Como funcionam as villas na planta em Bali

As villas na planta são uma grande parte do que os compradores estrangeiros veem em Bali: renders no Instagram, um lote em Canggu, Uluwatu ou Ubud, e um plano de pagamento distribuído ao longo da obra. A Indonésia tem regras para incorporadores que vendem imóveis antes de prontos, mas muitos negócios em Bali ficam fora delas porque são arrendamentos. Um corretor precisa saber quais proteções se aplicam, e quais não.

A versão resumida

1. A maioria das villas na planta vendidas a estrangeiros em Bali são arrendamentos ou são mantidas por meio de uma PT PMA. Os estrangeiros não podem comprar o terreno em propriedade plena.
2. Quando um incorporador vende casas antes de prontas, o PPJB (contrato preliminar de venda) deve ser feito perante um notário, e só depois de cumpridas cinco condições, incluindo pelo menos 20% da obra.
3. O incorporador precisa de um PBG (aprovação de construção) antes de construir, e de um SLF (certificado de funcionalidade) antes que alguém possa usar a villa. O PBG substituiu o antigo IMB.
4. Não encontramos nenhuma garantia bancária obrigatória sobre os pagamentos na planta para villas em arrendamento em Bali, ao contrário da Espanha. A proteção do comprador é o contrato, os pagamentos por etapas e o histórico do incorporador.
5. As garantias de aluguel valem o que vale o operador, e desde 2026 os aluguéis sem licença estão sendo retirados das plataformas de reserva.
6. O zoneamento vem primeiro. Desde setembro de 2025, Bali está barrando novas villas em terras agrícolas produtivas.

O marco legal

PP 12/2021 sobre habitação. O Hukumonline explica que o PPJB é o contrato preliminar feito perante um notário antes da escritura definitiva. Para casas térreas, é assinado durante a obra, e para apartamentos pode ser assinado antes da obra. Pelo Artigo 22I(5), um incorporador só pode assinar um PPJB depois de ter segurança sobre:

1. A situação da propriedade do terreno.
2. O que está sendo vendido.
3. A aprovação de construção (PBG).
4. Infraestrutura pública, equipamentos e serviços.
5. Obra com pelo menos 20% concluídos.

Um PPJB não transfere a propriedade por si só. A transferência acontece por meio de uma escritura perante um PPAT (oficial de escrituras de terras), que o cartório de terras depois registra (Hukumonline, fevereiro de 2025). Se o incorporador descumprir o PPJB, o recurso do comprador é uma ação civil por quebra de contrato no tribunal distrital onde o incorporador tem sede.

O arrendamento na planta é diferente. Quando um estrangeiro compra uma villa na planta em terreno arrendado, a documentação normalmente é um arrendamento do terreno lavrado em cartório mais um contrato de construção ou de venda da villa. As condições do PPJB acima foram escritas para incorporadores que vendem casas e apartamentos. Pergunte ao advogado do comprador quais regras, se houver, protegem os pagamentos no negócio específico.

Licenças de construção: PBG e SLF

O Regulamento Governamental 16 de 2021 (PP 16/2021) reorganizou as licenças de construção. O Hukumonline apresenta os três documentos:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): a aprovação para construir, alterar ou ampliar uma edificação, que deve cumprir as normas técnicas. Ela substituiu o IMB, a antiga licença de construção, que não é mais emitida.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): emitido pelo governo regional para confirmar que a edificação está apta para a sua função. Ele é exigido antes que a edificação possa ser usada. Vale por 20 anos para casas isoladas e geminadas e por 5 anos para as demais edificações.
• SBKBG: comprovante de propriedade da edificação, emitido junto com o SLF pelo sistema SIMBG.

Para uma venda na planta, o PBG deve existir antes de você divulgar o projeto, e o SLF é o documento que comprova que a villa pode ser ocupada e, com as licenças empresariais certas, alugada.

Um cronograma de pagamento típico

Os incorporadores definem seus próprios cronogramas. O exemplo abaixo é apenas ilustrativo, para uma villa em arrendamento de Rp4 bilhões.

Etapa	Pagamento	Pago até agora
Reserva	Rp100 milhões	Rp100 milhões
Assinatura do arrendamento e do contrato de construção (até 30%)	Rp1.1 bilhão	Rp1.2 bilhão
Estrutura concluída (até 60%)	Rp1.2 bilhão	Rp2.4 bilhões
Telhado e acabamento (até 90%)	Rp1.2 bilhão	Rp3.6 bilhões
Entrega com SLF	Rp400 milhões	Rp4 bilhões

Exemplo ilustrativo, não uma média de mercado.

Sem uma garantia legal, vincule cada pagamento a uma etapa verificável, de preferência confirmada por um engenheiro independente, e reserve uma parte significativa para a entrega. Pague somente em uma conta bancária indonésia em nome da incorporadora que assina o contrato.

