Uma recruta balinesa entra em uma imobiliária de Canggu em 2026 e pergunta o que a Regulamentação 33/2025 do Ministério do Comércio exige dela pessoalmente antes de cuidar de negócios. O que é correto?

1. Nada pessoal: só a imobiliária precisa de licença
2. Um certificado de competência, e ela deve trabalhar em uma empresa de corretagem licenciada
3. Inscrição em uma câmara de notários e um diploma em direito
4. Uma licença de guia de turismo do governo provincial de Bali

Pela Permendag 33/2025, qual faixa de comissão se aplica a uma venda de imóvel intermediada na Indonésia?

1. 1% a 2% do preço
2. Livremente negociada, sem nenhuma faixa
3. 5% a 8% do preço
4. 2% a 5% do preço

Valores de exemplo: sua imobiliária vende uma villa em plena propriedade em Sanur a um comprador indonésio por IDR 5,000,000,000 com comissão de 3%. Pela Permendag 33/2025, qual é o valor máximo que a imobiliária pode pagar ao corretor certificado que conduziu o negócio (em IDR)?

Um australiano com visto na chegada filma uma villa e publica nas redes sociais para encontrar compradores e inquilinos. O que a imigração de Bali fez em um caso parecido em 2024?

1. Deu uma advertência verbal, já que publicações em redes sociais não são trabalho
2. Exigiu que ele passasse para uma autorização de trabalho em 30 dias
3. Deportou-o, tratando a promoção como atividade comercial que o visto na chegada não permite, com proibição de reentrada
4. Multou apenas o dono da villa, já que estrangeiros nunca são responsáveis

Qual obrigação anual de relatório a Permendag 33/2025 impõe a uma imobiliária?

1. Um relatório de atividades enviado pelo sistema do Ministério do Comércio até 30 de abril
2. Um relatório trimestral ao governador de Bali sobre clientes estrangeiros
3. Uma contagem mensal de anúncios enviada à AREBI
4. Nenhum relatório depois que o NIB é emitido

Um expatriado francês em Bali quer entrar na sua imobiliária como corretor de campo, mostrando villas e negociando ofertas. O que a AREBI Bali diz que as novas regras de corretagem permitem?

1. Qualquer coisa, desde que ele tenha um KITAS de qualquer tipo
2. Corretagem de campo, desde que um corretor indonésio assine junto cada negócio
3. Corretagem de campo apenas para compradores estrangeiros
4. Cargos de gestão, como desenvolvimento de negócios, mas não captação de clientes, negociação ou condução de transações

No sistema de licenciamento baseado em risco (OSS), como a corretagem imobiliária (KBLI 68200, imóveis mediante remuneração ou contrato) é classificada pelas novas regras, e o que decorre disso?

1. Baixo risco: basta o NIB
2. Risco médio-alto: a empresa precisa de um certificado de padrão além do NIB
3. Alto risco: uma licença ministerial completa e uma licença ambiental
4. Não classificada: os corretores atuam sem registro

A AREBI anunciou uma meta nacional de certificação ligada ao fim do período de divulgação da Permendag 33/2025. Qual era?

1. 500 corretores certificados até dezembro de 2025
2. Todos os 3,000 corretores de Bali certificados até junho de 2026
3. 5,000 corretores certificados até outubro de 2026
4. 10,000 corretores certificados até 2030

Um investidor estrangeiro quer abrir uma imobiliária como PT PMA em Bali em 2026. O que o Regulamento BKPM 5/2025 mudou para as novas empresas de capital estrangeiro?

1. O capital mínimo integralizado caiu de IDR 10 bilhões para IDR 2.5 bilhões, enquanto o investimento planejado ainda deve passar de IDR 10 bilhões
2. As PT PMA não precisam mais de capital mínimo
3. O capital mínimo integralizado subiu para IDR 25 bilhões
4. As imobiliárias estrangeiras agora devem ter 51% de membros da AREBI no capital

Um comprador holandês com KITAS pergunta se pode comprar uma villa em Uluwatu em Hak Milik (plena propriedade) em seu próprio nome. O que você responde?

1. Sim, se ele tiver um KITAP em vez de um KITAS
2. Sim, se o preço passar de IDR 5 bilhões
3. Sim, por meio de uma procuração notarial
4. Não: o Hak Milik é para indonésios; ele pode ter uma casa em Hak Pakai ou ser dono de uma unidade de apartamento (HMSRS)

Quais preços mínimos se aplicam em Bali quando um estrangeiro compra uma moradia pelo Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 bilhão para uma casa e IDR 500 milhões para um apartamento
2. IDR 5 bilhões para uma casa térrea e IDR 2 bilhões para uma unidade de apartamento
3. IDR 10 bilhões para os dois
4. Não há preço mínimo fora de Jakarta

Valores de exemplo: um membro da diáspora indonésia (com passaporte estrangeiro) quer uma casa térrea em Bali. O decreto permite que compradores da diáspora usem 75% do limite normal de Bali, de IDR 5 bilhões. Qual é o preço mínimo para ele (em IDR)?

Um casal estrangeiro quer comprar dois lotes vizinhos em Tabanan, somando 3,500 m2, para construir uma casa de família em Hak Pakai. Qual limite se aplica?

1. Nenhum limite, desde que cada lote tenha menos de 2,000 m2
2. Até 5,000 m2 por pessoa
3. Um lote de no máximo 2,000 m2 por pessoa ou família, salvo exceção concedida pelo Ministro
4. Até 10,000 m2 se o terreno estiver fora de uma zona turística

Um Hak Pakai é concedido em terra do Estado a um estrangeiro dono de casa. Qual é a duração total máxima se ele for concedido, prorrogado e depois renovado integralmente pelo PP 18/2021?

