Como funcionam os imóveis na planta em Portugal

Comprar na planta, antes de um prédio ficar pronto ou mesmo antes de a obra começar, é um caminho comum para imóveis novos em Lisboa, no Porto e no Algarve. Mas Portugal não tem uma lei geral que obrigue as incorporadoras a garantir os pagamentos antecipados do comprador, como a Espanha tem. A proteção do comprador é a que o contrato dele cria. O seu trabalho como corretor é garantir que o contrato, a licença e qualquer garantia estejam em vigor antes de o dinheiro sair.

A versão resumida

1. As vendas na planta são assinadas por meio de um CPCV (contrato-promessa de compra e venda) antes da escritura definitiva.
2. O CPCV deve ser por escrito, com as assinaturas reconhecidas presencialmente, e quem faz o reconhecimento deve confirmar que existe uma licença de construção ou de utilização.
3. O sinal não tem valor legal. Na planta, sinais de 10% a 30% são comuns.
4. Não existe garantia legal geral sobre os pagamentos antecipados. Negocie uma garantia bancária ou um seguro-caução.
5. Se a incorporadora entrar em insolvência antes de entregar as chaves, o comprador é apenas um credor comum.
6. Vincule cada pagamento a uma etapa da obra, e a escritura à licença de utilização.
7. A partir de 1 de julho de 2026, o IVA sobre a construção de habitações novas cai de 23% para 6% nas habitações elegíveis, pelo Decreto-Lei 97/2026.
8. O comprador continua pagando o IMT e o Imposto do Selo na escritura, e o imóvel não dá golden visa.

O marco legal

O CPCV é regido pelo Código Civil. O guia da Literacia Financeira de outubro de 2026 explica as regras:

• O contrato deve ser por escrito e assinado pelas duas partes.
• As assinaturas devem ser reconhecidas presencialmente por um notário, advogado, solicitador ou outra entidade autorizada. Uma cláusula que dispense isso não tem efeito.
• Quem faz o reconhecimento deve confirmar que existe uma licença de utilização ou de construção. A reforma Simplex de 2024 eliminou a verificação da licença na escritura, mas não no CPCV.
• Sem reconhecimento, o contrato é inválido, e só o comprador pode invocar isso, a menos que ele próprio tenha causado o defeito.

Numa venda na planta, isso significa nenhum CPCV sem licença de construção. Se uma incorporadora pede dinheiro antes de ter uma, não há nada para quem reconhece as assinaturas confirmar.

O sinal e o incumprimento

• A lei não fixa valor. Qualquer quantia que o comprador pague na assinatura presume-se sinal, salvo se o contrato disser o contrário.
• Se o comprador desistir, o sinal é perdido.
• Se a incorporadora não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro, ou pedir a um tribunal a execução específica (uma ordem para concluir a venda). Esse direito não pode ser renunciado num CPCV de imóvel.
• Nenhuma outra indenização é devida, salvo se o contrato a previr. A Literacia Financeira cita os custos de crédito e de avaliação como itens a incluir.

Sem garantia legal: negocie uma

Portugal não tem uma lei geral que obrigue as incorporadoras a garantir os pagamentos na planta. Se a incorporadora entrar em insolvência antes de entregar as chaves, o comprador é apenas um credor comum, sem direito especial sobre a unidade. O The Portugal News recomendou em maio de 2026 que os compradores confirmem que garantias bancárias ou seguros protegem os seus pagamentos caso o projeto não seja concluído.

Peça:

• Uma garantia bancária ou um seguro-caução em nome do comprador, cobrindo o sinal e cada parcela.
• Pagamentos vinculados a etapas da obra, definidas no contrato, em vez de apenas a datas do calendário.
• Uma data de entrega, um período de tolerância limitado e multas por atraso. O The Portugal News observa que “atrasos na construção não são incomuns”.
• Um direito de rescisão com a devolução de todos os valores pagos, se a entrega passar de uma data-limite.

Registrar a promessa

Um CPCV comum obriga a incorporadora apenas pessoalmente. Se ela vender a mesma unidade para outra pessoa, o comprador recebe o sinal em dobro, não o imóvel. A Literacia Financeira explica que um CPCV pode ter eficácia real: ele é assinado por escritura ou documento autenticado com declaração expressa, e depois registrado no registo predial. Um comprador posterior recebe então o imóvel sujeito à promessa. Custa mais, e a Literacia Financeira diz que vale a pena sobretudo para prazos longos, obras inacabadas, um vendedor com dívidas ou um sinal alto, o que descreve a maioria dos negócios na planta.

As chaves antes da escritura

Entregar as chaves com o CPCV é tratado como uma transmissão para efeitos fiscais, então o IMT passa a ser devido nesse momento. Isso também dá ao comprador um direito de retenção: se o vendedor não cumprir, o comprador pode ficar no imóvel até ser reembolsado, um direito que, segundo a Literacia Financeira, tem prioridade sobre a hipoteca do banco do vendedor. Não deixe o acesso antecipado acontecer por acaso.

O cronograma de pagamentos

Não existe um cronograma legal. O The Portugal News descreveu a sequência habitual em maio de 2026:

1. Reserva: um pequeno sinal tira a unidade do mercado.
2. CPCV: um sinal maior, muitas vezes de 10% a 30% do preço, com o cronograma de pagamentos, a data de conclusão e as multas por atraso no contrato.
3. Pagamentos por etapa vinculados aos marcos da obra.
4. Escritura: o saldo é pago quando o prédio fica pronto, e a propriedade é transferida.

Exemplo prático

Estes números são apenas ilustrativos. Quem decide é o contrato e qualquer garantia.

Apartamento em Lisboa, €500,000, comprado por um comprador que vai morar nele.

