Conheça o mercado cipriota: quatro cidades, compradores e regras de residência

O Chipre é uma ilha pequena com quatro mercados muito diferentes. Um apartamento com vista para o mar em Limassol, a villa de um aposentado perto de Pafos, um apartamento novo em Larnaca e uma casa de família em um bairro residencial de Nicósia atraem compradores diferentes, a preços diferentes, por motivos diferentes. Conhecer essas diferenças é o que faz os clientes confiarem em você. Lembrando: este curso trata apenas das áreas sob o controle da República.

O panorama geral

O Conselho, citando dados do Departamento de Terras e Levantamentos (DLS), contou 18,114 contratos de compra e venda em 2025, alta de cerca de 15%, e um valor de transferência acima de €4.7 bilhões (Cyprus Mail, janeiro de 2026). O ritmo se manteve em 2026: 14,969 contratos de janeiro a setembro, alta de 14% (dados do DLS analisados pela BuySell, outubro de 2026).

Os preços subiram mais rápido do que na maior parte da Europa. O índice de preços de imóveis residenciais do Banco Central do Chipre subiu 8.5% em um ano no 2º trimestre de 2026, e 2.4% no trimestre, com apartamentos em alta de 8.9% e casas de 5.8%.

Distrito	Contratos de compra e venda em 2025	Jan a set de 2026	Índice de preços, 2º tri de 2026 vs um ano antes
Limassol	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Larnaca	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Nicósia	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Pafos	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagusta (área livre)	891	656 (+5%)	+10.0%

Níveis de preço. Não existe preço oficial por metro quadrado por distrito. Duas fontes privadas dão uma ideia. Um estudo da BuySell e da AXIA com 121,434 anúncios, publicado em julho de 2025, situou o preço pedido mediano de apartamentos de dois quartos em cerca de €4,497 por m² em Limassol, €3,878 em Pafos e €2,379 em Nicósia. Dados colaborativos da Numbeo divulgados em janeiro de 2026 situaram os preços no centro das cidades em cerca de €4,536 em Limassol, €3,742 em Pafos, €3,403 em Larnaca e €2,714 em Nicósia. Sempre diga que tipo de número você está citando: um índice, um preço pedido ou uma estimativa de colaboradores.

Rentabilidade. O índice da RICS e da KPMG para o 1º trimestre de 2026 indicou rentabilidade bruta média de cerca de 5.4% para apartamentos e 3% para casas.

Quem compra

Estrangeiros assinaram 41.9% dos contratos de compra e venda nos primeiros nove meses de 2026: 4,173 por cidadãos de fora da UE e 2,094 por cidadãos da UE.

A resposta do Ministro do Interior ao Parlamento, divulgada pelo Cyprus Mail em outubro de 2025, mostra como os compradores se concentram por distrito:

Distrito	Principais compradores estrangeiros
Limassol	Russos, israelenses, gregos
Pafos	Britânicos, israelenses, russos
Larnaca	Israelenses, libaneses, britânicos
Nicósia	Gregos, romenos, russos, libaneses
Famagusta	Britânicos

Os números dessa resposta não batem com o total informado nela mesma, então use-os como ranking, não como números exatos.

As quatro cidades

Limassol é o distrito mais caro e o que tem mais contratos de compra e venda. Compradores russos e israelenses lideram entre os estrangeiros. Também teve o maior número de visualizações no Bazaraki, o principal portal, em abril de 2026 (aula 7). Espere a maior concorrência entre corretores e incorporadoras.

Pafos teve o crescimento mais rápido em contratos em 2026 (+18%) e é o distrito dos compradores britânicos, seguidos por israelenses e russos.

Larnaca é mais barata que Limassol e Pafos segundo os dados de preço pedido acima, com forte demanda de compradores israelenses e libaneses e uma das maiores altas de preço em 2026.

Nicósia é a capital e o mercado mais local, com compradores gregos liderando entre os estrangeiros. Tem os preços pedidos mais baixos dos quatro e a alta de preços mais lenta em 2026.

Regras que todo corretor precisa conhecer

Compradores de fora da UE precisam de autorização. O DLS exige uma autorização nos termos do Cap. 109 quando o comprador é estrangeiro. Em 2026, o Parlamento debateu quatro projetos de lei para limitar as compras por cidadãos de países terceiros, por exemplo a um imóvel, e para proibir terras agrícolas e áreas sensíveis. Eles foram adiados em abril de 2026 e voltaram à comissão em setembro de 2026 (Cyprus Property News). Confira a situação antes de orientar um comprador de fora da UE.

Residência permanente por investimento. Pelo Regulamento 6(2) do Regulamento de Estrangeiros e Imigração, um investidor de fora da UE pode obter uma autorização de residência permanente por via rápida. A Michael Kyprianou & Co resume as regras em vigor desde 2 de maio de 2023:

• Pelo menos €300,000, sem IVA, pagos à incorporadora por um imóvel residencial novo, a partir da conta do próprio requerente. Outras opções incluem imóveis não residenciais, ações de empresas ou fundos aprovados.
• Uma renda garantida de pelo menos €50,000 por ano vinda do exterior, mais €15,000 para o cônjuge e €10,000 por filho menor.
• Antecedentes criminais limpos e seguro-saúde para a família. Os pais não podem mais ser incluídos.
• Verificações periódicas de que o investimento e a renda continuam existindo.

Em setembro de 2026, o Vice-Ministro da Migração disse que o programa seria endurecido antes de o Chipre entrar no Schengen, que cerca de 1,500 autorizações foram emitidas em dois anos e que cerca de 12,000 autorizações concedidas desde 2013 estão sendo verificadas (Cyprus Mail). Nenhum texto novo tinha sido publicado quando verificamos. Nunca prometa uma autorização: encaminhe os investidores a um advogado de imigração.

A cidadania por investimento acabou. O Chipre extinguiu o seu programa de “passaporte dourado” em 1º de novembro de 2020, após uma investigação da Al Jazeera (Transparency International). Em dezembro de 2025, o Parlamento também retirou do gabinete o poder de conceder cidadania com base nele. O Cyprus Mail informou que 7,329 pessoas tinham recebido passaportes pelo programa. Nunca diga a um cliente que comprar um imóvel leva a um passaporte.

Imóveis na planta e construções novas

Imóveis novos são vendidos com IVA. A alíquota padrão é de 19%. Uma alíquota de 5% se aplica à residência principal e permanente do comprador, pelas regras publicadas em junho de 2023 (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• 5% sobre os primeiros 130 m², se o valor desses 130 m² for de até €350,000.
• O imóvel não pode ter mais de 190 m² e o negócio não pode passar de €475,000. Acima de qualquer um desses limites, o preço inteiro paga 19%.
• O comprador, de qualquer nacionalidade, deve morar no imóvel por 10 anos, ou devolver a diferença.

Um regime anterior (5% sobre os primeiros 200 m²) continua valendo para alguns projetos com pedidos de licença urbanística apresentados até 31 de outubro de 2023, mas só até 31 de dezembro de 2026, no máximo. A partir de 1º de janeiro de 2027, valem apenas as regras de 2023.

O outro risco da compra na planta é a escritura. Quem compra um apartamento novo muitas vezes espera o certificado de aprovação do edifício e as escrituras individuais. A proteção enquanto isso é o contrato de compra e venda depositado no DLS (aula 6).

Como conhecer a sua região

1. Escolha um distrito e aprenda as ruas, as escolas, o transporte e os novos empreendimentos.
2. Acompanhe os dados do Banco Central, do DLS e da RICS, e sempre cite a sua fonte.
3. Conheça as principais nacionalidades de compradores no seu distrito e os idiomas delas.
4. Pergunte a toda incorporadora qual alíquota de IVA se aplica, se as escrituras existem e se o terreno está hipotecado.

Os preços e as regras mudam rápido, então confira a fonte oficial antes de agir. Veja a página do Chipre e os mercados para saber o que a CloserPass cobre.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento de investimento.