1. 80 anos: 30, mais uma prorrogação de 20 anos, mais uma renovação de 30 anos
2. 25 anos sem prorrogação
3. 99 anos em uma única concessão
4. Ilimitada, como o Hak Milik

Um cliente assina um arrendamento de 25 anos (Hak Sewa) de uma villa em Pererenan. O que ele realmente possui ao final do negócio?

1. O terreno, depois de pagar todo o arrendamento
2. Um certificado de Hak Milik em seu nome
3. Um Hak Pakai registrado automaticamente no BPN
4. Um direito contratual de usar o imóvel durante o prazo; o terreno continua com o proprietário indonésio

Um vendedor propõe que o seu comprador estrangeiro coloque o título de plena propriedade em nome de um primo balinês do vendedor, com um acordo paralelo e uma procuração. Qual é a orientação correta em 2026?

1. É seguro se o acordo paralelo for registrado em cartório
2. É seguro se o primo também assinar um contrato de empréstimo
3. Recusar: a Indonésia não reconhece a propriedade de fato (beneficial ownership), o acordo paralelo não pode ser executado e Bali passou a proibir totalmente esses esquemas de pinjam nama
4. É seguro por 30 anos, depois precisa ser convertido

Qual destes é listado como parte obrigada a comunicar ao PPATK (a unidade de inteligência financeira da Indonésia) pelo Regulamento Governamental 43/2015?

1. Apenas bancos e casas de câmbio
2. Empresas imobiliárias e corretores de imóveis, junto com notários e oficiais de escrituras de terras PPAT
3. Apenas o PPAT, nunca o corretor
4. Apenas incorporadoras listadas na bolsa de valores

Um comprador insiste em pagar uma villa em Seminyak com vários maços de dinheiro vindos de pessoas diferentes, se recusa a explicar a origem e pede que o preço fique fora do papel. O que você deve fazer?

1. Fazer uma comunicação de transação suspeita ao PPATK e não contar ao cliente que você comunicou
2. Aceitar o dinheiro, mas pedir ao notário que registre um preço menor
3. Avisar o cliente que você vai denunciá-lo e esperar a reação dele
4. Ignorar: só o banco tem obrigação de comunicar

O que o governador Wayan Koster determinou em julho de 2025 sobre projetos turísticos em terras produtivas em Bali?

1. Uma proibição total de qualquer construção em toda a ilha por cinco anos
2. Um desconto de impostos para hotéis construídos em arrozais
3. Que a partir de 2025 nenhuma licença pode ser emitida para instalações turísticas em terras produtivas
4. Que apenas investidores estrangeiros precisam de licença em terras agrícolas

No fim de 2026, um investidor quer arrendar um arrozal (sawah) em Tabanan e construir nele seis villas para aluguel. Depois das enchentes fatais de setembro de 2025, qual é a posição da província que você deve explicar?

1. Permitido se as villas tiverem menos de dois andares
2. Permitido se o terreno for arrendado e não comprado
3. Permitido se o investidor pagar uma taxa de conversão à regência
4. Nenhuma nova licença para uso comercial de arrozais; a construção ali se limita à casa do próprio proprietário do terreno

Um comprador pretende anunciar a sua villa em Canggu no Airbnb e no Booking.com. O que o Ministério do Turismo exigiu dos anfitriões a partir de 1º de agosto de 2026?

1. Nada de novo: as plataformas cuidam de todo o licenciamento
2. Um NIB válido com o código KBLI correspondente, ou o anúncio corre o risco de ser removido
3. Apenas um recibo da taxa turística do aeroporto
4. Apenas uma carta assinada pelo chefe do banjar

Valores de exemplo: um comprador adquire uma casa em Hak Milik em Bali por IDR 6,000,000,000. Suponha que a regência aplique a alíquota de BPHTB de 5% com uma dedução não tributável (NPOPTKP) de IDR 80,000,000. Quanto de BPHTB o comprador paga (em IDR)?

Qual submercado de Bali registrou a maior ocupação hoteleira em 2025, segundo a Horwath HTL?

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

Um cliente quer uma villa na região que teve a maior diária média de hotel de Bali em 2025. Qual região você mostra primeiro?

1. Jimbaran e Uluwatu
2. Kuta e Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

Que parcela aproximada da oferta de branded residences de Bali fica em Canggu e Berawa (Horwath HTL, 2026)?

1. Cerca de 10%
2. Cerca de 25%
3. Cerca de 60%
4. Cerca de 40%

Qual sub-região de Ubud é o cinturão de luxo ao longo do vale do rio, onde uma villa de 3 quartos bem localizada pode render cerca de USD 400 a 700 por noite?

1. Tegallalang
2. Sayan (vale do rio Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

Valores de exemplo: uma villa de 3 quartos em Penestanan, Ubud, é reservada por 20 noites na alta temporada a USD 300 por noite, dentro da faixa de USD 250 a 350 informada para 2026. Qual é a receita bruta de hospedagem dessas noites (em USD)?

Valores de exemplo: um investidor arrenda 4 are (400 m²) de terreno nobre em Pererenan a IDR 45 milhões por are por ano durante 25 anos. Qual é o custo total do arrendamento (em IDR)?

Destas zonas da região de Canggu, qual tem o terreno em arrendamento mais barato por are por ano, segundo a Bali Villa Realty (setembro de 2026)?

1. Batu Bolong
2. Berawa (nobre)
3. Seseh e Cemagi, à beira-mar
4. Pererenan (nobre)

Segundo os dados de 2026 da Rumavi para villas de 4 quartos, qual micro-região de Canggu tem a maior diária?

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

Em Seminyak, qual micro-região tem a maior demanda de aluguel por temporada e o maior preço de entrada (a partir de cerca de USD 700,000)?

