As regras que você segue todos os dias no Chipre

As regras para corretores no Chipre estão em poucas leis, e a maioria é curta. A maior parte dos problemas vem de uma comissão que ninguém pôs no papel, de um anúncio sem os dados do proprietário ou sem o seu número de licença, de um comprador que ninguém verificou, de dinheiro em espécie ou de uma escritura que ninguém consultou. Esta aula transforma as regras em hábitos diários.

1. Combine a comissão, por escrito

A Lei dos Corretores de Imóveis não traz um contrato-modelo. O que ela diz, no artigo 20:

• Contratar um corretor nunca é obrigatório para fechar um negócio.
• Um corretor licenciado pode cobrar a comissão combinada. Salvo acordo em contrário, a comissão é de 3% do valor do negócio, devida quando o contrato de compra e venda ou de locação é celebrado.
• Se o negócio não acontecer e não for por culpa sua, você pode cobrar uma remuneração razoável pelo seu tempo e pelas suas despesas.
• Se você, um parente próximo ou a sua empresa tiver algum interesse no imóvel, você deve informar o comprador por escrito antes de intermediar.
• Qualquer acordo, escrito ou verbal, que entregue a intermediação a uma pessoa não registrada ou sem licença é nulo (artigo 27).

A lei não exige que o próprio contrato de comissão seja escrito. Faça por escrito mesmo assim. O seu contrato de intermediação com o proprietário deve indicar o imóvel, o negócio, a sua comissão em percentual ou valor fixo, se o IVA é somado, quem paga, quando é devida, eventual exclusividade e a duração do contrato. Sem isso, sobra apenas a discussão sobre os 3% supletivos.

IVA. A Leptos Estates observa que o IVA é somado à comissão. A alíquota padrão é de 19% (PwC, agosto de 2026). Uma comissão de 3% sobre uma venda de €300,000 é de €9,000, mais €1,710 de IVA.

A declaração de transferência. Quando uma venda intermediada é transferida no Departamento de Terras e Levantamentos (DLS), as partes devem informar na declaração o nome, o endereço e a comissão do corretor. O corretor deve então pagar ao Conselho 2/10,000 do valor declarado em até 30 dias após receber (artigo 20(5) e (6)). Em uma venda de €300,000, isso dá €60.

2. Mantenha os seus anúncios em ordem

• Seus números. “Corretor de imóveis licenciado”, o seu número de registro e o seu número de licença anual em todo anúncio, post e documento (artigo 23).
• O proprietário. O artigo 33 torna crime publicar conscientemente anúncios que não indiquem com clareza o nome e os contatos do proprietário, a menos que você atue como corretor licenciado. Pergunte ao seu empregador como ele aplica isso na prática.
• Nada de títulos falsos. Apresentar-se como corretor, consultor ou imobiliária sem ter licença é crime (artigos 26 e 33).
• Opinar sobre valor é permitido. O artigo 22 permite que você dê uma opinião sobre o valor quando o vendedor ou o comprador pedir.
• Nada de promessas de visto. A residência por investimento tem regras rígidas, e a cidadania por investimento acabou em 2020 (aula 5).

3. Conte tudo ao comprador

O artigo 21 é o coração da profissão. Quer você atue para o vendedor ou para o comprador, deve informar ao futuro comprador tudo o que sabe sobre o estado físico do imóvel, os ônus sobre ele e quaisquer restrições impostas por lei, por um tribunal ou pelo Estado. Se não conseguiu obter a informação por motivos alheios ao seu controle, diga isso antes da assinatura do negócio. O seu seguro de €200,000 existe por causa desse dever (aula 3).

4. Conheça o seu cliente (Law 188(I)/2007)

A Lei de Prevenção e Repressão à Lavagem de Dinheiro 188(I)/2007 inclui os corretores de imóveis entre as entidades obrigadas (seção 2A). Isso inclui locações quando o aluguel é de €10,000 por mês ou mais. A Michael Kyprianou & Co (março de 2025) acrescenta que as incorporadoras que vendem diretamente aos compradores provavelmente também estão abrangidas. Seus deveres:

1. Identificar todo cliente e o beneficiário final de qualquer empresa, com documento válido.
2. Entender o negócio e avaliar a origem dos recursos, com mais profundidade quando o risco for maior.
3. Verificar pessoas politicamente expostas e sanções.
4. Comunicar suspeitas à MOKAS, a unidade de inteligência financeira, sem avisar o cliente.
5. Guardar os registros por pelo menos cinco anos (seção 68, conforme o resumo da Michael Kyprianou & Co).

