As regras que você segue todos os dias em Portugal

As regras de Portugal para corretores estão escritas em poucas leis, e o IMPIC fiscaliza. A maioria dos problemas vem de um contrato fraco, de um anúncio sem o número de licença ou a classe energética, de um cliente que ninguém identificou, ou de dinheiro vivo. Esta aula transforma as regras em hábitos diários.

1. Assine primeiro o contrato de mediação

O seu contrato com o proprietário é o contrato de mediação imobiliária. O artigo 16.º da Lei 15/2013 diz que ele deve ser por escrito e deve indicar:

• O imóvel, incluindo todos os ônus sobre ele (hipotecas, penhoras).
• O negócio que você está intermediando: venda, arrendamento, permuta e assim por diante.
• A comissão, como valor fixo ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA.
• Os dados do seguro da imobiliária.
• O consultor envolvido, se houver.
• Os eventuais serviços adicionais, listados um a um.
• A eventual cláusula de exclusividade e o que ela significa.

Se nenhuma duração for escrita, o contrato dura seis meses. Um contrato que descumpre essas regras é nulo, e a imobiliária não pode usar isso contra o cliente. A maioria das imobiliárias usa o modelo oficial da Portaria 228/2018, que, segundo o idealista, deve incluir cláusulas de proteção de dados (Imojuris, idealista).

Quando a comissão é devida? O artigo 19.º diz:

• Quando o negócio é concluído, como regra.
• No contrato-promessa (CPCV), se o contrato de mediação assim previr.
• Com exclusividade, também quando o negócio não se concretiza por culpa do proprietário.
• Se o seu cliente for um comprador ou inquilino, você só pode receber um adiantamento se o contrato permitir, e deve devolvê-lo se o negócio não acontecer.

Os seus deveres para com os clientes (artigo 17.º) incluem verificar se as partes têm capacidade e legitimidade para assinar, verificar os ônus e as características do imóvel, e informar rapidamente os clientes sobre qualquer coisa que ponha o negócio em risco.

2. Mantenha os seus anúncios em ordem

• Número de licença. O nome e o número AMI da imobiliária em todo anúncio, publicação e listagem (artigo 13.º).
• Classe energética. A DECO PROteste explica que o certificado energético é obrigatório assim que uma habitação é colocada no mercado para venda ou arrendamento, e que anunciá-la sem a classe energética dá multa. As multas vão de €250 a €3,740 para pessoas físicas e de €2,500 a €44,890 para empresas.
• Nada de promessas de visto. O golden visa não cobre mais imóveis (aula 5).

3. Conheça o seu cliente (Lei 83/2017)

A Lei 83/2017 inclui qualquer pessoa que exerça atividade imobiliária, incluindo a mediação, entre as entidades obrigadas. O IMPIC supervisiona o setor pelo Regulamento 603/2021. As perguntas frequentes dele explicam os deveres:

1. Identifique cada cliente, e o beneficiário efetivo de uma empresa, antes de iniciar a relação. Na mediação, isso significa no momento da assinatura do contrato de mediação, e sempre antes de qualquer CPCV ou escritura. A Lei 83/2017 também exige verificações em transações ocasionais de €15,000 ou mais, e sempre que você suspeitar de algo, seja qual for o valor.
2. Entenda a finalidade do negócio e, quando o risco exigir, a origem do dinheiro.
3. Guarde registros das suas verificações por 7 anos.
4. Comunique suspeitas imediatamente ao DCIAP (o departamento central do Ministério Público) e à UIF (a unidade de informação financeira da Polícia Judiciária), sem avisar o cliente.
5. Comunique cada negócio ao IMPIC a cada trimestre: o 1º trimestre até 30 de junho, o 2º até 30 de setembro, o 3º até 31 de dezembro, o 4º até 31 de março. Os arrendamentos são comunicados quando a renda é de €2,500 por mês ou mais.
6. Forme a equipe e nomeie um responsável pelo cumprimento normativo (RCN). Os novos colaboradores com funções de AML recebem formação logo após a contratação.

Os riscos são altos. O resumo de 2024 da Abreu Advogados indica multas por falta de comunicação de €5,000 a €1,000,000 para uma empresa, e até €5 milhões para infrações gerais, ou o dobro do benefício, se for maior. Peça à sua imobiliária o procedimento por escrito e o nome do RCN.

4. Nada de dinheiro em espécie acima do limite

O artigo 63-E da Lei Geral Tributária proíbe pagar ou receber €3,000 ou mais em dinheiro, ou €10,000 para pessoas físicas não residentes que não atuem como empresa (Postal, citando o Banco de Portugal, julho de 2026). Dividir um pagamento para ficar abaixo do limite é má ideia. Receba sempre a sua comissão por transferência bancária, contra fatura ou recibo.

5. Proteja os dados pessoais

Você coleta documentos de identidade, números fiscais, holerites e dados bancários. Aplica-se o RGPD da UE, e a Lei 58/2019 o incorpora ao direito português, com a CNPD como autoridade de controle (Garrigues). Na prática:

• Colete apenas o que o negócio exige, e diga por quê.
• Nunca envie cópias de documentos em grupos de conversa abertos.
• Apague ou arquive os arquivos quando terminar o prazo legal de conservação, lembrando os 7 anos para os registros de AML.

6. Conheça os documentos do imóvel

Antes de anunciar, peça ao proprietário:

Documento	O que mostra	Onde
Caderneta predial	Registro fiscal: artigo matricial, valor patrimonial tributário (VPT), áreas, proprietários	Portal das Finanças, gratuito online
Certidão permanente	Registro predial: proprietário legal, hipotecas, penhoras	Online, cerca de €15
Certificado energético	Classe energética, válido por 10 anos para habitações	Um perito qualificado reconhecido pela ADENE
Licença de utilização	O imóvel pode ser legalmente usado como habitação	A câmara municipal

A Literacia Financeira explica que a caderneta e a certidão são complementares: uma é fiscal, a outra é jurídica.

A licença de utilização mudou. O Montepio informa que, desde 1 de janeiro de 2024, pelo Decreto-Lei 10/2024 (o “Simplex urbanístico”), a licença deixou de ser exigida na escritura. Ela continua importante. Verifique se existe, se as áreas reais correspondem aos documentos e se ampliações ou varandas fechadas foram legalizadas. Os bancos podem recusar o financiamento se não tiverem sido.

O que gera multas para os corretores

Prática	Risco
Fazer mediação sem uma imobiliária licenciada	Multas de €5,000 a €30,000 pela Lei 15/2013
Sem contrato por escrito, ou com conteúdo em falta	Contrato nulo, comissão em risco
Anúncio sem o número AMI	€750 a €5,000 pela Lei 15/2013
Anúncio sem a classe energética	€250 a €44,890 conforme o caso
Pular a identificação ou as comunicações ao IMPIC	Multas de AML, até €1,000,000 por falta de comunicação
Dinheiro em espécie de €3,000 ou mais	Multas fiscais pela Lei Geral Tributária

Os seus hábitos diários

• Nenhuma angariação sem contrato assinado e certificado energético.
• Nenhum anúncio sem o número AMI e a classe energética.
• Nenhum CPCV sem verificação da identidade e do beneficiário efetivo.
• Nada de dinheiro em espécie.
• Um lembrete na agenda para cada comunicação trimestral ao IMPIC.

Estas regras mudam, então confira a fonte oficial antes de agir. Pratique-as em habilidades com clientes.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico.