Como funciona a compra na planta no Chipre

A maioria dos imóveis novos no Chipre é vendida na planta, muitas vezes antes mesmo da emissão do alvará de construção. A lei dá ao comprador uma ferramenta forte, o depósito do contrato no Registro de Imóveis, mas não obriga as incorporadoras a garantir os pagamentos antecipados. O risco maior está no fim: milhares de compradores pagaram tudo e ainda esperam pela escritura. Seu trabalho como corretor é garantir que as licenças, o contrato e qualquer liberação bancária estejam em ordem antes de o dinheiro circular. Este guia trata apenas das áreas sob o controle da República do Chipre.

A versão resumida

1. Compradores na planta costumam se comprometer com base em projetos e licença urbanística e, na melhor das hipóteses, um alvará de construção (Connor Legal, setembro de 2026).
2. Todo contrato precisa de uma certidão de busca do Registro de Imóveis com no máximo cinco dias úteis.
3. Deposite o contrato assinado no Registro de Imóveis em até seis meses, por €50, nos termos da Law 81(I)/2011.
4. Garantias bancárias não são obrigatórias. Negocie uma garantia bancária ou um seguro-garantia.
5. Se o terreno tem uma hipoteca da incorporadora, obtenha uma declaração Tipo A do banco e pague apenas na conta indicada.
6. Os pagamentos são em etapas, vinculados à obra. A conclusão pode levar de 18 a 36 meses.
7. As escrituras individuais só saem depois do certificado de aprovação, do consentimento de todos os bancos e de um processo de divisão completo.
8. Imóveis novos pagam 19% de IVA, ou 5% em uma residência permanente que cumpra os requisitos, e nenhuma taxa de transferência.

As licenças vêm primeiro

A Connor Legal observou em setembro de 2026 que os compradores se comprometem com base em projetos arquitetônicos, uma licença urbanística e, nos melhores casos, um alvará de construção. Peça para ver os dois, com as datas e o terreno que abrangem, e peça ao advogado do comprador que os revise junto com o zoneamento e eventuais restrições convencionais. A data do alvará de construção também importa para o IVA, porque define qual prazo de transição o empreendimento pode usar para a regra antiga de 5%.

O contrato e a certidão de busca

• Desde que a alteração Law 132(I)/2023 entrou em vigor, em 12 de dezembro de 2023, todo contrato de compra e venda deve vir acompanhado de uma certidão de busca do Registro de Imóveis com no máximo cinco dias úteis. Ela mostra eventuais hipotecas, anotações ou proibições sobre o terreno.
• A Connor Legal recomenda que o advogado também verifique o registro societário e os processos da incorporadora, os compromissos com credores e, em empreendimentos compartilhados, o regime das áreas comuns.
• Peça uma declaração por escrito de que a unidade está livre de ônus ou, se não estiver, um compromisso vinculante com prazo para liberá-la antes da entrega.

Deposite o contrato

A principal proteção do comprador é depositar o contrato assinado no Departamento de Terras e Levantamentos nos termos da Lei de Venda de Terras (Execução Específica) 81(I)/2011 em até seis meses após a assinatura. A Koufettas Law explicou em outubro de 2026 que o depósito:

• Registra o interesse do comprador sobre o imóvel.
• Impede que o vendedor venda ou hipoteque a unidade a outra pessoa.
• Permite que o comprador entre na Justiça pela transferência da escritura.

Um depósito tardio exige ordem judicial. A taxa é de €50. Anote o prazo na agenda no dia em que o contrato for assinado.

Sem garantia obrigatória: negocie uma

Garantias bancárias não são obrigatórias no Chipre. Os advogados recomendam negociar uma garantia bancária ou um seguro-garantia de cumprimento que cubra o sinal e cada parcela até a entrega da escritura (Connor Legal). Peça também:

• Pagamentos vinculados às etapas da obra, definidos no contrato.
• Uma data de conclusão clara, um período de tolerância limitado e multa contratual por atraso.
• Uma data-limite final que dê ao comprador o direito de rescindir e receber o reembolso integral.

