As regras que você segue todos os dias em Bali

Obter a certificação é o começo. Manter a sua licença, a sua reputação e o dinheiro do seu cliente em segurança depende de hábitos repetidos todos os dias. Esta aula cobre as quatro grandes áreas: contratos, publicidade, dinheiro e o que acaba com carreiras em Bali.

1. Coloque toda autorização por escrito

Pelo Permendag 33/2025, uma imobiliária deve ter contratos por escrito com seus clientes e com os parceiros de co-corretagem (Bisnis.com, SIP Law Firm). Sem contrato assinado, não há direito claro à comissão.

Um bom contrato de captação ou de comprador informa:

• O imóvel, o preço e o tipo de direito: propriedade plena Hak Milik, leasehold, Hak Pakai ou HGB.
• A taxa de comissão, dentro da faixa legal de 2% a 5% para vendas e de 5% a 8% para locações, e se o IVA é acrescentado.
• Quem paga e quando: geralmente o vendedor, na assinatura da escritura ou do arrendamento.
• Se a autorização é exclusiva, e por quanto tempo.
• O que acontece se o cliente negociar diretamente com um comprador que você apresentou.
• Os dados da licença da imobiliária.

Na co-corretagem, assine um contrato separado com a outra imobiliária, com a divisão por escrito. A lei não fixa a divisão entre imobiliárias.

2. Anuncie com honestidade

As regras são curtas e importam:

• Mostre a licença. Uma P4 deve exibir os dados da sua licença no site e nas suas publicações (Bisnis.com).
• Nada de informações falsas nem de promessas incertas. O Permendag 33/2025 as proíbe no marketing de corretagem. A lei de defesa do consumidor, a Lei 8/1999, também proíbe promover bens ou serviços com promessas incertas (Artigo 9), e o Artigo 62 prevê penas de até 5 anos ou IDR 2 bilhões (Hukumonline).
• Cuidado com rentabilidades. Um folheto que promete “12% garantidos” que não constam do contrato é o tipo de promessa que coloca compradores, incorporadoras e corretores em apuros. Cite comparáveis reais.
• Não divulgue locações ilegais. O Ministério do Turismo fixou prazos para que as hospedagens tenham licença no OSS e anunciou a retirada das estadias sem licença das plataformas de reserva a partir de 1 de agosto de 2026 (Freaking Nomads). Se você vende uma villa “com renda de aluguel”, verifique a licença primeiro.
• Estrangeiros e redes sociais. Publicar villas à venda é atividade comercial. Um australiano com visto na chegada foi deportado em 2024 por promover uma villa online (INP Polri). Se você é estrangeiro, os corretores indonésios da sua imobiliária cuidam do marketing voltado ao cliente.

3. Siga as regras sobre dinheiro

Sistema nacional de pagamentos. Os corretores devem usar o sistema nacional de pagamentos nas transações (Bisnis.com). A comissão é faturada pela imobiliária e paga em uma conta indonésia em nome da empresa, nunca na sua conta pessoal nem no exterior.

Nada de crowdfunding, nada de lavagem. O Permendag 33/2025 proíbe os corretores de facilitar financiamento imobiliário por crowdfunding, lavagem de dinheiro ou financiamento do terrorismo (Bisnis.com).

Você é uma parte obrigada a comunicar. O Regulamento do Governo 43 de 2015 incluiu as empresas imobiliárias e os corretores de imóveis entre as partes que devem comunicar operações à PPATK, a unidade de inteligência financeira da Indonésia (Setkab). Na prática:

1. Conheça o seu cliente. Colete o documento de identidade e entenda quem é o comprador real.
2. Pergunte de onde vem o dinheiro, principalmente em pagamentos em dinheiro vivo e de terceiros.
3. Comunique transações suspeitas à PPATK por meio da sua imobiliária.
4. Comunique grandes negócios em dinheiro vivo. Fornecedores de bens e serviços também devem comunicar transações em dinheiro vivo de IDR 500 milhões ou mais (Hukumonline).
5. Não avise o cliente. As partes obrigadas não podem informar ao cliente que uma comunicação está sendo feita (Setkab).

Um comprador que paga com maços de dinheiro vindos de pessoas diferentes, não explica a origem e pede para deixar o preço fora do papel é um sinal de alerta clássico. Pare e fale com o seu gestor.

4. O que leva corretores a serem punidos ou anula negócios

Prática	O que pode acontecer
Trabalhar sem certificado de competência depois de outubro de 2026	Advertências do Kemendag (AFU)
Uma P4 que descumpre as regras ou não entrega o relatório anual	Advertência por escrito, suspensão, cassação da licença, multas (SIP Law Firm)
Estrangeiro fazendo corretagem de campo com o visto errado	Deportação e proibição de reentrada (INP Polri)
Montar um negócio com testa de ferro (nominee)	O contrato é nulo e o nominee é tratado como proprietário (Hukumonline)
Prometer retornos que não constam do contrato	Reclamações de consumidores e penas criminais pela Lei 8/1999
Receber dinheiro vivo sem verificações	Descumprimento das obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro

Os nominees merecem uma palavra à parte. Um acordo com nominee coloca terras Hak Milik em nome de um indonésio, enquanto documentos paralelos dão o controle ao estrangeiro. O Hukumonline informa que a Suprema Corte considera esses acordos nulos e reconhece o nominee como proprietário legal. Se um cliente ou vendedor sugerir isso, diga não e ofereça um caminho legal: arrendamento, Hak Pakai ou uma estrutura societária adequada.

Uma lista de hábitos diários

• Contrato assinado antes de divulgar um imóvel.
• Dados da licença em todo post e folheto.
• Verificação de título, zoneamento e licenças antes de citar renda de aluguel.
• Documento de identidade e origem dos recursos antes de qualquer sinal.
• Todo o dinheiro passa por contas de empresas indonésias.

Leia Antes de assinar e Comprar imóvel em Bali como estrangeiro. As regras sobre locações e empresas estrangeiras mudaram várias vezes em 2026, então verifique a fonte oficial antes de agir.