Um negócio em Bali do início ao fim

Um negócio em Bali tem mais peças do que a maioria dos mercados: o tipo de direito sobre a terra, o zoneamento, as licenças de construção e dois tipos de oficiais, o tabelião e o PPAT. Esta aula percorre três negócios e termina com um exemplo calculado em rupias.

Quem faz o quê

• O corretor (indonésio, certificado, trabalhando para uma P4): capta, divulga, qualifica, negocia e mantém o processo andando.
• O advogado independente do comprador: due diligence e revisão do contrato. A Global Investments estima IDR 20 milhões a 60 milhões.
• O tabelião: redige e autentica contratos como o PPJB (compromisso de compra e venda) e as escrituras de arrendamento.
• O PPAT (oficial de escrituras de terras): verifica o certificado e assina o AJB (Akta Jual Beli, a escritura de venda). As transferências de direitos sobre a terra só podem ser registradas com uma escritura do PPAT (Hukumonline).
• BPN (a agência nacional de terras): mantém o registro de imóveis e emite o certificado atualizado.
• As repartições fiscais: o imposto de renda definitivo do vendedor vai para a receita nacional, e o BPHTB do comprador vai para a regência.
• A incorporadora (só na planta): constrói, obtém as licenças e entrega.

Negócio 1: uma revenda entre indonésios, ou uma venda em Hak Pakai a um estrangeiro

1. Contrato de captação assinado com o proprietário, com a comissão e a data de pagamento.
2. Proposta e condições acertadas por escrito: preço, sinal, prazos, o que fica na villa.
3. Verificação do certificado (cek sertifikat). O PPAT verifica o certificado no BPN: proprietário registrado, ônus e disputas. Uma fotocópia não prova nada.
4. Zoneamento e licenças. Verifique a zona no plano de ordenamento territorial, a aprovação de construção PBG (que substituiu o antigo IMB) e o certificado de habitabilidade SLF. A Bali Exception descreve as zonas verdes como terras agrícolas onde a construção é muito restrita.
5. Todos os proprietários assinam. Terras de família costumam ter vários herdeiros. Cada um deles deve consentir.
6. PPJB, se necessário. Quando o pagamento é feito em etapas ou ainda falta um documento, as partes assinam um PPJB perante o tabelião. Ele não transfere a propriedade por si só (Hukumonline).
7. Impostos pagos. O vendedor paga imposto de renda definitivo de 2.5% sobre o preço bruto (Direção-Geral de Impostos). O comprador paga o BPHTB de até 5% sobre o valor acima de uma faixa de isenção de pelo menos IDR 80 milhões (Hukumonline). Ambos são pagos antes do AJB.
8. AJB assinado perante o PPAT, e o saldo é pago.
9. Registro. O PPAT envia a escritura ao BPN, que registra o novo proprietário.

Para um comprador estrangeiro em Hak Pakai, as etapas são as mesmas, mas o preço deve respeitar o mínimo de Bali (IDR 5 bilhões para uma casa), e uma casa em Hak Milik é convertida em Hak Pakai quando um estrangeiro a compra (Hukumonline, PP 18/2021).

Negócio 2: uma villa em leasehold

A maioria dos compradores estrangeiros arrenda. A Emerhub (junho de 2026) explica:

1. Acerte o prazo, geralmente de 25 a 30 anos, e a cláusula de renovação, com o preço ou a fórmula definidos desde já.
2. Faça as mesmas verificações de certificado, zoneamento e licenças.
3. Assine o arrendamento por escritura pública com o proprietário em Hak Milik.
4. O arrendador paga um imposto de renda definitivo de 10% do aluguel bruto. Pergunte ao tabelião se o BPHTB se aplica e sobre qual base, já que a Global Investments observa que os arrendamentos podem ser avaliados de forma diferente.

Quando um arrendatário vende depois os anos restantes, a Rumavi explica que a cessão é tributada como renda de aluguel: 10% para residentes fiscais e 20% para não residentes, salvo redução por tratado, sobre o preço bruto.

Negócio 3: na planta

Para casas vendidas por uma incorporadora pelo PP 12/2021, um PPJB só pode ser assinado perante o tabelião depois de cumpridas cinco condições: situação do terreno definida, objeto de venda claro, o PBG, infraestrutura e pelo menos 20% da obra (Hukumonline). Se a culpa for da incorporadora e o comprador cancelar, a incorporadora deve devolver todos os pagamentos. Se o comprador desistir, a incorporadora pode reter até 10% do preço (Hukumonline).

Villas na planta em leasehold muitas vezes ficam fora dessas regras, com um arrendamento do terreno mais um contrato de construção. Vincule cada pagamento a uma etapa verificada e reserve um valor real para a entrega com o SLF.

IVA. Imóveis novos de uma incorporadora registrada para o IVA pagam IVA efetivo de 11% (12% sobre bens de luxo) pelo PMK 131/2024. Pelo PMK 90/2025, o governo paga o IVA sobre os primeiros IDR 2 bilhões de uma casa pronta com preço de até IDR 5 bilhões, entregue em 2026 (Katadata). Pergunte ao consultor tributário da incorporadora se um comprador estrangeiro tem direito.

Exemplo calculado: uma villa em propriedade plena de IDR 5 bilhões vendida a um comprador de Jacarta

Item	Quem paga	Valor
Preço	Comprador	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 menos 80,000,000) x 5%	Comprador	IDR 246,000,000
Imposto de renda definitivo do vendedor: 2.5%	Vendedor	IDR 125,000,000
Comissão da imobiliária: 5%	Vendedor	IDR 250,000,000
IVA sobre a comissão: 11%	Vendedor	IDR 27,500,000
Tabelião e PPAT a 0.75% (Global Investments: até 1%)	Normalmente dividido	IDR 37,500,000

O comprador precisa de cerca de IDR 5.246 bilhões, mais honorários advocatícios e uma parte do tabelião. O vendedor recebe cerca de IDR 4.5975 bilhões antes da parte do tabelião. A faixa de isenção do BPHTB varia por regência, então o tabelião confirma o valor exato.

Para todo o lado financeiro, leia Comissão do corretor em Bali e Imóveis na planta em Bali. As regras fiscais mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir.