Conheça o mercado de Bali: regiões, compradores e preços

Bali é pequena, mas os seus mercados imobiliários são muito diferentes de uma região para outra. O comprador que quer uma villa de surfe em Bingin não é o mesmo que quer um retiro de yoga em Penestanan. Esta aula coloca o mapa na sua cabeça.

Quem vem para Bali

Bali recebeu 6.95 milhões de chegadas internacionais em 2025, alta de cerca de 10% (Horwath HTL). No primeiro semestre de 2026, os dados do BPS colocaram a Austrália bem à frente, com cerca de 802,800 visitas, seguida da China (cerca de 285,000) e da Índia (cerca de 278,000). O Reino Unido liderou a Europa com cerca de 138,200, à frente da Rússia (cerca de 109,600) e da França (cerca de 105,500) (Databoks).

Visitantes não são todos compradores, mas são o seu funil. Muitos compradores vieram primeiro de férias e depois voltaram para estadias mais longas. Os compradores indonésios, muitas vezes de Jacarta, são o outro grande grupo, e eles podem ter título de propriedade plena. O Bank Indonesia manteve a taxa em 5.75% em julho de 2026, depois de 100 pontos-base de alta naquele ano (IDN Financials), então muitos compradores locais pagam à vista ou precisam de um orçamento menor.

As quatro principais regiões

Região	O que é	Preços indicativos (2026)
Canggu, Berawa, Pererenan	O polo mais movimentado de villas e nômades digitais	Villas em leasehold de cerca de USD 200,000 a 600,000 (Rumavi)
Seminyak, Petitenget, Kerobokan	Bairro de praia sofisticado e consolidado	Villas em leasehold de cerca de USD 300,000 longe da praia a USD 2 milhões em Petitenget (Rumavi)
Ubud e Sayan	Cultura, bem-estar, estadias longas	Cerca de USD 100,000 para villas pequenas a USD 2 milhões no rio Ayung (Rumavi)
Uluwatu e o Bukit	Falésias, surfe e luxo	Terrenos à beira da falésia de IDR 350 milhões a mais de IDR 1 bilhão por are (NusaBali)

Canggu é o principal mercado de villas em leasehold vendidas a estrangeiros. Canggu e Berawa concentram cerca de 40% da oferta de residências de marca de Bali (Horwath HTL). Terrenos nobres em leasehold em Berawa, Batu Bolong e Pererenan custam cerca de IDR 40 a 50 milhões por are por ano (Bali Villa Realty). Atenção ao trânsito, às enchentes e ao excesso de oferta. Veja Canggu.

Seminyak tem pouco terreno novo, então a maioria dos negócios são revendas ou reformas. Atrai turistas mais velhos, mais ricos e que voltam com frequência. Petitenget tem a demanda por diárias mais forte. Veja Seminyak.

Ubud atrai viajantes de bem-estar, aposentados e trabalhadores remotos que ficam por semanas. Uma villa de 3 quartos em Sayan pode render cerca de USD 400 a 700 por noite (Rumavi). A limitação é o zoneamento: muitos terrenos estão em cinturão verde ou em arrozais protegidos. Veja Ubud.

O Bukit é a região de luxo que mais cresce. Jimbaran e Uluwatu tiveram a maior diária média de hotel de Bali em 2025, cerca de IDR 4.8 milhões, e Nusa Dua a maior ocupação, 79.2% (Horwath HTL). O abastecimento de água e as vias de acesso são os riscos práticos. Veja Uluwatu e o Bukit.

O que os estrangeiros podem comprar

Estrangeiros não podem ter propriedade plena (Hak Milik). Eles usam:

• Leasehold (Hak Sewa): o caminho mais comum, geralmente de 25 a 30 anos com renovação.
• Hak Pakai (direito de uso) sobre uma casa ou um apartamento, com preços mínimos em Bali de IDR 5 bilhões para uma casa com terreno e IDR 2 bilhões para um apartamento (Hukumonline, Kepmen ATR/BPN 1241/2022).
• Uma PT PMA com HGB, para uma atividade empresarial real.

A aula 6 mostra como cada negócio funciona no papel.

Na planta, revenda e locação

Na planta. A maioria das villas na planta são leaseholds vendidos por pequenas incorporadoras, muitas vezes nas bordas de Canggu, em Ungasan e nos arredores de Ubud. Villas de 2 quartos na planta no interior do Bukit começam em cerca de USD 179,000 (Rumavi). Os riscos são a qualidade da obra, os atrasos, o zoneamento e o prazo do arrendamento correndo durante a construção.

Revenda. Mais forte em Seminyak e no centro de Canggu. Compradores de revenda podem ver a villa, as licenças e o histórico real de reservas, o que facilita o seu trabalho se a documentação estiver em ordem.

Locação. É aqui que os sonhos dos compradores encontram os dados. Em junho de 2026, os hotéis classificados de Bali tiveram 64.87% de ocupação, a melhor província da Indonésia (Bisnis.com), e a média de 12 meses da AirDNA para os anúncios em Bali é de cerca de 57%, com 48,162 anúncios ativos. Em locações mensais, o aluguel mediano pedido na ilha por uma villa de dois quartos era de cerca de USD 2,044, com Pererenan no topo, cerca de USD 2,414 (The Jakarta Post, conteúdo patrocinado com dados do Bali Villa Hub).

Então, quando uma incorporadora promete 85% de ocupação o ano todo, você tem os números para responder com calma.

O que está mudando

• Terras agrícolas e zoneamento. A Emerhub informou em março de 2026 que o Regulamento Regional 4/2026 de Bali torna crime a conversão de arrozais protegidos, com fiscalização concentrada em Tabanan e Gianyar. Lotes em zonas verdes são um sinal de alerta.
• Só locações licenciadas. Villas sem licença estão sendo retiradas das plataformas de reserva (aula 4).
• Chegadas estáveis, mais oferta. Os compradores agora pagam por localização, design e licenças em ordem, não apenas por “uma villa em Bali”.

Explore cada região na página de Bali e pratique com os exercícios sobre regiões de Bali e investimento. Os preços aqui vêm de dados de anúncios e relatórios de mercado, não de um índice oficial, então verifique os números mais recentes antes de citá-los.