A profissão de corretor de imóveis na Geórgia

Boas-vindas ao curso. Em oito aulas curtas, você vai aprender como funciona o trabalho imobiliário na Geórgia, o país do Cáucaso com capital em Tbilisi e a cidade litorânea de Batumi, e não o estado norte-americano. Esta primeira aula trata da profissão em si: o que um corretor faz, quem pode exercê-la, quem paga, quem contrata e como é de fato o primeiro ano.

Uma profissão aberta, com uma nova porta de entrada

A Geórgia não tem licença estatal para corretores de imóveis e nenhum órgão regulador da profissão. A prova mais clara vem do MONEYVAL, o órgão do Conselho da Europa contra a lavagem de dinheiro: o seu relatório de dezembro de 2024 diz que os corretores de imóveis não são designados como entidades obrigadas, então não há supervisor para eles. Um ranking de 2026 das imobiliárias de Tbilisi acrescenta que a comissão do corretor também não é regulada (TbilisiExperts, julho de 2026).

Então, na Geórgia, ninguém emite um cartão para você, e nenhum exame fica entre você e o seu primeiro anúncio. O que existe é voluntário: a Georgian National Association of Real Estate (GNARE), fundada em 2014, oferece um curso de certificação e publica uma lista de corretores certificados (aula 3).

A nova porta de entrada é para os estrangeiros. Desde 1º de março de 2026, a maioria dos estrangeiros sem residência permanente precisa de autorização de trabalho, o “direito de exercer atividade laboral”, para trabalho remunerado, freelance ou para ter um negócio, inclusive trabalho autônomo (Fragomen, novembro de 2025; Legal.ge, fevereiro de 2026). Uma estadia sem visto ou um cartão de residência, por si só, não dão mais direito de trabalhar. A aula 2 trata disso em detalhe.

Então, na Geórgia:

• Cidadãos georgianos e residentes permanentes podem começar como corretores sem licença.
• Os estrangeiros também podem trabalhar como corretores, como empregados ou autônomos, mas só com autorização de trabalho.

O que um corretor realmente faz

Em uma revenda, o corretor geralmente trabalha para o vendedor e:

1. Conquista a captação e combina a comissão por escrito (aula 4).
2. Verifica o proprietário e o imóvel no Registro Público antes de anunciá-lo.
3. Precifica o imóvel, fotografa e publica nos portais.
4. Qualifica os compradores e conduz as visitas.
5. Negocia o preço e as condições, e acompanha o processo até o registro na Agência Nacional do Registro Público (NAPR) (aula 6).

Num imóvel novo, o corretor vende as unidades de uma incorporadora, muitas vezes na planta. Numa locação, o corretor encontra inquilinos para um proprietário, ou um apartamento para um inquilino.

Quem contrata

Você vai encontrar três tipos principais de empregador:

• Imobiliárias de Tbilisi, como Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 ou BD Realty, e escritórios franqueados como a RE/MAX Realty Park em Saburtalo.
• Imobiliárias de Batumi, como Batumi Residence, Batumi Real Estate ou o escritório de Batumi da BD Realty, muitas delas vendendo para compradores estrangeiros em russo e inglês pelo WhatsApp e Telegram.
• Incorporadoras e suas equipes de vendas, já que uma grande parte das vendas é na planta.

Entre os membros da GNARE no próprio site estão Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties e Brix Estate.

Como você é pago

Não há taxa legal. As fontes que usamos descrevem uma norma clara:

• Revendas: a maioria dos corretores cobra cerca de 3%, negociável e geralmente paga pelo vendedor (ExpatHub, 2025). A GeorgiaExpats (2026) indica 2% a 3%, pagos pelo vendedor.
• Imóveis novos: o comprador geralmente não paga nada, e a incorporadora paga a imobiliária (TbilisiExperts).
• Locação: geralmente 50% de um mês de aluguel, pagos pelo inquilino (Madloba, outubro de 2026).

A comissão vai para a imobiliária, e a sua parte depende do seu contrato. Não encontramos nenhum dado publicado sobre divisões de comissão ou salários de corretores na Geórgia, então peça a cada empregador os números por escrito (aula 8). Teste os seus próprios números na calculadora de comissão.

Dois mercados, dois tipos de comprador

• Tbilisi vendeu 42,388 apartamentos em 2025, alta de 4.3% (Galt & Taggart, janeiro de 2026). A maioria dos compradores é georgiana.
• Batumi vendeu 17,478 apartamentos em 2025, alta de 15%, e os estrangeiros compraram 52% deles (Investor.ge, abril de 2026).

A aula 5 se aprofunda nisso. Por enquanto, lembre que Tbilisi é um mercado local com investidores estrangeiros por cima, e Batumi é um mercado balneário em que os compradores estrangeiros lideram.

Um primeiro ano realista

• O começo é lento. Sem negócio, sem comissão, e os seus primeiros negócios levam tempo para fechar. Planeje as suas economias para uma primeira temporada lenta.
• Idiomas valem dinheiro. Georgiano para proprietários e para o registro, inglês e russo para muitos compradores estrangeiros, e hebraico ou ucraniano podem ajudar em Batumi (aula 5).
• Os preços são cotados em dólares, os anúncios em lari. As empresas precisam anunciar os preços em GEL, embora na prática a maioria dos imóveis seja cotada e paga em USD (aula 4).
• A due diligence é o seu diferencial. Sem licença e sem lei de escrow, os corretores que verificam o registro e a incorporadora são os que conquistam a confiança dos clientes.

O que vem a seguir

Na aula 2, vemos quem pode trabalhar e o que a autorização de trabalho de 2026 significa para os estrangeiros. Para ver vagas abertas agora, confira as vagas e compare empregadores em imobiliárias.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou migratório. A CloserPass não tem vínculo com a GNARE, a NAPR nem com qualquer órgão governamental na Geórgia. Regras e números mudam, então confira a fonte oficial antes de agir.