Um negócio do início ao fim na Geórgia

Uma venda na Geórgia tem pouca papelada em comparação com a maioria dos países deste curso. Não há imposto de transferência, nem tabelião obrigatório, e o registro pode inscrever uma venda em um dia. Essa rapidez é exatamente o motivo pelo qual as suas verificações importam: depois que o contrato é registrado, está feito. Esta aula acompanha uma revenda, depois uma compra na planta, e faz as contas.

Quem faz o quê

• A imobiliária: contrato de captação, verificação no registro, marketing, visitas, proposta, negociação, coordenação.
• O advogado do comprador (muito recomendado para estrangeiros): verifica o registro, o contrato e, na planta, a incorporadora.
• A Agência Nacional do Registro Público (NAPR), também acessível pela Casa da Justiça: registra a mudança de propriedade e cobra a taxa.
• Um tabelião, só quando necessário. Uma venda não exige tabelião, mas um comprador ou vendedor a distância geralmente assina por meio de uma procuração reconhecida em cartório e apostilada (ExpatHub; GeorgiaExpats).
• O banco, quando o comprador tem financiamento ou o negócio é pago por transferência.
• A incorporadora, num imóvel novo: o seu próprio contrato preliminar de compra e o plano de pagamento.

Uma revenda, passo a passo

1. Contrato de captação. Por escrito, com a comissão, a moeda, quem paga e quando é devida (aula 4).
2. Extrato do Registro Público. Confirme que o vendedor é o proprietário registrado e leia tudo o que estiver registrado contra o imóvel, antes de anunciar.
3. Proposta e sinal. Um sinal ou um contrato de reserva geralmente segura o apartamento. Se o dinheiro é reembolsável depende da redação, então leia com o comprador antes de qualquer pagamento.
4. Verificação dos clientes. Identifique as duas partes e entenda o dinheiro do comprador (aula 4).
5. Contrato de compra e venda. Preço, moeda, forma e data de pagamento, data de entrega e quem paga cada custo. O contrato pode ser assinado na NAPR ou na Casa da Justiça (ExpatHub).
6. Registro na NAPR. O comprador se torna proprietário quando o registro inscreve a mudança de direito.
7. Entrega e comissão. Chaves, leitura dos medidores, e o vendedor paga a imobiliária por transferência bancária mediante nota fiscal.

Moeda. Os preços geralmente são combinados em USD, e muitos negócios são liquidados em USD, enquanto os anúncios devem mostrar GEL (ISET Policy Institute; GeorgiaExpats). Como o contrato deve indicar a moeda é um ponto para o advogado, já que as fontes divergem.

Taxas de registro

A taxa oficial da NAPR para registrar uma mudança de direito de propriedade depende da rapidez desejada (napr.gov.ge, verificado em outubro de 2026):

Serviço	Taxa	Horário
Padrão	150 GEL	4 dias úteis
Rápido	270 GEL	1 dia útil
No mesmo dia	350 GEL	No mesmo dia

Guias mais antigos ainda citam de 50 a 200 GEL, o que sugere que as taxas subiram. Use a página oficial e confira de novo antes de cada negócio.

Impostos sobre o negócio

• Não há imposto de transferência nem imposto do selo na compra (Georgiafy, agosto de 2026; GeorgiaExpats, 2026).
• O ganho do vendedor. Se uma pessoa física vende um imóvel residencial em até 2 anos após comprá-lo, o ganho é tributado em 5%. Depois de mais de 2 anos, não há imposto. Um imóvel comercial vendido em até 2 anos é tributado em 20% (Gegidze, junho de 2024; ExpatHub).
• O imposto anual sobre a propriedade para pessoas físicas depende da renda familiar: abaixo de 40,000 GEL por ano o proprietário está isento, e acima disso a alíquota sobe com a renda, até 1%, definida pelo município (Georgiafy; ExpatHub). As fontes indicam faixas diferentes, então oriente os clientes a confirmar com o Serviço de Receitas.
• Renda de aluguel. A pessoa física que registra a locação residencial paga 5% do aluguel bruto. Caso contrário, a alíquota é de 20% (Georgiafy; Gegidze).

