Como funcionam os imóveis na planta na Tailândia

A maioria dos condomínios novos na Tailândia é vendida antes de ser construída. A principal proteção do comprador não é uma garantia bancária, mas um contrato: desde 2008 o Condominium Act obriga as incorporadoras a usar um modelo padrão, e qualquer cláusula que se afaste dele é inválida. O escrow existe, mas só se as duas partes o escolherem. Em 2026, o maior risco comercial é o excesso de oferta, sobretudo em Phuket e Pattaya. O seu trabalho como corretor é verificar o contrato, a incorporadora e o caminho do dinheiro antes de o comprador pagar.

A versão resumida

1. O contrato de condomínio de uma incorporadora deve seguir o modelo padrão do Ministério do Interior, conforme a seção 6/2 do Condominium Act. As cláusulas fora do modelo são inválidas, e a multa é de 100,000 baht (seção 63).
2. O contrato deve fixar uma data de transferência com 30 dias de aviso prévio, limitar qualquer paralisação da obra a um ano, dar 5 anos de garantia contra defeitos estruturais e 2 anos para as outras partes.
3. O comprador pode ceder o contrato sem taxa, e o atraso na entrega custa à incorporadora pelo menos 0.01% ao dia, limitado a 10%.
4. O escrow é voluntário pelo Escrow Act B.E. 2551 (2008). A maioria dos compradores paga a incorporadora diretamente, em etapas.
5. Uma taxa de reserva normalmente segura a unidade. Se ela é reembolsável depende da cláusula.
6. Compradores estrangeiros precisam de espaço na cota de 49% e devem enviar o dinheiro do exterior em moeda estrangeira, com um formulário FET a partir de USD 50,000.
7. As incorporadoras pagam aos corretores 3% a 5%, e 5% a 7% em alguns acordos exclusivos (Leto, maio de 2026).

O contrato padrão

A seção 6/2 foi acrescentada ao Condominium Act em 2008. A Siam Legal explica que ela exige que os contratos de venda de condomínios sigam o modelo padrão do Ministério do Interior, e que as cláusulas em desacordo com ele são inválidas. A seção 63 fixa uma multa de 100,000 baht por infrações. As obrigações que mais importam para o comprador:

Obrigação	O que o contrato deve garantir
Data de transferência	Uma data definida, com 30 dias de aviso prévio ao comprador
Construção	Uma paralisação de no máximo um ano
Defeitos	5 anos para a estrutura, 2 anos para as outras partes
Cessão	O comprador pode transferir o contrato para outra pessoa sem taxa
Atraso na entrega	Uma multa de pelo menos 0.01% ao dia, limitada a 10% do preço

Quando o contrato de uma incorporadora parecer diferente desses termos, o advogado do comprador deve revisá-lo antes da assinatura.

O escrow é uma escolha, não uma regra

A Thailand Law Online explica que o Escrow Act B.E. 2551 (2008) só se aplica quando comprador e vendedor concordam em usar um agente de escrow licenciado. Nenhuma lei obriga uma incorporadora a usar escrow. Na prática, a maioria dos compradores paga a incorporadora diretamente, em etapas. Nunca descreva um empreendimento como “protegido por escrow” a menos que o contrato e os documentos do agente de escrow digam isso.

Reserva e pagamentos em etapas

A Thailand Law Online descreve a sequência usual:

1. Uma taxa de reserva para segurar a unidade antes do contrato de compra e venda.
2. Um sinal do contrato na assinatura.
3. Parcelas durante a obra.
4. O saldo na transferência, no Departamento de Terras.

Os contratos de reserva variam. Antes de o comprador pagar, leia a cláusula de reembolso: o que acontece se o comprador desistir, se a incorporadora mudar a unidade ou se a cota estiver cheia.

Exemplo prático

Estes números são apenas ilustrativos. O que vale é o contrato.

Um condomínio novo de 4,300,000 baht, próximo da média estrangeira do primeiro semestre de 2026, de 4.3 milhões de baht e 43.9 m² (The Nation, setembro de 2026), comprado por um estrangeiro.

Etapa	Pagamento	Pago até agora
Reserva	50,000 baht	50,000 baht
Sinal do contrato	380,000 baht	430,000 baht
Parcelas da obra	860,000 baht	1,290,000 baht
Saldo na transferência	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Se o prédio for entregue com 100 dias de atraso, a multa pela taxa mínima é de 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 baht. O teto de 10% é de 430,000 baht.