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

Qual região do Bukit tem o terreno em arrendamento mais barato, a cerca de IDR 10 a 15 milhões por are por ano (Bali Villa Realty, setembro de 2026)?

1. Praias nobres de Bingin e Uluwatu
2. Ungasan, Pandawa e o interior do Bukit
3. Pecatu e Balangan
4. Orla da baía de Jimbaran

Pelos números do NusaBali de maio de 2026, quanto o preço mediano de uma villa em plena propriedade é maior que o preço mediano de uma villa em arrendamento em Ungasan (em USD)?

Em que ponto da ilha o prêmio da plena propriedade sobre o arrendamento foi o maior no 1º trimestre de 2026, cerca de 82%?

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

Valores de exemplo: uma villa de 3 quartos em Pecatu precisa de 50 caminhões-pipa por mês na alta temporada, a IDR 200,000 por carga de 5,000 litros. Qual é o custo mensal de água (em IDR)?

Qual é o preço mínimo para um estrangeiro comprar uma casa térrea em Hak Pakai em Bali?

1. IDR 2 bilhões
2. IDR 3 bilhões
3. IDR 1 bilhão
4. IDR 5 bilhões

Desde 2026, o OSS rejeita novos registros de PMA em Bali para atividades de baixo risco e de risco médio-baixo. Qual KBLI imobiliário a carta do governador citou especificamente?

1. 68111 (imóveis próprios ou arrendados)
2. 68200 (corretagem imobiliária mediante remuneração)
3. 41011 (construção de edifícios residenciais)
4. 55110 (hotéis classificados)

O Regulamento Regional 4/2026 de Bali torna crime a conversão de arrozais protegidos em villas. Quais duas regências são o foco principal da fiscalização?

1. Badung e Denpasar
2. Tabanan e Gianyar
3. Buleleng e Karangasem
4. Klungkung e Bangli

Uma família de quatro turistas estrangeiros chega a Bali de férias. Quanto eles pagam no total de taxa turística (em IDR)?

Segundo a AREBI Bali (novembro de 2025), o que um estrangeiro pode fazer em uma imobiliária de Bali pela Permendag 33/2025?

1. Atuar como corretor de campo se tiver KITAS
2. Negociar negócios para clientes do seu país de origem
3. Ocupar apenas um cargo de gestão, não a corretagem de campo
4. Nada, nem mesmo como investidor

Valores de exemplo: uma imobiliária vende uma villa em arrendamento em Berawa por USD 400,000 com comissão de 5%, o teto da faixa de vendas da Permendag 33/2025, e paga ao seu corretor a parte máxima permitida. Quanto o corretor recebe (em USD)?

Valores de exemplo: o dono de uma villa em Kerobokan recebe IDR 300 milhões de aluguel anual de um inquilino de longo prazo. Qual imposto de renda definitivo é devido (em IDR)?

Uma incorporadora quer que os compradores assinem um PPJB (compromisso de compra e venda condicional) para villas térreas em um novo projeto em Ubud. Pelo PP 14/2016, alterado pelo PP 12/2021, quais condições precisam existir antes?

1. Apenas um formulário de reserva assinado e um sinal
2. Situação do terreno regularizada, a aprovação de construção (PBG), infraestrutura e serviços disponíveis, e pelo menos 20% da obra concluída
3. Uma garantia bancária cobrindo 100% do preço
4. Aprovação da AREBI e do banjar

Perante quem o comprador e a incorporadora devem assinar um PPJB de uma casa pelo regulamento de habitação?

1. Apenas o chefe da aldeia
2. O corretor do anúncio como testemunha
3. Ninguém: uma confirmação por WhatsApp basta
4. Um notário

Qual é a diferença de momento entre a divulgação de um projeto de apartamentos e a de um projeto de casas térreas pelo regulamento de habitação?

1. Os apartamentos (rumah susun) podem ser divulgados antes do início da obra, enquanto as casas térreas são vendidas por PPJB quando pelo menos 20% estiverem construídos
2. Os dois só podem ser divulgados depois da emissão do SLF
3. As casas térreas podem ser divulgadas antes da aquisição do terreno; os apartamentos não
4. Não há diferença nem condição

Valores de exemplo: um comprador assinou um PPJB de uma villa de IDR 3,000,000,000 e já pagou IDR 900,000,000. Ele cancela por culpa própria. Pelo Artigo 22L(4), a incorporadora pode descontar 10% do preço. Quanto deve ser devolvido (em IDR)?

Um comprador pagou um sinal de IDR 250,000,000 por uma villa de IDR 3,000,000,000 sob um PPJB e depois desiste por motivos pessoais. O que o regulamento permite à incorporadora?

1. Devolver tudo, já que o cancelamento é sempre gratuito
2. Devolver metade do sinal
3. Ficar com todo o pagamento, porque ele não passa de 10% do preço
4. Cobrar do comprador o preço integral

A incorporadora não cumpre a entrega e as obrigações do PPJB, e o comprador cancela. A que o comprador tem direito pelo regulamento de habitação?

1. Nada, já que os compradores na planta assumem todo o risco
2. 90% dos pagamentos, a incorporadora fica com 10%
3. Apenas um crédito em um projeto futuro
4. A devolução de todos os pagamentos recebidos

Um folheto de um projeto de villas em Pecatu prometia um beach club e um retorno fixo de 12%, mas nenhum dos dois aparece no PPJB. O comprador se sente enganado. Qual lei dá a ele base para agir, e qual pena pode ser aplicada?

