Começar na Geórgia: sem licença, um negócio e a GNARE

Em muitos países deste curso, a aula 3 trata de obter uma licença. A Geórgia não tem nenhuma. Em vez disso, você precisa de uma forma legal de receber: um emprego numa imobiliária ou um negócio próprio. Esta aula explica as opções, um ponto tributário que pega muitos iniciantes, a situação em matéria de prevenção à lavagem de dinheiro e a única associação de que você vai ouvir falar, a GNARE.

Sem licença, sem supervisor

Nenhuma fonte que lemos descreve um regime de licença ou de registro para corretores na Geórgia. Os relatórios do MONEYVAL de dezembro de 2023 e dezembro de 2024 dizem que os corretores de imóveis não são entidades obrigadas pela lei de prevenção à lavagem de dinheiro e que não há supervisor para eles. Não encontramos nenhuma lei ou projeto de lei de 2024 a 2026 que crie uma licença.

Isso não torna a profissão livre de regras. As regras estão em outros lugares:

• Lei de imigração: a autorização de trabalho para estrangeiros (aula 2).
• Direito empresarial e tributário: como você se registra e é tributado (esta aula).
• Regras de consumo e de moeda: a regra dos preços em GEL nos anúncios (aula 4).
• O Registro Público: o que você pode comprovar sobre um imóvel (aulas 4 e 6).

Prevenção à lavagem de dinheiro: quem é obrigado

A Lei de Facilitação da Repressão à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo foi alterada em 2022, 2023 e 2024 e continuou deixando os corretores de fora. O MONEYVAL chama isso de “deficiência moderada”. Para cobrir o risco no setor imobiliário, a própria Agência Nacional do Registro Público (NAPR) passou a ser entidade obrigada (MONEYVAL, dezembro de 2024).

O que isso significa para você. Você não tem obrigação legal de fazer due diligence dos clientes, mas o registro que inscreve a compra do seu cliente tem. Não encontramos nenhuma alteração posterior incluindo os corretores, mas a lei muda com frequência, então verifique a versão atual antes de contar com isso. A aula 4 explica por que os bons corretores verificam os clientes mesmo assim.

Três formas de trabalhar

1. Empregado de uma imobiliária. A imobiliária é o seu empregador, paga você pelo contrato dela e, se você for estrangeiro, pede a sua autorização de trabalho (aula 2). É o começo mais simples.

2. Empresário individual (IE). Você se registra como empresário individual na Casa da Justiça ou na NAPR, e um número de identificação fiscal é atribuído automaticamente (Legalese, julho de 2026). Muitos freelancers trabalham com imobiliárias dessa forma. Um estrangeiro que trabalha como empresário individual precisa de autorização de trabalho como autônomo (Legal.ge, fevereiro de 2026). A ExpatHub, uma prestadora de serviços, vende um pacote de registro de empresário individual por 600 GEL, incluindo a taxa estatal. É um preço comercial, não a taxa oficial.

3. Sociedade de responsabilidade limitada (LLC). A estrutura habitual para uma imobiliária com funcionários, sócios ou uma marca. Muitas imobiliárias georgianas operam como LLC, por exemplo Tbilisi Property LLC ou Home24 LLC. Não verificamos as taxas de registro de LLC para este curso, então pergunte na Casa da Justiça ou a um contador.

A armadilha do imposto de 1%

A Geórgia é conhecida pelo seu status de pequena empresa (Small Business Status, SBS) para empresários individuais. A Legalese (julho de 2026) o descreve:

Faturamento anual	Imposto
Até 500,000 GEL	1% do faturamento
De 500,000 a 1,000,000 GEL	3% sobre a parte acima de 500,000 GEL
Acima de 1,000,000 GEL	Status perdido

Mas escritórios de advocacia informam que a intermediação imobiliária está excluída. A Legalese inclui a intermediação de imóveis residenciais entre as atividades excluídas. A Gegidze, outro escritório, inclui as atividades de imobiliária ou de intermediação imobiliária e diz que a intermediação de imóveis desqualifica você do regime de 1%. A Andersen Georgia (setembro de 2026) não menciona a intermediação no seu resumo, mas exclui os serviços de consultoria.

Como dizer isso. “Dois escritórios de advocacia georgianos informam que a intermediação imobiliária não pode usar o status de 1%, então conte com o regime tributário padrão e peça a um contador para confirmar com base no Código Tributário.” Não monte o seu plano de negócios em cima do 1% até que um contador tenha verificado a lista atual de atividades excluídas.

GNARE: a associação voluntária

A Georgian National Association of Real Estate (GNARE) foi fundada em abril de 2014. No próprio site, ela diz que:

• É a única parceira georgiana da National Association of REALTORS dos EUA e a única entidade autorizada a usar a marca REALTOR na Geórgia.
• Oferece um curso de certificação de corretores credenciado pelo CEPI, por 750 GEL para membros e 900 GEL para os demais, e publica uma lista de corretores certificados.
• Um aviso de curso o chama de a primeira etapa da certificação de corretores.

A GNARE não descreve nenhuma licença estatal, e a certificação é voluntária. Mesmo assim, vale a pena tê-la: sem licença, um certificado e uma filiação estão entre os poucos sinais que um empregador ou cliente pode verificar. Entre os membros listados no site dela estão Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties e Brix Estate.

Não encontramos indícios de outra associação nacional de corretores, então trate com cautela qualquer outra entidade “oficial” até poder verificá-la.

Como verificar uma imobiliária antes de entrar

1. Registro. Qual é a razão social e a forma jurídica (LLC ou empresário individual), e quem são os donos?
2. Autorização de trabalho, se você é estrangeiro: a imobiliária vai pedi-la, e quando? Não comece antes de ela ser concedida.
3. O seu status. Empregado ou freelancer à base de comissão? Se freelancer, quem cuida do seu registro de empresário individual e dos impostos?
4. Comissão. Qual é a sua parte, quando ela é paga e o que acontece com os negócios fechados depois que você sair?
5. Due diligence. A imobiliária verifica os extratos do Registro Público e as incorporadoras antes de anunciar?
6. Associações. Ela é membro da GNARE? Não é obrigatório, mas é um bom sinal.

Abrir a sua própria imobiliária

1. Escolha a sua forma: empresário individual se for começar sozinho, LLC se for contratar ou ter sócios.
2. Se você é estrangeiro, obtenha primeiro a sua autorização de trabalho como autônomo, com um plano de negócios.
3. Pergunte a um contador qual regime tributário se aplica, considerando a exclusão informada da intermediação do SBS.
4. Redija o seu contrato de comissão e a sua rotina de verificação de clientes (aula 4).
5. Anuncie os preços em GEL (aula 4) e publique nos portais (aula 7).

As regras mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário. A CloserPass não tem vínculo com a GNARE, a NAPR nem com qualquer órgão governamental na Geórgia.