Garantias de aluguel

Muitos projetos prometem uma rentabilidade fixa nos primeiros anos, muitas vezes por meio de uma empresa de administração ligada à incorporadora. Antes que um cliente confie em uma delas:

• Pergunte quem paga a garantia e de qual conta empresarial.
• Verifique se a garantia está no contrato principal ou em uma carta à parte.
• Verifique se a villa terá as licenças para alugar a turistas. Em fevereiro de 2026, o governo de Bali pediu ao Airbnb que confirmasse que cada villa anunciada tem todas as licenças e paga impostos, e que removesse as que não estão em dia (DDTCNews). A Emerhub cita a locação sem licenças comerciais entre os principais riscos para quem tem arrendamento.
• Considere o imposto regional sobre serviços hoteleiros (PBJT, muitas vezes ainda chamado de PHR). O DDTCNews aplicou uma alíquota de 10% em fevereiro de 2026.
• Lembre que uma garantia paga com o dinheiro de novos compradores para quando as vendas param.

Em fevereiro de 2026, o Ministério do Investimento também apontou o uso indevido do código de atividade imobiliária KBLI 68111 para aluguel de villas por temporada por empresas de capital estrangeiro em Bali e propôs controles mais rígidos (Bali Villa Realty). Um projeto na planta vendido com base em renda de aluguel precisa da empresa certa e dos códigos certos.

A suspensão em terras agrícolas e o zoneamento

Os planejadores de Bali tentam desacelerar a construção desde 2024. Em setembro de 2024, a província propôs uma moratória de dois anos para novos hotéis e casas noturnas (The Jakarta Post). Em setembro de 2025, após enchentes fatais, o governador Wayan Koster anunciou um regulamento regional que proibiria converter terras agrícolas produtivas em villas, hotéis e restaurantes, permitindo apenas casas para uso do próprio dono (The Jakarta Post). O TravelMole informou que os projetos já em construção não foram afetados.

Na venda na planta, isso pesa em dobro. Um projeto em terra agrícola pode não obter o PBG, e um PBG existente pode ser revisto. Em julho de 2025, o Tirto informou que o governador ordenou a demolição de 48 construções sem licença na praia de Bingin. Verifique a zona no mapa Gistaru do Ministério ATR/BPN e no órgão de planejamento local. A Bali Exception descreve as zonas verdes como terras agrícolas onde a construção é muito restrita.

Impostos sobre imóveis novos

• O IVA se aplica a imóveis novos comprados de uma incorporadora registrada para o IVA. Pela PMK 131/2024, a alíquota nominal é de 12%, mas bens e serviços não luxuosos são tributados sobre 11/12 do preço, uma alíquota efetiva de 11%. Os bens de luxo pagam os 12% integrais (Direção-Geral de Impostos). A Global Investments observa que as casas de luxo pagam os 12% integrais e que a revenda de arrendamentos entre pessoas físicas geralmente fica fora do IVA.
• O incentivo de IVA de 2026. Pela PMK 90/2025, o governo paga o IVA sobre os primeiros Rp2 bilhões de uma casa nova, pronta para morar, com preço de até Rp5 bilhões, entregue em 2026 (Katadata). Ele vale para casas concluídas, então a maioria das villas na planta entregues depois de 2026 não vai se beneficiar.
• Revenda posterior. Se o comprador vender uma villa em arrendamento, a Rumavi explica que a cessão é tributada como renda de aluguel: 10% do preço bruto para residentes fiscais e 20% para não residentes, salvo redução por tratado.

Veja Comprar imóvel em Bali sendo estrangeiro para os impostos de aquisição.

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

• O terreno. Uma cópia do certificado do terreno, verificada no escritório de terras do BPN, e a identidade do proprietário indonésio se o projeto for em arrendamento.
• O arrendamento. A data de início. Um arrendamento de 30 anos que começou antes da obra perde anos enquanto a villa está sendo construída.
• Zoneamento confirmado por escrito para o uso pretendido.
• O PBG: o número e, mais tarde, o SLF.
• A empresa. O NIB e os códigos KBLI no OSS, o escritório real e se é uma PT PMA com capital real.
• Testas de ferro. Qualquer estrutura em que um indonésio detém o terreno ou as ações “em nome” da incorporadora ou do comprador é nula na justiça (Hukumonline).
• A comunidade. A CNA Indonesia relata que projetos sem um entendimento com o banjar local e a aldeia tradicional podem enfrentar protestos mesmo com licenças.
• Histórico. Projetos concluídos que o comprador pode visitar, com SLF.

Sinais de alerta

• Divulgar um projeto sem PBG, ou dizer “o IMB está chegando”.
• Lotes em arrozais ou em zona verde.
• Pagamentos em uma conta pessoal ou para uma empresa no exterior.
• Uma garantia de aluguel em uma carta à parte de outra empresa.
• Um prazo de arrendamento que começa antes da obra.
• Uma incorporadora que pede ao comprador para usar um testa de ferro indonésio.

As regras de construção e zoneamento de Bali mudaram em 2025 e a fiscalização sobre aluguéis aumentou em 2026. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não um aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma autoridade ou incorporadora.

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