1. A Lei de Proteção ao Consumidor: a publicidade enganosa é ilegal e pode levar a até 5 anos de prisão ou multa de até IDR 2 bilhões
2. Nenhuma: só o PPJB vale e os folhetos não têm valor jurídico
3. A lei de turismo, com multa máxima de IDR 10 milhões
4. Apenas o código de ética da AREBI, sem pena legal

Uma incorporadora mostra um IMB antigo para um lote em Jimbaran. Qual documento substituiu o IMB como aprovação de construção pelo PP 16/2021?

1. O certificado SHM
2. O PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), solicitado pelo SIMBG
3. O NIB do OSS
4. O PPJB

Uma villa na planta concluída é entregue, mas a incorporadora ainda não tem o SLF. Por que isso importa?

1. Não importa: o SLF é opcional para villas
2. Só afeta a declaração de impostos da incorporadora
3. O SLF (certificado de funcionamento) confirma que a edificação está apta para uso e deve ser obtido antes de ela ser usada ou ocupada
4. O SLF é o título do terreno, então o comprador não possui nada

Com que frequência o SLF deve ser renovado para uma edificação que não é uma casa residencial, como um hotel?

1. A cada 5 anos
2. A cada 20 anos
3. Todo ano
4. Nunca

Valores de exemplo: uma villa de 2 quartos na planta custa IDR 6,800,000,000 e a incorporadora projeta IDR 485,000,000 de receita anual de aluguel. Qual é a rentabilidade bruta (em %, duas casas decimais)?

Valores de exemplo: mesma villa, preço de IDR 6,800,000,000 e receita de IDR 485,000,000. Desconte administração de 20%, comissões das OTAs de 15%, custos operacionais de 15% e uma reserva de capex de 5%, tudo sobre a receita. Qual é a rentabilidade líquida (em %, duas casas decimais)?

Um cliente pergunta quanto um administrador de villas de serviço completo costuma cobrar em Bali. Qual faixa é informada nas análises de mercado de 2026?

1. 1% a 3% da receita
2. Um valor fixo de USD 100 por mês
3. 50% a 70% da receita
4. Cerca de 15% a 30% da receita, antes das comissões das OTAs

Uma incorporadora de Canggu anuncia um "ROI bruto de 11.5%" em uma villa de IDR 4.2 bilhões. Qual é a forma mais precisa de explicar esse número a um comprador?

1. É a renda líquida garantida depois dos impostos
2. É a receita projetada dividida pelo custo de compra, antes de qualquer dedução operacional, então você deve pedir as premissas de ocupação e de diária
3. É a valorização anual do preço da villa
4. É o retorno já obtido pelos projetos anteriores da incorporadora

As villas de marca e os condotéis de Bali são vendidos há muito tempo com rentabilidade garantida. Que fraqueza a pesquisa da JLL apontou?

1. As garantias são ilegais e nulas
2. As garantias sempre duram por todo o arrendamento
3. As garantias típicas eram curtas (cerca de 7% por três anos), e alguns projetos mais fracos não conseguiram entregar retornos adequados depois que a garantia terminou
4. As garantias são pagas pelo governo de Bali

Valores de exemplo: uma incorporadora oferece uma garantia de aluguel de 8% ao ano por 3 anos em uma villa de IDR 4,000,000,000. Qual é o total garantido pago no período (em IDR)?

Valores de exemplo: um comprador fecha um negócio de villa na planta com arrendamento de 30 anos; o prazo do arrendamento começa na data da assinatura. A entrega foi prometida em 18 meses, mas a villa é entregue depois de 36 meses. Quantos anos de arrendamento restam quando ele pode usá-la?

Uma pequena incorporadora de Bali pede ao seu comprador que pague 70% adiantado na conta da empresa, sem conta-garantia (escrow). Que proteção você deve recomendar?

1. Pagamentos por etapas liberados somente após verificação independente, com um contrato detalhado e um auditor de obra independente
2. Pagar adiantado, mas pedir um desconto
3. Pagar em dinheiro ao mestre de obras para acelerar
4. Aceitar, já que a lei indonésia garante todos os sinais de imóveis na planta

Em que fase da obra de uma villa na planta a construtora tem mais chance de abandonar o projeto, segundo os operadores de Bali?

1. Antes da limpeza do terreno
2. No dia em que o PPJB é assinado
3. Depois da emissão do SLF
4. Perto do fim da obra, quando a maior parte do dinheiro já foi paga

Valores de exemplo: uma villa recém-entregue é alugada por IDR 3,500,000 a noite. O imposto regional sobre serviços hoteleiros (PBJT, que abrange villas) é cobrado a 10%. Quanto de PBJT é devido por noite (em IDR)?

O folheto de uma incorporadora diz que os visitantes chineses agora dominam o turismo de Bali. Segundo os dados do BPS do primeiro semestre de 2026, qual país foi de fato a maior origem de visitas estrangeiras a Bali?

1. China
2. Austrália
3. Índia
4. Reino Unido

Valores de exemplo com base em dados do BPS: Bali recebeu cerca de 3.2 milhões de visitas estrangeiras no 1º semestre de 2026, das quais 802,837 eram australianas. Que parcela das visitas veio da Austrália (em %, uma casa decimal)?

Um comprador diz que o turismo em Bali cresce todo ano, então a renda de aluguel só pode subir. O que mostram os números de 2026?

1. As chegadas subiram mais de 10% em 2026, então a afirmação se sustenta
2. As chegadas dobraram depois da criação da taxa turística
3. As chegadas estrangeiras foram 6.95 milhões em 2025, mas os oito primeiros meses de 2026 ficaram cerca de 1.6% abaixo do ano anterior
4. O BPS parou de publicar dados de chegadas a Bali em 2026

Um colega francês quer mirar compradores europeus. Qual país europeu enviou mais visitantes a Bali no 1º semestre de 2026?

1. França
2. Alemanha
3. Rússia
4. Reino Unido

Valores de exemplo com base nas médias da AirDNA para Bali: uma villa tem diária média de USD 130 com 57% de ocupação. Que receita bruta anual isso implica (em USD)?

Uma incorporadora promete 85% de ocupação o ano todo para uma nova villa de dois quartos em Canggu. Qual é a referência honesta para compartilhar com o seu cliente?

1. Os hotéis classificados de Bali tiveram média de cerca de 65% em junho de 2026 (a maior entre as províncias) e a AirDNA mostra cerca de 57% nos aluguéis por temporada em 12 meses, então 85% o ano todo exige prova concreta
2. 85% é a média de Bali segundo o BPS
3. A ocupação não importa para villas, só a diária
4. Os aluguéis por temporada sempre superam os hotéis em 20 pontos

O que acontece quando um arrendamento de 25 anos de uma villa em Bali chega ao fim sem prorrogação acordada?

1. O arrendatário passa automaticamente a ser o proprietário pleno
2. O arrendamento é convertido em Hak Pakai
3. O terreno e a construção voltam para o proprietário do terreno, e o valor restante do contrato cai a zero
4. O governo compra a villa pelo valor de mercado

Exemplo simplificado: um cliente paga USD 300,000 por uma villa com 25 anos restantes de arrendamento. Numa visão linear (sem valorização de mercado, o valor cai por igual com o tempo), quanto vale o arrendamento depois de 10 anos (em USD)?

Valores de exemplo: uma villa em arrendamento custa USD 250,000 com 20 anos restantes e rende USD 22,000 líquidos por ano. Se você tratar o preço como um custo distribuído por igual ao longo do arrendamento (USD 12,500 por ano), qual é o verdadeiro retorno anual sobre o preço de compra (em %)?

Valores de exemplo: uma villa comprada por USD 350,000 gera USD 45,000 de receita bruta de aluguel por ano. Administração, taxas das plataformas, funcionários, serviços públicos, manutenção e impostos levam 40% dessa receita. Qual é a rentabilidade líquida (em %, uma casa decimal)?

Um investidor pergunta quanto custa o golden visa da Indonésia por investimentos passivos (títulos públicos, ações listadas ou fundos de investimento) sem abrir uma empresa. O que é correto?

1. USD 100,000 por 10 anos
2. USD 350,000 para uma autorização de 5 anos ou USD 700,000 para uma de 10 anos
3. Qualquer villa em arrendamento acima de USD 500,000
4. Rp 2 bilhões em uma conta poupança por 10 anos

Um casal australiano aposentado pergunta sobre o visto de segunda residência. Qual é a principal exigência financeira?

1. Ser dono de qualquer villa em Bali
2. USD 60,000 de renda anual no exterior
3. USD 1 milhão em ações indonésias
4. Recursos de pelo menos Rp 2 bilhões (cerca de USD 130,000) em um banco indonésio, para uma estadia de 5 ou 10 anos

Um nômade digital com KITAS de trabalhador remoto E33G quer comprar uma villa e receber ele mesmo a renda de aluguel. O que você deve dizer a ele?

1. O E33G cobre apenas renda de fonte estrangeira, então a renda de aluguel de uma villa em Bali exige uma estrutura adequada (operador licenciado ou empresa) e orientação fiscal
2. O E33G permite que ele tenha qualquer negócio na Indonésia
3. Ele pode alugá-la em seu nome pessoal no Airbnb
4. A renda de aluguel é isenta de impostos para quem tem KITAS

Os dados de imigração mostram 1,274 golden visas emitidos entre julho de 2024 e maio de 2026, somando cerca de USD 2.9 bilhões. Qual é a conclusão certa para um corretor de villas em Bali?

1. A maioria das autorizações foi para australianos comprando villas
2. O programa fracassou e foi encerrado
3. Quase 98% do dinheiro veio de investidores empresariais, com americanos, chineses e taiwaneses como principais nacionalidades, então os compradores individuais de golden visa são um nicho pequeno
4. Todo titular teve de comprar um imóvel em Bali

Um vendedor em Buleleng afirma que o terreno dele vai dobrar de valor porque 'o aeroporto do norte de Bali abre em breve'. Qual é a situação em outubro de 2026?

1. Ele foi inaugurado em 2025
2. O local em Kubutambahan, Buleleng, está no plano nacional de desenvolvimento 2025 a 2029 e o presidente apoiou acelerá-lo em julho de 2026, mas ainda está em planejamento, sem data de construção
3. O projeto foi cancelado pelo Ministério dos Transportes
4. Está em construção, com inauguração prevista para 2027

Qual sinal de 2026 aponta com mais clareza para o risco de excesso de oferta de villas em Bali?

1. Os hotéis de Bali chegaram a 100% de ocupação
2. A taxa turística foi abolida
3. As chegadas cresceram 15% em 2026
4. Os anúncios de villas de uma plataforma de aluguel saltaram de cerca de 2,400 em junho para mais de 3,300 em outubro de 2026, e os novos anúncios pediam cerca de 5% menos que no fim de 2025, enquanto a AirDNA acompanha mais de 48,000 anúncios ativos de temporada

Um cliente quer construir uma villa para aluguel em um arrozal produtivo em Tabanan. Qual risco regulatório você aponta primeiro?

1. Nenhum, os arrozais são a opção legal mais barata
2. Em setembro de 2025, o governador Koster mandou os regentes e prefeitos pararem de emitir novas licenças de hotéis e villas em terras agrícolas produtivas, então o projeto pode nunca ser licenciado
3. Só a cor do telhado é regulamentada
4. As terras agrícolas podem ser rezoneadas automaticamente depois de 5 anos

Segundo os dados de anúncios da Bali Villa Hub divulgados em outubro de 2026, qual região teve o maior aluguel mediano pedido para uma villa de dois quartos com contrato mensal?