Na transferência (Storm Real Estate Phuket, setembro de 2026), supondo que o valor de avaliação seja igual ao preço: a taxa de transferência de 2% é de 86,000 baht, dividida como o contrato prevê. A incorporadora, por atuar no ramo imobiliário, paga SBT de 3.3%, 141,900 baht, e imposto retido na fonte de 1% como empresa. Um comprador tailandês de um imóvel residencial de até 7 milhões de baht pagaria uma taxa de transferência de apenas 0.01% até 30 de junho de 2027. Os estrangeiros pagam os 2% integrais.

Compradores estrangeiros: cota e dinheiro

• A cota de 49%. Um estrangeiro só pode ser dono de uma unidade em freehold enquanto a área de propriedade estrangeira ficar dentro de 49% da área vendável do prédio. Pergunte à incorporadora, por escrito, quanto resta da cota estrangeira antes de o comprador fazer a reserva (Bektu, junho de 2026).
• O formulário FET. Para registrar a unidade em nome de um estrangeiro, o dinheiro deve chegar do exterior, em moeda estrangeira, e o banco que o recebe emite um formulário FET, normalmente para transferências de USD 50,000 ou mais (Storm Real Estate Phuket). Cada parcela deve seguir o mesmo caminho.
• Sem arrendamentos de 99 anos, sem cota de 75%. As duas coisas foram propostas em 2024 e não viraram lei (Bektu).
• Verificações extras no fim de 2026. Desde 19 de outubro de 2026, as compras acima de 2 milhões de baht passam por verificações extras na ofensiva contra nominees (Thai Examiner).

Villas e casas na planta

Um estrangeiro não pode ser dono do terreno de uma villa. As villas na planta costumam ser vendidas com um arrendamento registrado de até 30 anos. Cláusulas de renovação como 30+30+30 são promessas contratuais, e os tribunais geralmente só fazem valer o primeiro prazo registrado (Bektu). O contrato padrão da seção 6/2 cobre a venda de condomínios, então um contrato de villa precisa de uma revisão cuidadosa própria.

Onde está a oferta de imóveis novos

• Phuket. A Krungsri Research (agosto de 2026) relata lançamentos em queda de 52.6%, para 7,205 unidades, e vendas em queda de 61.1% em 2025, com 14,008 unidades não vendidas no valor de 193.7 bilhões de baht. A absorção de villas caiu para 1.8% ao mês, cerca de 50 meses de estoque, com preço médio de villa de 44.8 milhões de baht. Previsões para 2026: lançamentos em queda de 4.2%, vendas em queda de 7.3%.
• Pattaya. O Pattaya Mail (fevereiro de 2026) descreve um excesso estrutural de oferta, pior em Jomtien e na orla sul, com incorporadoras oferecendo descontos e condições de pagamento flexíveis. Os compradores de Mianmar são a principal nova demanda.
• Koh Samui. Um mercado primário de 2,882 unidades em 117 empreendimentos no valor de 30.3 bilhões de baht, 52% condomínios e 48% villas (Samui Property Group, maio de 2026, a maior parte com dados da C9 Hotelworks de junho de 2025).

O excesso de oferta dá margem de negociação aos compradores e torna as finanças da incorporadora mais importantes. Um empreendimento que vende devagar é um empreendimento que pode terminar com atraso.

O que verificar sobre a incorporadora e o empreendimento

• O contrato segue o modelo padrão, com data de transferência, garantia contra defeitos e multas.
• Se há escrow, e os dados do agente de escrow, se houver.
• A cláusula de reserva: valor, condições de reembolso, prazo para o contrato de compra e venda.
• O cronograma de pagamentos e a conta para onde vai cada pagamento.
• A cota estrangeira restante no prédio, por escrito.
• Os empreendimentos concluídos da incorporadora, e se os compradores receberam as unidades no prazo.
• Quem paga a taxa de transferência na conclusão.
• Para villas, os termos do arrendamento e o que está registrado.

Sinais de alerta

• Um contrato que não corresponde ao modelo padrão, ou uma incorporadora que se recusa a mostrá-lo antes do pagamento.
• “Protegido por escrow” no marketing sem contrato de escrow.
• Uma reserva não reembolsável sem prazo claro.
• Uma promessa de arrendamentos de 99 anos, de uma cota de 75% ou de um 30+30+30 garantido.
• Pagamentos pedidos em baht a partir de uma conta tailandesa para um comprador estrangeiro em freehold.
• Um nominee tailandês ou uma empresa de fachada oferecidos para deter terrenos.
• Rentabilidade de aluguel garantida sem explicação de quem a paga.

As vendas na planta na Tailândia se apoiam mais no contrato padrão de condomínio do que em qualquer lei de garantia, e o escrow é voluntário. Este guia foi verificado na data indicada acima. São informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário. A CloserPass não tem vínculo com nenhuma incorporadora, banco, agente de escrow ou órgão governamental da Tailândia.

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