Hipotecas sobre o terreno-mãe

As incorporadoras costumam financiar um empreendimento com um empréstimo garantido pelo terreno inteiro. A Koufettas Law alerta que essa hipoteca continua sobre cada unidade até o banco liberá-la, então, se a incorporadora parar de pagar, a escritura do comprador pode ficar presa atrás do crédito do banco. A proteção que ela descreve é uma declaração Tipo A, assinada pelo banco e pelo vendedor, na qual o banco se compromete a liberar a unidade quando 95% do preço for pago. Os pagamentos devem então ir apenas para a conta indicada nela.

A Koufettas Law também informa um novo regime de multas nos termos da Law 81(I)/2011, anunciado em 13 de fevereiro de 2026 e aplicável a partir de 16 de maio de 2026, com multas para os bancos de €5,000 a €100,000 conforme o valor da hipoteca. Se o banco não assinar uma liberação, o conselho dela é parar.

O cronograma de pagamentos

Não existe cronograma legal. A Connor Legal diz que os contratos normalmente dividem o preço em parcelas por marcos vinculados à obra, e que a conclusão pode levar de 18 a 36 meses. Um formato comum é uma reserva, um pagamento maior na assinatura do contrato, pagamentos por etapa durante a obra e o saldo na entrega.

Exemplo prático

Estes números são apenas ilustrativos. O que vale é o contrato, a garantia e a liberação do banco.

Apartamento novo em Larnaca, €300,000 mais IVA, residência permanente do comprador, 110 m², com direito ao IVA de 5%.

Etapa	Pagamento (antes do IVA)	Pago até agora	A garantia ou a liberação deve cobrir
Reserva	€5,000	€5,000	€5,000
Contrato, depositado em até seis meses	€55,000	€60,000	€60,000
Estrutura concluída	€90,000	€150,000	€150,000
Acabamentos concluídos	€90,000	€240,000	€240,000
Entrega	€60,000	€300,000	O banco libera a unidade com 95% pagos

O IVA de 5% acrescenta €15,000 no total, contra €57,000 a 19%. O comprador não paga taxa de transferência, porque o IVA foi pago. Os honorários advocatícios ficam em cerca de 1% mais IVA (INDEX.cy, agosto de 2026). Se o comprador pagou €240,000 sem garantia, sem contrato depositado e sem declaração Tipo A, e a incorporadora quebrar, esse dinheiro está em risco.

Certificado de aprovação e escrituras

As escrituras individuais só são emitidas quando três condições estão cumpridas (Koufettas Law, outubro de 2026):

1. Um certificado de aprovação do edifício concluído, emitido pela autoridade de obras nos termos do Cap. 96.
2. O consentimento de todos os bancos com hipoteca sobre o terreno.
3. Um processo de divisão completo apresentado pela incorporadora. Desde 2 de janeiro de 2024, o Registro de Imóveis só aceita um processo quando todos os documentos estão nele, e então procura emitir as escrituras em cerca de três meses.

Os atrasos costumam surgir antes: por desvios em relação aos projetos aprovados (que levam à recusa do certificado), condições urbanísticas não cumpridas, empréstimos da incorporadora não pagos ou insolvência.

Compradores presos

O acúmulo ainda está sendo resolvido. O Cyprus Mail informou em junho de 2026 que a lei de 2015, que emitiu mais de 11,000 escrituras, foi derrubada em junho de 2024, e que a Law 110(I)/2025 reabriu 9,497 pedidos congelados de contratos depositados até 31 de dezembro de 2014, dos quais 5,417 ainda não tinham escritura. Cerca de 15,000 outros compradores cujos edifícios têm graves irregularidades urbanísticas não estão cobertos. A Connor Legal acrescenta que, pela Law 110(I)/2025, um comprador que pagou tudo pode pedir a transferência com o consentimento por escrito dos titulares de ônus, e pode recorrer à Justiça em até 45 dias se um credor recusar.