1. Pererenan, a cerca de USD 2,414 por mês
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Valores de exemplo: uma villa de dois quartos em Pererenan é alugada com contrato anual a USD 2,414 por mês. O arrendamento custa USD 280,000. Qual é a rentabilidade bruta de aluguel (em %, uma casa decimal)?

Uma família de Jakarta quer uma villa em Bali. O Bank Indonesia manteve a BI Rate em 5.75% em julho de 2026, depois de 100 pontos-base de altas naquele ano, com a rupia perto de 17,900 por USD. O que você deve ter em mente?

1. Compradores indonésios não podem comprar em Bali
2. Os juros foram cortados a zero, então os financiamentos são gratuitos
3. Como cidadãos indonésios, eles podem ter Hak Milik em plena propriedade, mas os juros mais altos encarecem o financiamento imobiliário, então verifique cedo o plano de crédito deles
4. Eles precisam usar uma PT PMA

Valores de exemplo: um comprador indonésio adquire uma villa em plena propriedade por IDR 5,000,000,000. O BPHTB é de 5% do valor de aquisição menos o NPOPTKP; considere o NPOPTKP mínimo nacional de IDR 80,000,000 para uma primeira aquisição. Quanto de BPHTB é devido (em IDR)?

Valores de exemplo: o mesmo comprador depois adquire um segundo imóvel na mesma regência por IDR 3,000,000,000. O NPOPTKP não pode ser usado de novo em uma segunda aquisição. Quanto de BPHTB é devido (em IDR)?

Valores de exemplo: um vendedor transfere uma villa em plena propriedade por IDR 6,200,000,000. O imposto de renda definitivo sobre transferências de terrenos e edificações é de 2.5% do valor bruto. Quanto o vendedor deve (em IDR)?

Em uma venda em plena propriedade entre dois indonésios em Bali, quem paga legalmente qual imposto de transferência?

1. O comprador paga os dois
2. O vendedor paga os 2.5% de imposto de renda definitivo e o comprador paga os 5% de BPHTB
3. O notário paga os dois com os seus honorários
4. Os dois impostos são divididos meio a meio por lei

Valores de exemplo: uma incorporadora entrega uma nova casa térrea em dezembro de 2026 por IDR 4,500,000,000 (sem IVA). O IVA é efetivamente de 11% (12% sobre uma base de 11/12 do preço). Pela PMK 90/2025, o governo assume 100% do IVA sobre os primeiros IDR 2 bilhões para casas de até IDR 5 bilhões. Quanto de IVA o comprador ainda paga (em IDR)?

Uma villa nova custa IDR 5,600,000,000, com entrega em novembro de 2026. O incentivo de IVA de 2026 (PPN DTP) se aplica?

1. Sim, sobre os primeiros IDR 2 bilhões
2. Sim, sobre o preço integral
3. Não, porque o preço está acima do teto de IDR 5 bilhões, então o IVA integral se aplica
4. Só se o comprador for estrangeiro

Valores de exemplo: um proprietário de terreno residente fiscal na Indonésia arrenda o terreno a um comprador estrangeiro por 25 anos por um total de IDR 2,000,000,000. O imposto de renda definitivo sobre a locação de terrenos e edificações é de 10% do valor bruto. Quanto de imposto é devido (em IDR)?

Valores de exemplo: um proprietário residente na Indonésia aluga uma villa com contrato anual por USD 24,000. Converta a IDR 17,900 por USD e depois aplique o imposto definitivo de 10% sobre a renda de aluguel. Quanto de imposto é devido (em IDR)?

Valores de exemplo: um estrangeiro não residente vende os anos restantes do arrendamento da sua villa por USD 200,000. A cessão de arrendamentos é tributada como renda de aluguel: 10% para residentes fiscais e 20% para não residentes (redutível por tratado tributário). Antes de qualquer redução por tratado, quanto de imposto é devido (em USD)?

Valores de exemplo: um notário PPAT cobra 0.75% sobre uma transação de IDR 3,580,000,000 (o máximo legal é 1%). Qual é o valor dos honorários (em IDR)?

Valores de exemplo: hóspedes reservam uma villa licenciada por 5 noites a IDR 3,000,000 por noite. O imposto hoteleiro regional (PBJT sobre hospedagem, antes PHR ou PB1) é de 10%. Quanto de imposto é arrecadado (em IDR)?

Um proprietário acha que o Airbnb cuida de todos os impostos da sua villa em Bali. Qual é a posição correta?

1. O Airbnb arrecada e paga todos os impostos indonésios
2. Os aluguéis por temporada são isentos de impostos em Bali
3. Só os hóspedes pagam imposto, no aeroporto
4. O Airbnb nem sempre arrecada o imposto hoteleiro de 10% na Indonésia, então o operador deve se registrar para um NPWPD e declarar e pagar o imposto todo mês

Valores de exemplo: uma villa é vendida por IDR 7,160,000,000 com comissão de 5% para a imobiliária. Qual é a comissão (em IDR)?

Valores de exemplo: uma villa em arrendamento é vendida por USD 400,000. A comissão de 5% é dividida meio a meio entre a imobiliária do anúncio e a imobiliária que trouxe o comprador. Quanto cada imobiliária recebe (em USD)?

Em uma venda típica de villa em Bali, quem paga a comissão de 5% do corretor?

1. Normalmente o vendedor; qualquer honorário do corretor do comprador é separado e deve ser acordado por escrito
2. Sempre o comprador
3. O proprietário do terreno arrendado
4. O notário, com os impostos de transferência

Câmbio de exemplo: IDR 17,900 por USD (a rupia era negociada perto de IDR 17,901 em 6 de outubro de 2026). Um cliente tem um orçamento de USD 250,000. Quanto é isso em IDR?

Câmbio de exemplo: IDR 17,900 por USD. Uma villa está anunciada por IDR 3,222,000,000. Qual é o preço em USD?

Valores de exemplo: um americano compra uma villa por IDR 4,475,000,000 quando o câmbio está em IDR 17,900 por USD. Anos depois, ele vende pelo mesmo preço em IDR, mas a rupia se valorizou para IDR 16,500 por USD. Qual é o ganho cambial dele (em USD, arredondado)?

Valores de exemplo: uma villa em arrendamento custa USD 300,000 por um prazo de 30 anos. Qual é o custo por ano de arrendamento (em USD)?

Valores de exemplo: um comprador arrenda 4 are de terreno (1 are = 100 m2) a IDR 6,000,000 por are por ano durante 25 anos, pagos adiantado. Qual é o preço total do arrendamento (em IDR)?

Valores de exemplo: uma villa comprada por USD 320,000 rende USD 48,000 brutos por ano. A administração fica com 20% do bruto, as taxas das plataformas com 15% do bruto, e manutenção e serviços públicos custam USD 6,000. Qual é a rentabilidade líquida (em %, uma casa decimal)?

Usando o exemplo anterior (preço de USD 320,000, renda líquida de USD 25,200 por ano), qual é o prazo de retorno simples (payback), e com o que você deve compará-lo?

1. Cerca de 7.9 anos, sem comparar com nada
2. Cerca de 12.7 anos, que devem ser comparados com o prazo restante do arrendamento (em um arrendamento de 25 anos, restam só cerca de 12 anos de lucro depois do payback)
3. Cerca de 25 anos, a duração do arrendamento
4. Cerca de 3.8 anos, porque a renda de aluguel dobra com o tempo

Um comprador australiano pergunta: 'Posso simplesmente comprar a villa em plena propriedade no meu nome?' Qual é a resposta honesta?

1. Sim, qualquer estrangeiro pode ter Hak Milik
2. Não. A plena propriedade Hak Milik é reservada a cidadãos indonésios. As opções dele são um arrendamento (Hak Sewa), Hak Pakai em uma casa que atinja o preço mínimo, ou uma empresa (PT PMA) com título HGB
3. Sim, se ele se casar com qualquer pessoa
4. Só se ele pagar o BPHTB em dobro

Um aposentado alemão quer uma casa térrea em Bali em Hak Pakai (direito de uso). Que preço mínimo se aplica a estrangeiros para uma casa térrea em Bali pelo Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 bilhão
2. IDR 2 bilhões
3. IDR 10 bilhões
4. IDR 5 bilhões

Quanto tempo pode durar o Hak Pakai sobre uma casa residencial para um proprietário estrangeiro, contando as prorrogações?

1. Até 80 anos no total (30 + 20 + 30)
2. 10 anos, não renováveis
3. Para sempre, como a plena propriedade
4. 25 anos, o mesmo que um arrendamento típico

Um casal holandês quer uma PT PMA para poder 'ser dono' de uma villa de férias que vão alugar algumas semanas por ano. O que você diz a eles com honestidade?

1. Uma PT PMA é uma empresa de fachada barata que qualquer um abre online
2. Uma PT PMA é uma empresa operacional real de capital estrangeiro, com grandes exigências de capital, licenças compatíveis com o seu código KBLI (55193 para villas comerciais), declarações fiscais e relatórios; em 2026, as autoridades de Bali exigiram comprovação de capital e combateram os escritórios virtuais, então raramente serve para uma casa de férias ocasional
3. Uma PT PMA permite que eles tenham Hak Milik
4. Ela não precisa de registro fiscal na Indonésia

Um cliente russo diz que o motorista balinês dele vai colocar o terreno no próprio nome 'para ele', com um acordo particular paralelo. Qual é a sua orientação?

1. É uma prática comum e totalmente segura
2. Tudo bem se o acordo for em inglês
3. Recusar-se a montar isso: as estruturas com testa de ferro não dão ao estrangeiro nenhuma proteção legal, e Bali passou a puni-las, então ele corre o risco de perder o terreno e ser responsabilizado
4. É legal se o motorista for um parente

Qual é a primeira verificação de documentos antes de qualquer sinal por uma villa ou um terreno em Bali?

1. Verificar o certificado do terreno no escritório de terras do BPN local: nome do titular, tipo de título, área e qualquer hipoteca, bloqueio ou litígio
2. Pedir ao vendedor uma foto bonita do certificado
3. Ver as avaliações da incorporadora no Google
4. Confirmar que a villa aparece no Airbnb

Um lote em Canggu parece perfeito, mas o cliente planeja aluguel por temporada. Qual verificação de zoneamento importa mais?

1. A cor das casas vizinhas
2. Fazer uma verificação de zoneamento (KKPR): as zonas turísticas permitem licenças de aluguel completas, as zonas residenciais são restritas e as zonas agrícolas verdes estão bloqueadas para aluguel
3. O zoneamento só importa para hotéis com mais de 100 quartos
4. O zoneamento pode ser alterado pelo vendedor

Uma villa mais antiga à venda só tem uma licença de construção IMB de 2015. O que você diz ao comprador que quer alugá-la?

1. O IMB basta para sempre
2. Villas não precisam de licenças
3. Só villas novas precisam de licenças
4. O IMB deve ser convertido em PBG com um SLF (certificado de funcionamento) antes que uma licença de aluguel possa ser obtida ou renovada, então inclua o custo e o prazo na proposta

Um lote barato perto de Uluwatu só tem acesso por uma trilha que atravessa o terreno de um vizinho. Qual é a orientação certa?

