Obter a licença em Bali, passo a passo

A Indonésia licencia duas coisas: a empresa e a pessoa. A empresa é a P4 e tem uma licença de atividade. A pessoa é o corretor e tem um certificado de competência. Você precisa dos dois antes de atender um cliente. Veja como cada um funciona em outubro de 2026.

As duas camadas

• A P4 (a imobiliária): uma pessoa jurídica com número de identificação empresarial (NIB) emitido pelo sistema de licenciamento OSS do governo, sob o código de corretagem KBLI 68200 (atividades imobiliárias por comissão ou contrato). O Ministério do Comércio informou em janeiro de 2026 que o código está passando para KBLI 68210, intermediação imobiliária, que abrange corretagem online e presencial (Bisnis.com).
• O corretor (você): um cidadão indonésio com certificado de competência profissional, trabalhando para uma P4 licenciada.

Não existe uma licença de corretor específica de Bali. As regras são nacionais, definidas pelo Ministério do Comércio (Kemendag).

Parte A: o seu certificado de competência

Os certificados de competência fazem parte do sistema nacional administrado pela BNSP, a Agência Nacional de Certificação Profissional. As provas são aplicadas por um órgão de certificação credenciado (LSP) com base no padrão nacional de competências (SKKNI) (SIP Law Firm). Para corretores, o principal órgão é a LSP BPI (Lembaga Sertifikasi Profesi Broker Properti Indonesia), que realiza a certificação com a AREBI, a associação nacional de corretores (Bisnis.com, maio de 2026).

A LSP BPI oferece hoje quatro modalidades: corretor de imóveis Nível VI, gerencial Nível VII, profissional de marketing e analista, com mais duas em preparação (Bisnis.com, maio de 2026).

As etapas

1. Entre em uma P4 licenciada, ou confirme que a sua imobiliária tem NIB com KBLI 68200 e o certificado padrão baseado em risco. Os corretores devem estar vinculados a uma entidade licenciada (NusaBali).
2. Prepare-se. Não encontramos nenhum curso governamental obrigatório único. As seções da AREBI e as imobiliárias oferecem treinamentos e campanhas de certificação em grupo, então pergunte à sua imobiliária ou à AREBI Bali quais sessões estão previstas.
3. Inscreva-se na LSP BPI e escolha um local de prova de competência (TUK). Em maio de 2026 havia seis TUKs, com mais previstos nas regiões com seção da AREBI (Bisnis.com).
4. Pré-avaliação e avaliação. A LSP BPI nomeia avaliadores, que fazem uma pré-avaliação, depois a avaliação propriamente dita, e apresentam um relatório (Pinhome).
5. Revisão do comitê técnico. O comitê da LSP BPI analisa a recomendação dos avaliadores.
6. Certificado emitido para os candidatos considerados competentes.
7. Mantenha-o válido. O certificado vale 3 anos, com acompanhamento da LSP BPI durante esse período (Pinhome). Renove antes do vencimento: 957 pessoas renovaram só na rodada de maio de 2026 (Bisnis.com).

Para corretores fora de Java, a LSP BPI pode fazer uma certificação coletiva em um local combinado para um grupo de corretores (Pinhome).

Custo e duração

Não encontramos uma taxa publicada para a avaliação da LSP BPI, e o diretor da LSP BPI disse apenas que a certificação “exige esforço e dinheiro” (Bisnis.com, maio de 2026). Pergunte à LSP BPI ou à sua imobiliária qual é a taxa atual, o que ela inclui e a data da próxima avaliação antes de fazer o orçamento.

Parte B: a licença da empresa (P4)

Se você vai abrir uma imobiliária, ou verificar uma antes de entrar, estes são os requisitos descritos para o Permendag 33/2025 (Bisnis.com, novembro de 2025; NusaBali):

1. Escolha a forma jurídica: PT, PT Perorangan de sócio único, cooperativa ou empresa pública.
2. Registre-se no OSS para obter um NIB no KBLI 68200. A corretagem agora é uma atividade de risco médio-alto, então a empresa também precisa de um certificado padrão de risco médio-alto além do NIB.
3. Empregue corretores indonésios certificados como equipe técnica.
4. Nomeie um gestor certificado com certificado de competência da BNSP. O gestor pode ser estrangeiro, mas só pode ser registrado em uma P4.
5. Use contratos por escrito com cada cliente e cada parceiro de co-corretagem.
6. Mostre a licença no site e na publicidade.
7. Entregue o relatório anual de atividades ao Kemendag até 30 de abril de cada ano (SIP Law Firm).

Um investidor estrangeiro usa uma PT PMA com plano de investimento acima de IDR 10 bilhões e pelo menos IDR 2.5 bilhões integralizados (Infiniti). A aula 2 explica por que ser dono de uma PT PMA ainda não permite que um estrangeiro atue como corretor.

O prazo: outubro de 2026

O Permendag 33/2025 começou com um período de adaptação. Em julho de 2026, um diretor do Ministério do Comércio disse que esse período termina em outubro de 2026 e que os corretores sem certificação passarão a receber advertências (AFU). Para infrações cometidas por empresas, a SIP Law Firm lista advertências por escrito, suspensão, cassação da licença e multas.

A AREBI tinha como meta 5,000 corretores certificados no país até outubro de 2026. Em maio de 2026, 3,735 pessoas tinham sido certificadas pelo modelo antigo e 205 pelo novo (Bisnis.com). Só em Bali há mais de 3,000 corretores, muitos ainda sem certificação (NusaBali). Então, se você ainda não é certificado, comece agora. Se entrar em uma imobiliária, peça para ver os certificados dela.

Sua checklist de licenciamento

• NIB da imobiliária com KBLI 68200 (ou 68210), certificado padrão, licença exibida no site.
• O seu certificado da LSP BPI, com a data de vencimento na sua agenda.
• O seu número de contribuinte (NPWP), para que a comissão seja paga e tributada corretamente (aula 8).
• Para gestores estrangeiros: certificado de gestor, RPTKA e KITAS (aula 2).

Essas regras são novas e ainda estão sendo aplicadas. Verifique a fonte oficial, o Kemendag e a LSP BPI, antes de agir. Pratique com os exercícios sobre as regras de Bali e leia o guia do corretor em Bali.