Quem pode trabalhar aqui: o corretor deve ser indonésio

Esta é a aula mais importante do curso, então vamos ser diretos. Em Bali, o corretor de imóveis deve ser cidadão indonésio. Estrangeiros ainda podem construir uma carreira no mercado imobiliário aqui, mas em outras funções, com a autorização correta e nunca como a pessoa que encontra clientes e negocia os negócios.

A regra em um parágrafo

O Regulamento 33 de 2025 do Ministro do Comércio (Permendag 33/2025) está em vigor desde 5 de outubro de 2025 e substituiu a antiga regra dos corretores, o Permendag 51/2017 (base jurídica do BPK). Ele determina que uma imobiliária licenciada (uma P4) deve empregar corretores de imóveis certificados como equipe técnica, e esses corretores devem ser cidadãos indonésios (WNI) (Bisnis.com, novembro de 2025). Os gestores de uma P4 devem ter um certificado de competência do sistema nacional de certificação e podem ser estrangeiros, mas cada gestor só pode ser registrado em uma P4.

Quem pode ser o corretor

Person	Pode ser corretor de campo?	O que pode fazer
Cidadão indonésio com certificado de competência, trabalhando para uma P4 licenciada	Sim	Encontrar clientes, captar, mostrar, negociar, fechar
Cidadão indonésio sem certificado	Não depois do período de adaptação	Fazer o treinamento e obter a certificação (aula 3)
Estrangeiro com KITAS de trabalho em cargo de gestão e certificado de competência	Não	Gerir uma P4, desenvolvimento de negócios, estratégia
Estrangeiro com visto de turista, de visita, de segunda residência ou de trabalho remoto	Não	Nenhum trabalho remunerado para uma empresa indonésia

O que um estrangeiro pode e não pode fazer

Em novembro de 2025, a AREBI Bali explicou a regra com clareza: estrangeiros podem exercer funções de gestão, como desenvolvimento de negócios ou marketing estratégico, mas não podem fazer o trabalho central de corretagem (NusaBali). Isso significa que um estrangeiro não deve:

• Encontrar e cadastrar clientes como corretor deles.
• Mostrar villas a compradores e negociar propostas.
• Conduzir a transação ou lidar com o dinheiro.
• Assinar contratos de captação ou de comprador.

A AREBI Bali reforçou isso porque estrangeiros ainda atuavam como corretores ativos nas áreas turísticas.

Vistos: o que não funciona

• Visto na chegada ou visto de visita: apenas turismo. Em setembro de 2024, a imigração de Bali deportou um australiano com visto na chegada por promover uma villa nas redes sociais, com proibição de reentrada de pelo menos seis meses (INP Polri).
• Visto de segunda residência: uma estadia longa, não uma autorização de trabalho.
• Visto de trabalho remoto (E33G): a Emerhub explica que ele exige renda do exterior e exclui renda de fonte indonésia. Vender villas em Bali para uma imobiliária de Bali é trabalho na Indonésia.

A fiscalização é ativa. A imigração de Bali deportou 342 estrangeiros de janeiro a junho de 2026, principalmente por uso indevido de autorizações e permanência além do prazo (RRI). Se alguém oferecer a você uma vaga de “corretor freelancer” com visto de turista, o risco é seu.

Caminho 1: uma autorização de trabalho patrocinada em cargo de gestão

Um estrangeiro que quer trabalhar dentro de uma imobiliária de Bali precisa de um empregador que o patrocine. O Hukumonline explica que uma autorização de permanência para trabalho (ITAS, o cartão se chama KITAS) exige a garantia da empresa contratante. As etapas habituais (Expat.com, abril de 2026):

1. A empresa obtém a aprovação para contratar um estrangeiro, o RPTKA (plano de utilização de trabalhador estrangeiro), junto ao Ministério do Trabalho.
2. A empresa paga antecipadamente a taxa da autorização de trabalho, cerca de USD 100 por mês.
3. Você recebe um visto de permanência limitada (a via de trabalho E23) e entra na Indonésia.
4. O visto é convertido em um KITAS, geralmente válido por 6 meses, 1 ano ou 2 anos, e renovável.

O cargo importa. Alguns cargos são fechados a estrangeiros pelo Decreto 349 de 2019 do Ministro do Trabalho, e a própria função de corretor é reservada aos cidadãos. Um cargo de gestão em uma P4 também exige certificado de competência (aula 3). Taxas e etapas mudam com frequência, então verifique a fonte oficial antes de agir.

Caminho 2: investir por meio de uma PT PMA

Um estrangeiro pode ser dono de uma imobiliária por meio de uma empresa de capital estrangeiro, uma PT PMA. A corretagem de imóveis não está na lista de atividades fechadas ao investimento estrangeiro. Pelo Regulamento 5/2025 do BKPM, o plano de investimento ainda deve ser superior a IDR 10 bilhões, mas o capital integralizado para novas empresas caiu para IDR 2.5 bilhões (Infiniti).

Ser dono da empresa não faz de você um corretor. A PT PMA ainda deve contratar corretores indonésios certificados, e você só pode gerir. Bali também está de olho nas empresas estrangeiras: desde 2026, o sistema OSS rejeita novos registros de PMA em Bali para atividades de risco baixo e médio-baixo (Emerhub, maio de 2026). A corretagem licenciada é uma atividade de risco médio-alto, então continua aberta, mas espere auditorias de capital, escritório e códigos de atividade.

Caminho 3: trabalhar do exterior

Alguns estrangeiros indicam compradores do seu país de origem para uma P4 licenciada de Bali, ou trabalham no escritório de vendas de uma incorporadora no exterior, sob as regras do próprio país. Se isso é legal depende de onde você mora e de como é pago. Consulte um advogado indonésio antes de receber qualquer valor, e nunca faça isso a partir de Bali com visto de visita.

Se você é indonésio

Você é a pessoa em torno de quem a lei foi construída. O seu caminho é uma P4 licenciada, um certificado de competência e formação contínua. Inglês, mais russo ou francês, vai ajudar você a atender compradores estrangeiros. A aula 3 traz as etapas.

Leia mais em Como se tornar corretor de imóveis em Bali e pratique com os exercícios sobre as regras de Bali.

Estas são informações gerais, não um aconselhamento jurídico ou de imigração. As regras indonésias mudam rapidamente: verifique a fonte oficial antes de agir.