1. Comprar já, o vizinho com certeza vai concordar depois
2. O acesso não importa para o valor da villa
3. Tornar o acesso viário legal uma condição: obter uma servidão de passagem registrada ou comprar a faixa de acesso, porque um lote sem saída pode ser impossível de construir, licenciar ou revender
4. Usar um heliponto

O terreno oferecido é uma terra de família balinesa herdada por quatro irmãos, mas só o irmão mais velho está negociando. O que você deve exigir?

1. Nada, o irmão mais velho decide
2. Prova de que todos os titulares registrados ou herdeiros consentem e assinam perante o notário (e os cônjuges quando exigido), caso contrário o negócio pode ser contestado depois
3. Apenas um sim verbal dos pais
4. Um sinal maior para compensar

Um investidor do Oriente Médio quer que a compra de uma villa lhe dê o golden visa da Indonésia. O que é correto?

1. Qualquer villa acima de USD 300,000 se qualifica
2. Os titulares de golden visa podem ter Hak Milik
3. Uma villa em terreno arrendado não se qualifica diretamente; as vias individuais são principalmente USD 350,000 (5 anos) ou USD 700,000 (10 anos) em títulos, ações ou fundos, então encaminhe-o a um especialista em imigração
4. O golden visa é só para indonésios

Um comprador francês lê que um arrendamento tem 'uma opção de prorrogação'. Qual cláusula o protege melhor?

1. Uma prorrogação a preço fixo ou corrigido pela inflação escrita no contrato de arrendamento, mais uma cláusula de cessão que permita a ele transferir o arrendamento
2. Uma prorrogação 'a um preço a ser acordado com o proprietário do terreno'
3. Uma promessa verbal do filho do proprietário do terreno
4. Nenhuma cláusula, porque as prorrogações são automáticas

Uma compradora de Jakarta pergunta em que a compra dela difere da de um estrangeiro. O que você explica?

1. Ela precisa usar um arrendamento, como os estrangeiros
2. Como cidadã indonésia, ela pode ter Hak Milik em plena propriedade, paga 5% de BPHTB depois do NPOPTKP local em uma primeira aquisição, e o vendedor paga o imposto definitivo de 2.5%
3. Ela não paga nenhum imposto
4. Ela precisa de uma PT PMA

Você organiza uma viagem de visitas para um cliente britânico. O que ele deve saber sobre a taxa turística de Bali?

1. É paga por dia de estadia
2. É de IDR 1.5 milhão
3. É opcional para compradores de imóveis
4. É de IDR 150,000 por visitante estrangeiro por visita, paga no portal oficial LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) ou no aeroporto, com isenção para quem tem KITAS e KITAP

Um comprador em Melbourne quer comprar sem viajar. Qual é a forma mais segura de conduzir uma compra a distância?

1. Enviar o preço integral para a conta pessoal do vendedor para garantir o negócio
2. Pagar pelo processo do notário somente depois de verificados o título, o zoneamento e as licenças, e assinar por meio de uma procuração bem preparada ou pessoalmente em uma visita posterior, com um advogado independente revisando tudo
3. Deixar o corretor assinar tudo sem mandato por escrito
4. Pagar em dinheiro por meio de um amigo

Uma incorporadora de imóveis na planta oferece um 'ROI garantido de 15%' e pede um sinal em uma conta pessoal antes de mostrar o certificado do terreno. Como você reage?

1. Pagar rápido para garantir o preço de lançamento
2. Pedir apenas um desconto
3. Tratar como sinal de alerta: recusar o pagamento antes de uma verificação do certificado no BPN e de uma análise do zoneamento e das licenças, e comparar a promessa com referências reais (cerca de 57% de ocupação média na AirDNA)
4. Os retornos garantidos são protegidos por lei em Bali

A imigração deportou 342 estrangeiros em Bali de janeiro a junho de 2026. Quais foram as infrações mais comuns?

1. Excesso de velocidade
2. Comprar villas em arrendamento
3. Pagar a taxa turística com atraso
4. Uso indevido de autorizações de residência e permanência além do prazo

Depois da venda, o seu cliente pergunta se pode alugar a villa em seu próprio nome nas plataformas de reserva. O que é correto em 2026?

1. Sim, qualquer pessoa física pode anunciar uma villa
2. O aluguel por temporada é uma atividade comercial, então deve passar por uma entidade registrada (a PT PMA dele ou uma administradora licenciada atuando como operadora), e os anúncios sem licença correm o risco de ser removidos
3. Sim, se ele pagar a taxa turística
4. Só os russos têm restrições

O que um bom contrato de administração de villa deve incluir para um proprietário no exterior?

1. Apenas a escala de limpeza
2. Uma promessa de 90% de ocupação
3. Taxas claras (a administração geralmente fica com uma porcentagem da receita bruta), extratos mensais, responsabilidade pelas licenças, pelo imposto hoteleiro de 10% e pelo imposto de 10% sobre a renda de aluguel quando aplicável, orçamentos de manutenção e uma cláusula de saída
4. Nada, um aperto de mão é normal em Bali

Um cliente compara duas villas em arrendamento pelo mesmo preço: uma com 28 anos restantes e outra com 13. Como você explica a diferença com honestidade?

1. Têm o mesmo valor, porque o preço é o mesmo
2. O valor de um arrendamento segue uma curva em S: cai devagar no início e mais rápido depois do ano 15, aproximadamente, então o arrendamento de 13 anos deveria ser negociado com um desconto real (muitas vezes de 20% a 30%), a menos que tenha uma prorrogação travada
3. O arrendamento mais curto é melhor porque é mais novo
4. Os anos restantes só importam na plena propriedade