Os sinais de alerta incluem dinheiro em espécie sem explicação, revendas rápidas e empresas offshore com proprietários pouco claros.

Dinheiro em espécie. O mesmo escritório escreve que os pagamentos em espécie em negócios imobiliários são limitados a €10,000, incluindo pagamentos vinculados, com multas de até 10% do valor recebido em espécie e até cinco anos de prisão. Receba a sua comissão por transferência bancária, com nota fiscal, sempre.

Quem fiscaliza você. Hoje, o Conselho supervisiona os corretores em matéria de prevenção à lavagem de dinheiro. Um projeto de lei de 2026 passaria essa tarefa ao Departamento de Tributos, e o Regulamento 2024/1624 da UE estende as regras a todos os profissionais do mercado imobiliário a partir de julho de 2027 (Cyprus Property News). Peça à sua imobiliária o procedimento por escrito.

5. Proteja os dados pessoais

Você recolhe passaportes, números fiscais, extratos bancários e comprovantes de renda. O GDPR da UE se aplica, e a Law 125(I)/2018, em vigor desde 31 de julho de 2018, o incorpora ao direito cipriota, com o Comissário para a Proteção de Dados Pessoais como autoridade supervisora (DLA Piper). Na prática:

• Colete apenas o que o negócio exige, e diga por quê.
• Nunca envie cópias de documentos em grupos de conversa abertos.
• Apague ou arquive os arquivos quando terminar o prazo de guarda, lembrando dos cinco anos para os registros de AML.

6. Consulte a matrícula no DLS

Uma escritura no Chipre pode ter uma hipoteca, um memo (um ônus de credor), uma proibição ou um contrato de compra e venda depositado anterior. Você os encontra com uma certidão de busca.

O quê	Detalhes
Formulário	N.50, certidão de busca de um imóvel, com ou sem ônus e proibições
Taxa	€10 simples, €15 com ônus e proibições
Como	Online pelo e-Services com CY Login, ou por e-mail ao escritório distrital de terras
Quem	O proprietário, ou uma pessoa interessada nos termos do artigo 51A do Cap. 224, ou alguém com procuração autenticada

O próprio checklist do DLS para compradores acrescenta: confirme que o vendedor é o proprietário registrado e que a área confere, verifique o acesso legal, as vias planejadas e as desapropriações, pergunte se há IVA e, no caso de edificações, confirme que existe um certificado de aprovação. Nunca deixe um cliente pagar o preço total antes de a escritura estar no nome dele.

Por que isso importa. Em julho de 2024, o Ministério do Interior informou ao Cyprus Mail que o DLS tinha recebido 21,495 pedidos de “compradores presos”, com base em uma lei de 2015, pessoas que pagaram por imóveis mas não conseguiam a escritura por causa da hipoteca da incorporadora ou de irregularidades urbanísticas. As escrituras tinham sido transferidas em 11,158 casos. Não seja o corretor que vendeu o próximo.

O que põe corretores em apuros

Prática	Risco
Atuar sem licença ou fora das instruções do seu empregador	Até 12 meses de prisão e €3,500 pela Law 71(I)/2010
Nenhum contrato de comissão por escrito	Os 3% supletivos e uma disputa sobre quem paga
Anúncio sem os seus números, ou anúncio particular sem os dados do proprietário	Infrações pelos artigos 23 e 33
Esconder um defeito ou ônus conhecido	Violação do artigo 21, reclamações contra o seu seguro
Pular as verificações do cliente ou aceitar dinheiro em espécie	Multas e penas de prisão de AML
Nenhuma consulta no DLS	Um comprador preso sem escritura, e a sua reputação perdida

Os seus hábitos diários

• Nenhuma captação sem contrato de comissão por escrito, com IVA incluído.
• Nenhum anúncio sem os seus números, e apenas para proprietários que assinaram com a sua imobiliária.
• Nenhuma reserva sem verificação de identidade e do beneficiário final.
• Nada de dinheiro em espécie.
• Uma certidão de busca do DLS em todo processo.

Estas regras mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique-as em habilidades com clientes.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico.