Um negócio do início ao fim na França

Uma venda na França passa por várias mãos: você, o vendedor, o comprador, geralmente um banco, e o notaire, o oficial público que redige a escritura definitiva e recolhe os impostos. O seu valor está em conhecer a ordem, manter todos no prazo e garantir que ninguém seja surpreendido pelos custos. Esta aula acompanha uma revenda, depois um imóvel novo, e faz as contas em euros.

Quem faz o quê

• Você, o négociateur ou agent commercial: sob o mandato do titular da carteira, marketing, visitas, propostas, o dossiê para o notaire, coordenação.
• O titular da carteira: assina o mandato, emite a fatura dos honorários e, se tiver garantia, pode guardar recursos.
• O notaire: verifica o título e o dossiê, redige ou recebe o compromis se solicitado, assina o acte authentique e paga os impostos ao Estado.
• O banco ou o correspondente bancário: aprova o financiamento.

Uma revenda, passo a passo

1. Mandato. Assinado e lançado no registre des mandats, com os honorários TTC e quem paga (aula 4).
2. Visitas e proposta. O comprador faz uma proposta por escrito. Confira se o preço e a base dos honorários estão claros.
3. Diagnósticos e documentos. O vendedor fornece os diagnósticos técnicos, incluindo o DPE, e, no caso de um apartamento, os documentos do condomínio.
4. Compromis ou promesse de vente. O pré-contrato fixa o preço, as condições, a data da escritura e eventual sinal. Ele pode ser assinado de forma particular, na imobiliária ou perante um notaire.
5. O prazo de desistência de 10 dias. Veja abaixo.
6. Aprovação do financiamento. O banco aprova o financiamento antes da escritura.
7. Acte authentique. Assinado perante o notaire, que recebe os recursos e paga os impostos de transmissão. O comprador se torna proprietário.
8. Os seus honorários. Cobrados apenas se a venda acontecer de fato. Uma cláusula que cobra honorários sem venda é ilícita (DGCCRF).

O prazo de desistência de 10 dias

Isso protege o comprador, e você precisa saber de cor. Segundo Notaires de France:

• Vale para o comprador não profissional de um imóvel residencial, pelo artigo L.271-1 do Code de la construction et de l’habitation.
• Dura 10 dias corridos.
• Começa no dia seguinte à primeira apresentação da carta registrada que notifica o compromis assinado, ou no dia seguinte à assinatura, se o compromis foi assinado perante um notaire.
• O comprador desiste por carta registrada, sem dar justificativa e sem multa.
• Qualquer sinal é devolvido em até 21 dias.

Então um compromis assinado não é um negócio fechado durante dez dias. Não diga ao vendedor “está vendido” antes de o prazo passar.

Impostos de transmissão em 2026

Os compradores os chamam de frais de notaire, mas a maior parte do valor é imposto de transmissão (DMTO) pago ao Estado e ao département. A lei orçamentária de 2025 permitiu que os départements elevassem a sua parte de 4.50% para 5.00% entre 1 de abril de 2025 e 31 de março de 2028. MesFraisNotaire, conferido com a tabela da DGFiP de 1 de junho de 2026, indica:

Situação	DMTO total numa revenda
89 départements que aumentaram a alíquota, incluindo Paris (75), Rhône (69) e Gironde (33)	6.31% (muitas vezes arredondado para 6.32%)
11 départements sem o aumento, incluindo os Alpes-Maritimes (06)	5.81%
Compradores de primeiro imóvel elegíveis num département que aumentou a alíquota	5.81%

As perguntas frequentes do mesmo site são inconsistentes sobre os Alpes-Maritimes, então confira a tabela da DGFiP antes de citar.

Todos os custos do comprador numa revenda, impostos mais os honorários e as despesas do notaire, ficaram em cerca de 7.2% a 7.8% do preço nos exemplos da MesFraisNotaire.

Exemplo calculado 1: um apartamento de revenda em Paris

Um comprador paga €250,000 por um apartamento de revenda em Paris. Estimativa da MesFraisNotaire do custo total do comprador: 7.81%, ou seja, cerca de €19,525. Os honorários da imobiliária vêm por cima ou estão incluídos no preço, conforme o mandato.

Se o mandato coloca honorários de 5% TTC a cargo do vendedor, a imobiliária fatura €12,500 TTC ao vendedor, e os custos do comprador são calculados sobre €250,000.

Exemplo calculado 2: quem paga altera os impostos

Um vendedor de Lyon quer €400,000 líquidos. Os honorários são de €20,000 TTC.

Opção	Preço na escritura	DMTO a 6.31%
O vendedor paga os honorários	€420,000	€26,502
O comprador paga os honorários	€400,000 (mais €20,000 de honorários)	€25,240

Quando o comprador paga, os impostos de transmissão incidem sobre o preço líquido do vendedor, o que economiza cerca de €1,262 aqui. A Agence Immobilière France aponta esse efeito e estima que cerca de 70% dos mandatos ainda colocam os honorários a cargo do vendedor.

Exemplo calculado 3: uma revenda na Côte d’Azur

Um comprador paga €340,000 por um apartamento nos Alpes-Maritimes, onde o DMTO ficou em 5.81%. Estimativa da MesFraisNotaire do custo total do comprador: 7.19%, cerca de €24,446.

Um imóvel novo: VEFA

Numa compra na planta, as etapas mudam:

1. Contrat de réservation. O comprador reserva a unidade e pode pagar um sinal, limitado por lei: 5% se a venda for assinada em até um ano, 2% em até dois anos, nada além disso (Le Mag Juridique; a maioria dos textos situa essas regras nos artigos R.261-28 a R.261-31 do Código, então confira o número).
2. Acte de vente em VEFA perante o notaire.
3. Pagamentos por etapas, limitados pelo artigo R.261-14: no máximo 35% nas fundações, 70% com o prédio fechado (hors d’eau), 95% na conclusão, e os últimos 5% na entrega, que podem ficar retidos em garantia se houver ressalvas por defeitos. As multas por atraso de pagamento são limitadas a 1% ao mês.
4. Entrega e a lista de ressalvas.

Exemplo: um apartamento novo de €400,000 em Bordeaux, venda assinada em até um ano.

Etapa	Máximo pago no total	Dos quais nesta etapa
Sinal de reserva (5%)	€20,000	€20,000
Fundações (35%)	€140,000	€120,000
Prédio fechado (70%)	€280,000	€140,000
Conclusão (95%)	€380,000	€100,000
Entrega (100%)	€400,000	€20,000

O sinal é abatido do preço. Toda VEFA residencial também precisa de uma garantie financière d’achèvement (GFA) de um banco, seguradora ou empresa de garantia, que garante a conclusão do prédio se a incorporadora falhar (Homunity). Os custos do comprador na primeira venda de um imóvel novo são geralmente apontados como bem menores que numa revenda, mas não verificamos a alíquota para este curso, então peça uma estimativa ao notaire em vez de citar os números da revenda.

O lado do vendedor: ganho de capital

Os vendedores não residentes perguntam muito quanto vão dever. David Notaires apresenta as regras:

• 19% de imposto de renda sobre o ganho, mais 17.2% de contribuições sociais, ou apenas 7.5% para vendedores filiados a um regime de seguridade social do EEE ou da Suíça.
• Uma sobretaxa de 2% a 6% sobre ganhos acima de €50,000.
• Abatimentos por tempo de posse a partir do sexto ano: sem imposto de renda após 22 anos, sem contribuições sociais após 30 anos.
• É preciso um representante fiscal se o vendedor mora fora do EEE, o preço passa de €150,000 e o imóvel foi mantido por menos de 30 anos.

Locações mobiliadas. Nas vendas a partir de 15 de fevereiro de 2025, a depreciação deduzida no regime real do LMNP é reincorporada no cálculo do ganho (NBE Avocats). Os investidores que alugam mobiliado devem consultar o contador antes de vender.

Financiamento imobiliário

Em outubro de 2026, as médias dos correspondentes bancários eram de 3.50% em 15 anos, 3.66% em 20 anos e 3.75% em 25 anos (PAP.fr). Apresente os seus compradores a um correspondente bancário cedo, antes de fazerem uma proposta.

Os impostos, os honorários e as taxas mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.