Seus primeiros 90 dias no mercado imobiliário na Geórgia

Os três primeiros meses decidem se você fica nesta profissão. Na Geórgia, ninguém impede você de começar, e isso é ao mesmo tempo a oportunidade e a armadilha: os iniciantes fracassam porque esperam os leads, pulam a rotina ou, no caso dos estrangeiros, começam antes da autorização. Aqui vai um plano simples que funciona em Tbilisi e em Batumi.

Dias 1 a 30: organizar-se e aprender

1. Obtenha o direito de trabalhar. Se você é estrangeiro, a sua autorização de trabalho vem em primeiro lugar, como empregado ou autônomo. Ela leva 30 dias corridos, ou 10 dias úteis no expresso (Legal.ge, fevereiro de 2026). Use esse tempo para estudar, não para mostrar apartamentos.
2. Defina o seu status. Contrato de trabalho, ou o seu registro de empresário individual e um contador que conheça a exclusão informada da intermediação do regime de 1% (aula 3).
3. Aprenda o processo da imobiliária. O contrato de comissão dela, como ela obtém os extratos do Registro Público, como verifica incorporadoras e clientes (aula 4).
4. Aprenda uma região. Um bairro de Tbilisi como Saburtalo ou Vake, ou uma parte de Batumi. Percorra a pé e visite todos os imóveis que a sua imobiliária tem ali.
5. Aprenda os números. Sem imposto de transferência, a taxa padrão de 150 GEL da NAPR, o imposto de 5% numa revenda em até dois anos, o limite de 150,000 USD para a residência e a regra dos anúncios em GEL. Os clientes testam você nisso primeiro (aula 6).
6. Considere a GNARE. O curso de certificação voluntário custa 750 GEL para membros e 900 GEL para os demais (GNARE).

Dias 31 a 60: encontrar pessoas

Os proprietários são o negócio. Uma angariação traz os compradores até você. Dedique pelo menos metade do seu tempo de prospecção aos proprietários.

Os portais (Stratos, março de 2026; Madloba, outubro de 2026):

• myhome.ge, descrito como o maior. É operado pela TNET, que afirma ter até 2 milhões de usuários únicos por mês nas suas plataformas, e também é dona do Livo (TNET).
• ss.ge, um site de classificados com muitos anúncios de proprietários. Acompanhe todos os dias e ligue para os proprietários que vendem sozinhos.
• korter.ge, focado em imóveis novos, útil para conhecer todos os empreendimentos da sua região.
• place.ge.

Canais de mensagens. Para locação, grupos no Facebook e canais no Telegram são muito usados (Madloba). Em Batumi, as imobiliárias vendem muito para estrangeiros em russo e inglês pelo WhatsApp e Telegram. Crie uma conta profissional em cada um, com um perfil curto e com fontes.

Conheça os compradores. Em Tbilisi, cerca de 90% dos compradores são georgianos, seguidos por compradores israelenses e russos (Colliers, via Commersant, dezembro de 2025). Em Batumi, os estrangeiros compraram 52% dos apartamentos em 2025, com os israelenses respondendo por 13% de todas as vendas (Investor.ge, abril de 2026). Os seus idiomas decidem quais leads você consegue atender.

Incorporadoras. Visite os plantões de vendas da sua região, aprenda os planos de pagamento e pergunte como elas trabalham com imobiliárias. Nos imóveis novos, a incorporadora geralmente paga a imobiliária.

Dias 61 a 90: converter

• Qualifique cada comprador. Orçamento, à vista, parcelamento ou financiamento, prazo, nacionalidade, moradia ou investimento, e se quer residência.
• Obtenha o extrato do Registro Público antes de cada visita a uma revenda, não depois da proposta.
• Leia o contrato da incorporadora com cada comprador na planta, e diga claramente quando um sinal não é reembolsável (GeorgiaExpats, 2026).
• Faça o acompanhamento em até 24 horas depois de cada visita.
• Mire no seu primeiro registro na NAPR, não só em visitas.

Uma rotina diária

Horário	Tarefa
9:00 às 11:00	Prospecção: ligações para proprietários, verificação do ss.ge e do myhome.ge, mensagens para a rede de contatos
11:00 às 13:00	Visitas e avaliações
14:00 às 15:00	Retornos, atualização do CRM, respostas no WhatsApp e no Telegram
15:00 às 18:00	Visitas, visitas a incorporadoras, conteúdo, estudo do mercado
Fim do dia	Planeje o dia seguinte, anote três vitórias e uma lição

Em Batumi, adapte os horários aos fusos dos seus compradores, mas mantenha fixo o bloco de prospecção. É a primeira coisa que desaparece num dia corrido, e o motivo de o seu funil secar um mês depois.

As suas ferramentas

• Um CRM com cada contato, visita e data de acompanhamento.
• Contas nos portais que a sua imobiliária usa.
• Contas comerciais de WhatsApp e Telegram.
• Um celular com boa qualidade de foto e vídeo.
• Modelos: contrato de comissão, ficha de identificação do cliente, ficha de qualificação do comprador e uma planilha de custos com a taxa da NAPR e o imposto do vendedor.
• Uma lista de fontes: números da Galt & Taggart, da TBC Capital e da Colliers publicados pela imprensa, e napr.gov.ge para as taxas.

Cinco erros a evitar

1. Começar a trabalhar antes da autorização, sendo estrangeiro. A multa é de 2,000 GEL para você e para a imobiliária (aula 2).
2. Anunciar sem o extrato do Registro Público. Você pode estar anunciando um apartamento que o vendedor não pode vender.
3. Preços só em USD nos anúncios. A lei exige GEL (ISET Policy Institute).
4. Dizer que um sinal na planta é “seguro”. Não há lei de escrow, e muitos sinais não são reembolsáveis.
5. Prometer que a residência vem com o direito de trabalhar. Não vem.

Mantenha a energia

A rejeição faz parte de todos os dias. Revise os seus números toda sexta-feira, continue aprendendo as regras e construa relacionamentos com incorporadoras, advogados e avaliadores.

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As regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir. Esta aula traz informações gerais.