado mais longo é de 30 anos. As renovações “30+30+30” são promessas contratuais.
4. As propostas de 2024 de cota de 75% e de arrendamento de 99 anos nunca viraram lei.
5. Para registrar um condomínio em freehold, o dinheiro deve vir do exterior em moeda estrangeira, com um formulário FET para valores de USD 50,000 ou mais.
6. Custos de transferência: taxa de transferência de 2%, mais SBT de 3.3% ou imposto do selo de 0.5%, mais imposto retido na fonte, a maior parte por conta do vendedor.
7. Os compradores geralmente não pagam comissão: quem paga é o vendedor (FazWaz).
8. A ofensiva contra nominees de 19 de outubro de 2026 acrescenta verificações nas compras acima de 2 milhões de baht.

Quem compra e onde

O Real Estate Information Center (REIC) contabilizou 14,899 unidades em condomínio transferidas a estrangeiros em 2025, no valor de 60.92 bilhões de baht: 14.7% das unidades e 25% do valor no país. Bangkok ficou com 7,029 unidades, Chonburi (Pattaya) com 4,164 e Phuket com 1,190 (Khaosod English, março de 2026). No primeiro semestre de 2026, estrangeiros compraram 6,533 unidades no valor de 28.267 bilhões de baht, com média de 4.3 milhões de baht e 43.9 m² (The Nation, setembro de 2026).

• A China lidera, seguida por Mianmar e Rússia em unidades em 2025.
• As transferências a estrangeiros em Phuket subiram 18.3% em 2025, mas o estoque não vendido chegou a 14,008 unidades (Krungsri Research, agosto de 2026).
• Pattaya tem excesso estrutural de oferta, pior em Jomtien, e os compradores de Mianmar são a principal nova demanda (Pattaya Mail, fevereiro de 2026).
• Villas em Koh Samui: compradores estrangeiros em 85% a 90% dos negócios (Samui Property Group, maio de 2026).

Do que um estrangeiro pode ser dono

Condomínios, em freehold, dentro da cota de 49%. A área de propriedade estrangeira não pode passar de 49% da área vendável total de um prédio. Acima disso, um estrangeiro só pode arrendar uma unidade (Bektu, junho de 2026). Verifique a cota restante do prédio antes de o comprador fazer a reserva.

Nada de terrenos. Um estrangeiro não pode ser dono de terreno, nem uma empresa com mais de 49% de capital estrangeiro ou com maioria de sócios estrangeiros (Leto, junho de 2026). Para uma villa ou casa, a estrutura usual é um arrendamento registrado do terreno por até 30 anos.

O arrendamento de 30 anos. Cláusulas de renovação como 30+30+30 são muito usadas no marketing (Pattaya Mail), mas são contratuais. A Bektu explica que os tribunais geralmente só fazem valer o primeiro prazo registrado de 30 anos. Precifique e explique o negócio com base em 30 anos.

As propostas de 2024. Em junho de 2024, o Gabinete aprovou em princípio uma cota estrangeira de 75% nos condomínios e arrendamentos de 99 anos. O então ministro do Interior, Anutin Charnvirakul, disse que o projeto do Departamento de Terras não estava pronto e que os proprietários tailandeses devem manter a maioria dos votos (The Nation, junho de 2024). Até junho de 2026, nenhuma das mudanças tinha sido promulgada (Bektu). A frase correta para os clientes: a cota de 49% e o limite de 30 anos para o arrendamento continuam valendo.

A ofensiva de outubro de 2026

Em 19 de outubro de 2026, o primeiro-ministro Anutin Charnvirakul, também ministro do Interior, lançou uma ofensiva nacional contra a propriedade de terras por meio de nominees (Thai Examiner, outubro de 2026):

• 13,088 suspeitos, entre eles 1,550 empresas, 2,360 lotes, cerca de 14.01 bilhões de baht.
• Governadores instruídos a concluir as investigações prioritárias até o fim de dezembro de 2026.
• Verificações extras nas compras acima de 2 milhões de baht ou com valor avaliado acima de 5 milhões de baht.
• Cônjuges tailandeses devem comprovar a origem dos recursos.

A Leto, uma única fonte do setor, acrescenta um projeto de alteração da seção 94 do Land Code aprovado pelo Gabinete para transferir ao Estado as terras mantidas por nominees (24 de fevereiro de 2026), uma circular do Departamento de Terras sobre beneficiários finais (15 de maio de 2026) e oito províncias sob controle especial, entre elas Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai e Chonburi (Pattaya). Confirme esses pontos com um advogado. Nunca sugira um nominee tailandês ou uma empresa de fachada para deter terrenos.

O formulário FET

A Storm Real Estate Phuket (setembro de 2026) explica:

• O formulário Foreign Exchange Transaction é emitido pelo banco tailandês que recebe o dinheiro.
• Ele é necessário para registrar um condomínio em freehold em nome de um estrangeiro, normalmente para transferências de USD 50,000 ou mais.
• Os recursos devem ser transferidos do exterior, em moeda estrangeira, com antecedência.

Avise o comprador antes do primeiro pagamento, incluindo a taxa de reserva.

Custos do comprador e do vendedor

A Storm Real Estate Phuket lista os custos na transferência:

Custo	Alíquota	Base	Quem paga
Taxa de transferência	2%	Valor de avaliação	Negociável, muitas vezes dividido
Specific Business Tax	3.3%	O maior entre o valor de avaliação e o preço	Vendedor, se teve o imóvel por menos de 5 anos ou atua no ramo imobiliário
Imposto do selo	0.5%	O maior entre o valor de avaliação e o preço	Só quando o SBT não se aplica
Imposto retido na fonte	1% para empresa, progressivo para pessoa física conforme os anos de posse	Regras do escritório de terras (Land Office)	Vendedor

Um benefício que os estrangeiros não têm. As taxas reduzidas de 0.01% de transferência e de hipoteca valem apenas para cidadãos tailandeses que compram imóveis residenciais de até 7 milhões de baht, e vão até 30 de junho de 2027.

A comissão do corretor. A FazWaz situa a comissão usual em 3% a 5%, paga pelo vendedor e embutida no preço. Os compradores geralmente não pagam nada.

Exemplos práticos

Estes exemplos usam as taxas acima e supõem o valor de avaliação indicado. Um advogado deve confirmá-los em cada negócio.

Condomínio de revenda em Bangkok, 5,000,000 baht, avaliado em 4,600,000, vendedor com 3 anos de posse, taxa de transferência dividida 50/50. Taxa de transferência: 4,600,000 x 2% = 92,000, ou seja, 46,000 baht para o comprador. O vendedor paga os seus 46,000, SBT de 5,000,000 x 3.3% = 165,000 baht e o imposto retido na fonte. Sem imposto do selo. O comprador precisa de um formulário FET.

Condomínio de revenda em Pattaya, 2,780,000 baht, avaliado pelo mesmo valor, vendedor com 8 anos de posse, comprador paga toda a taxa de transferência. Taxa de transferência: 2,780,000 x 2% = 55,600 baht, paga pelo comprador. Sem SBT, então o vendedor paga imposto do selo de 2,780,000 x 0.5% = 13,900 baht, mais o imposto retido na fonte.

Condomínio novo comprado de uma incorporadora, 3,000,000 baht, avaliado pelo mesmo valor. Um comprador tailandês pagaria uma taxa de transferência de 0.01%, 300 baht. Um comprador estrangeiro paga 2%, 60,000 baht, ou a parte prevista no contrato da incorporadora. A incorporadora paga SBT de 99,000 baht e 1% de imposto retido na fonte.

Comprar na planta

Pela seção 6/2 do Condominium Act, o contrato de condomínio de uma incorporadora deve seguir o modelo padrão do Ministério do Interior, e as cláusulas fora do modelo são inválidas. Ele deve indicar uma data de transferência com 30 dias de aviso prévio, prevê 5 anos de garantia contra defeitos na estrutura e 2 anos nas outras partes, e fixa uma multa por atraso na entrega de pelo menos 0.01% ao dia, limitada a 10% (Siam Legal). O escrow é voluntário. Veja Como funcionam os imóveis na planta na Tailândia.

O que um corretor deve explicar

• Que um estrangeiro pode ser dono de um condomínio em freehold dentro da cota de 49%, e de nenhum terreno.
• Que um arrendamento é de 30 anos, e as renovações são só promessas.
• Que arrendamentos de 99 anos e uma cota de 75% não são lei.
• Como o dinheiro deve chegar, e o formulário FET.
• A taxa de transferência, o SBT ou o imposto do selo e o imposto retido na fonte, em uma estimativa por escrito.
• Que a ofensiva contra nominees significa verificações extras acima de 2 milhões de baht, e que nominees nunca são uma opção.

As regras tailandesas de propriedade por estrangeiros foram verificadas na data indicada acima. As propostas de 2024 não viraram lei, e a fiscalização contra nominees ficou mais rígida em outubro de 2026. Este guia contém informações gerais, não aconselhamento jurídico, tributário ou migratório. A CloserPass não tem vínculo com o Departamento de Terras, o Ministério do Interior nem com nenhum órgão governamental da Tailândia.

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