IVA e outros custos em imóveis novos

• O IVA de 19% se aplica a edifícios novos e terrenos para construção.
• O IVA de 5% se aplica à nova residência permanente de uma pessoa física nos termos da Law 42(I)/2023, sobre os primeiros 130 m² e os primeiros €350,000, para imóveis de até 190 m² e €475,000. Vender ou alugar em até dez anos obriga a devolver parte da economia.
• Empreendimentos mais antigos. Quando o pedido de licença urbanística foi apresentado até 31 de outubro de 2023, a regra antiga (5% sobre os primeiros 200 m², sem teto de preço) ainda pode se aplicar. Pela Law 109(I)/2026, os pedidos vencem em 31 de dezembro de 2026 quando o alvará de construção veio depois de 2024 ou ainda está pendente (Mondaq, abril de 2026). Pergunte por escrito à incorporadora qual regra o empreendimento usa.
• Nenhuma taxa de transferência em um imóvel sobre o qual foi pago IVA, e nenhum imposto do selo a partir de 1º de janeiro de 2026.

Quem compra imóveis novos, e onde

A Landbank Analytics contou 3,594 vendas de imóveis novos no valor de €1.149 bilhão no primeiro semestre de 2026, e 1,956 no valor de €606.4 milhões no terceiro trimestre, quando 64.8% foram vendidos por menos de €300,000 (CBN; Cyprus Mail, outubro de 2026).

• A cidade de Limassol teve 190 vendas de imóveis novos no 3º trimestre de 2026, alta de 47.3%, com mediana de €292,500. Germasogeia tem o maior prêmio de casas novas da ilha.
• Pafos teve as casas novas mais caras no primeiro semestre de 2026, com mediana de €570,000, e 21.3% acima de €1 milhão (Cyprus Mail, setembro de 2026).
• A cidade de Larnaca teve 124 vendas de imóveis novos no 3º trimestre de 2026, alta de 74.6%, com mediana de €205,000. A autoridade portuária apresentou em julho de 2026 um plano de €415 milhões para o porto e a marina, com o plano diretor previsto para 2029.
• Nicósia é o maior mercado de imóveis novos em número, embora sua participação tenha caído de 34.5% no 2º trimestre para 25% no 3º trimestre de 2026.

Pontos a levantar com compradores estrangeiros:

• Compradores de fora da UE precisam de uma autorização COMM 145 e normalmente ficam limitados a uma casa. Podem assinar e depositar o contrato antes da autorização, mas não podem receber a escritura sem ela (Papacleovoulou, setembro de 2026).
• Residência. A autorização do Regulamento 6(2) exige €300,000 mais IVA em imóveis novos de uma incorporadora (GK Law Firm), mas o governo disse em 24 de setembro de 2026 que vai endurecer o programa (Cyprus Mail). Não venda uma unidade com promessa de residência.
• O aluguel de temporada deve ser registrado no Vice-Ministério do Turismo antes de ser anunciado (Philippou Law, agosto de 2026).

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

• A licença urbanística e o alvará de construção: números, datas e o terreno que abrangem.
• Uma certidão de busca recente do terreno, e todas as hipotecas sobre ele.
• Uma declaração Tipo A quando o terreno está hipotecado, e a conta de pagamento indicada.
• Uma garantia bancária ou seguro-garantia em nome do comprador para cada pagamento.
• O registro societário da incorporadora, processos e empreendimentos concluídos com escrituras emitidas.
• As cláusulas de conclusão, tolerância, multa e data-limite final.
• Qual regra de IVA se aplica, por escrito.
• Que o contrato será depositado em até seis meses.

Sinais de alerta

• Dinheiro pedido antes de existir uma licença urbanística.
• Nenhuma certidão de busca, ou uma com mais de cinco dias úteis.
• Um banco que não assina a liberação de um terreno hipotecado.
• Pagamentos para uma conta não indicada na declaração do banco, ou para um intermediário.
• Uma incorporadora com empreendimentos antigos em que os compradores ainda não têm escritura.
• Prorrogações sem fim da data de conclusão.
• Marketing que promete residência, passaporte ou retorno de aluguel garantido.
• Qualquer empreendimento no norte da ilha.

As vendas na planta no Chipre dependem mais do depósito do contrato e da liberação do banco do que de qualquer lei de garantia, e o acúmulo de escrituras ainda está sendo resolvido. Este guia foi verificado na data indicada acima e trata apenas das áreas sob o controle efetivo da República do Chipre. São informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário. A CloserPass não tem vínculo com o Conselho de Registro de Corretores de Imóveis, o Departamento de Terras e Levantamentos, nenhuma incorporadora, banco ou órgão governamental do Chipre.

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