Exemplo prático 1: uma revenda em Saburtalo, o vendedor tinha o imóvel havia 18 meses

Um comprador paga 98,700 USD por um apartamento de 75 m² num prédio mais novo, a 1,316 USD por m², a média de dezembro de 2025 dos empreendimentos novos no mercado secundário (Galt & Taggart). O vendedor o comprou há 18 meses por 90,000 USD. A comissão da imobiliária é de 3%, paga pelo vendedor. Na realidade, o imposto é calculado em lari. Mostramos em USD para manter o exemplo simples.

Item	Cálculo	Valor
Imposto de transferência	Nenhum na Geórgia	0
Taxa da NAPR, padrão	Fixo	150 GEL
Ganho do vendedor	98,700 - 90,000	8,700 USD
Imposto sobre o ganho (menos de 2 anos)	8,700 x 5%	435 USD
Comissão, vendedor	98,700 x 3%	2,961 USD

Os custos do comprador são mínimos: a taxa do registro, um advogado se contratar um e eventual tradução ou procuração. É um forte argumento de venda com compradores estrangeiros.

Exemplo prático 2: o mesmo apartamento, o vendedor tinha o imóvel havia 3 anos

Mesmo preço, mas o vendedor tem o apartamento há três anos.

Item	Valor
Imposto sobre o ganho	0, mantido por mais de 2 anos
Comissão	2,961 USD

O vendedor economiza 435 USD. Pergunte a cada vendedor quando comprou, já na primeira reunião.

Na planta: o contrato da incorporadora

Num imóvel novo, o comprador assina o contrato preliminar de compra da incorporadora. A Legal.ge (outubro de 2026) explica que o comprador pode ser registrado na NAPR como futuro proprietário, e que a propriedade plena vem após a conclusão e o documento de aptidão para uso do prédio. Verifique se o contrato prevê esse registro e se ele acontece.

Como o dinheiro circula. A SOVA (outubro de 2026) e a GeorgiaExpats (2026) descrevem o padrão habitual:

• Os parcelamentos com a incorporadora geralmente duram de 2 a 3 anos, em sua maioria em moeda estrangeira, muitas vezes sem juros.
• O sinal muitas vezes é de 10%, geralmente não reembolsável, e as entradas agora podem ser a partir de 0%.
• Muitos compradores refinanciam o saldo com um financiamento bancário na entrega das chaves.
• Os preços na planta muitas vezes ficam cerca de 20% a 30% abaixo das unidades prontas.
• As parcelas estão isentas dos limites de comprometimento de renda do Banco Nacional e podem não aparecer no birô de crédito. Como um economista disse à SOVA, ali não há regulamentação.

Não há lei de escrow e não há cadastro de incorporadoras (Legal.ge; SOVA). O contrato e o histórico da incorporadora são a única proteção do comprador.

Exemplo prático 3: um apartamento na planta em Batumi

Um comprador reserva um apartamento de 45 m² a 1,400 USD por m², perto da média de agosto de 2026 para imóveis novos, de 1,386 USD (Business Media Georgia), ou seja, 63,000 USD. A incorporadora oferece 10% de entrada e 24 parcelas mensais sem juros. Essas condições são uma ilustração. Quem decide é o contrato.

Etapa	Pagamento	Pago até agora
Sinal, 10%	6,300 USD	6,300 USD
24 parcelas mensais	2,362.50 USD cada	63,000 USD após 24 meses
Registro como proprietário após a conclusão	Taxa da NAPR	Propriedade em nome do comprador

Num imóvel novo, a incorporadora geralmente paga a imobiliária, e o comprador não paga comissão (aula 8).

Exemplo prático 4: um comprador que quer residência

Um comprador quer a residência por meio de imóvel. Desde 1º de março de 2026, o limite é de 150,000 USD de valor de mercado segundo uma avaliação certificada, e é possível somar vários imóveis (Erickson Immigration Group, fevereiro de 2026).

Um apartamento novo de 55 m² em Vake, pela média primária de dezembro de 2025 de 2,781 USD por m², chega a cerca de 152,955 USD. Parece suficiente, mas só a avaliação conta, e um avaliador pode atribuir um valor menor. Oriente o comprador a prever uma margem acima de 150,000 USD, e lembre que a residência não dá direito de trabalhar (aula 2).

Impostos, taxas e regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas e os exercícios de cálculo.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.