Etapa	Pagamento	Pago até agora	A garantia deve cobrir pelo menos
Reserva	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (até 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Estrutura concluída (até 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Escritura	€350,000	€500,000	A garantia termina

Na escritura, o comprador também paga o Imposto do Selo de 0.8% (€4,000) e o IMT, que neste preço fica no escalão marginal de 8% para habitação própria permanente em 2026 (PwC). Se o comprador for não residente, o IMT é uma taxa fixa de 7.5% (€37,500) desde 25 de maio de 2026, salvo exceção. Se o comprador pagar €150,000 antes da escritura sem garantia e a incorporadora falir, esse dinheiro vira um crédito comum na insolvência.

Licença de utilização, ficha técnica e vistoria de defeitos

• Licença de utilização. A licença de uso da câmara municipal confirma que o prédio corresponde ao projeto aprovado e pode ser habitado. Desde o Decreto-Lei 10/2024, as obras novas são cobertas por uma comunicação com o termo do diretor técnico, e a câmara emite um comprovativo. Ela não é mais exigida na escritura, mas torne a entrega e a escritura condicionadas a ela. A partir de 1 de outubro de 2026, a escritura deve indicar se o imóvel tem título urbanístico (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. A incorporadora deve preparar esse documento técnico, que descreve materiais, áreas e instalações, para as habitações licenciadas depois de 30 de março de 2004, e depositar uma cópia na câmara municipal. Ela não é mais exigida na escritura, mas a obrigação continua e alguns bancos ainda a pedem. Peça-a na entrega.
• Certificado energético. Um prédio novo precisa de um, e ele classifica a habitação de A+ a F (ComparaJá).
• Vistoria de defeitos. O The Portugal News alerta que o imóvel pronto pode ser diferente das plantas. Percorra o imóvel antes da escritura com as plantas e o memorial descritivo, e peça uma lista assinada de defeitos com prazo para reparo.

Impostos sobre habitações novas em 2026

O Decreto-Lei 97/2026, o pacote fiscal da habitação de 2026, reduz o IVA sobre a construção de habitações novas de 23% para 6% a partir de 1 de julho de 2026, ou opcionalmente a partir de 1 de janeiro de 2026, quando elas são vendidas como habitação própria permanente por até cerca de €660,982 ou arrendadas a rendas moderadas. O comprador que não usar esse imóvel como residência permanente paga 10% a mais de IMT. Pergunte à incorporadora, por escrito, se o projeto usa a taxa reduzida, e explique ao comprador o que isso significa para o uso que ele fará do imóvel.

Em toda compra, o comprador paga:

• O IMT na escritura, pelos escalões de 2026 ou pela taxa fixa de 7.5% para não residentes.
• O Imposto do Selo de 0.8%, mais 0.6% de qualquer empréstimo hipotecário de cinco anos ou mais.
• A escritura e o registro, por exemplo €375 à vista ou €700 com financiamento na Casa Pronta (Literacia Financeira, setembro de 2026).

Nos imóveis novos, normalmente a incorporadora paga a comissão da imobiliária, em geral de 3% a 5%, e o comprador não paga comissão de mediação (BoaVenda, setembro de 2026).

Lisboa e o Algarve

• Lisboa teve o maior preço mediano de venda de Portugal no 1º trimestre de 2026, €5,292 por m² (INE). O Parque das Nações é procurado por famílias internacionais, e a zona ribeirinha oriental de Marvila e Beato está transformando antigas áreas industriais em novas habitações.
• O Algarve ficou com 29.7% das compras de não residentes e 42.4% do valor delas em 2025 (INE, divulgado pelo idealista). No Golden Triangle, a Engel & Völkers estima os compradores estrangeiros em cerca de 80% das compras (divulgado pelo Postal, julho de 2026).
• Aluguel de temporada: desde o Decreto-Lei 76/2024, os municípios controlam os novos registros de Alojamento Local e podem se opor a eles em 60 dias, ou 90 nas áreas de contenção. As freguesias centrais de Lisboa e o centro histórico do Porto estão em contenção. Verifique antes de vender uma unidade pela rentabilidade de aluguel.
• Risco cambial: o The Portugal News observa que compradores cujo dinheiro não está em euros correm risco de câmbio durante todo o período da obra.
• Sem visto: o imóvel deixou de dar direito ao golden visa em 7 de outubro de 2023.

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

• A licença de construção: número, data e o terreno que ela cobre.
• A certidão do registo predial do terreno e as eventuais hipotecas sobre ele.
• Os registros comerciais da incorporadora e o histórico de projetos concluídos no prazo.
• Uma garantia bancária ou um seguro-caução em nome do comprador para cada pagamento.
• O memorial descritivo e as plantas anexados ao CPCV.
• As cláusulas de entrega, período de tolerância, multa e rescisão.
• Se o projeto usa a taxa de IVA de 6%, e as condições que vêm com ela.

Sinais de alerta

• Dinheiro pedido antes de existir uma licença de construção.
• Um CPCV assinado sem assinaturas reconhecidas.
• Nenhuma garantia, ou a promessa de que uma virá “mais tarde”.
• Pagamentos para uma conta que não é da incorporadora, ou para um intermediário.
• Prorrogações sem limite da data de entrega.
• Uma escritura oferecida sem a licença de utilização ou sem comprovação do título urbanístico.
• Marketing que promete um golden visa ou rendimentos de aluguel garantidos.

As vendas na planta em Portugal dependem mais do contrato do que de uma lei específica, e o pacote fiscal de 2026 mudou o IVA e o IMT das habitações novas. Este guia foi verificado na data indicada acima. É uma informação geral, não um aconselhamento jurídico ou fiscal. A CloserPass não tem vínculo com o IMPIC, nem com nenhuma incorporadora, banco ou autoridade portuguesa.

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