Conheça o mercado português: cidades, costas, ilhas e compradores

Portugal não é um mercado só. Um apartamento nas Avenidas Novas de Lisboa, uma villa perto da Quinta do Lago e um apartamento novo no Funchal atraem compradores diferentes, a preços diferentes, por razões diferentes. Conhecer essas diferenças é o que faz os clientes confiarem em você.

O panorama geral

O INE, o instituto nacional de estatística, contou 160,467 vendas de habitações nos 12 meses até março de 2026, com uma mediana nacional de €2,168 por m², alta de 17.5% em um ano. O seu índice de preços da habitação ainda subia 16.5% ao ano no 2º trimestre de 2026 (ComparaJá, setembro de 2026). Os preços pedidos são mais altos: o idealista situou Portugal em €3,228 por m² em setembro de 2026.

Preços medianos do INE nos 12 meses até março de 2026:

Região	Preço mediano por m²	Observação
Lisboa (cidade)	€5,082	+15.2% em um ano
Cascais	€4,687	€5,000 só no 1º trimestre de 2026
Porto (cidade)	€3,510	+16.7% em um ano
Região do Algarve	€3,240	Loulé a €4,091
Região da Madeira	€2,578	Funchal a €3,601 no 1º trimestre de 2026, +23%
Portugal	€2,168

Diga sempre se você cita preços de venda (INE) ou preços pedidos (portais). Os clientes percebem.

Quem compra

Dados do INE divulgados pelo ECO mostram que os estrangeiros fizeram 27.6% das compras de habitações familiares em 2025, e o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal indicou 28%. As principais nacionalidades foram Brasil (9,808 compras), Angola (4,145) e França (3,765). A maioria dos compradores estrangeiros já vive em Portugal: 34,838 tinham residência fiscal no país, contra 6,248 não residentes, número que caiu 14.1%.

Os compradores estrangeiros pagam mais. O ECO indica preços médios de cerca de €512,600 para compradores britânicos e €479,400 para compradores americanos em 2025, contra €234,100 para compradores residentes em Portugal. Em Lisboa, o INE situou a mediana para compradores com domicílio fiscal no estrangeiro em €6,325 por m², contra €5,000 para compradores nacionais.

Lisboa e Porto

Lisboa é a cidade mais cara, com o maior grupo de compradores internacionais, trabalhadores remotos e investidores. Cascais e Oeiras, a oeste da cidade, são mercados familiares e de alto padrão. O Porto é mais barato e cresce rápido, com o INE mostrando que os compradores estrangeiros pagaram cerca de 17% a mais do que os nacionais na área metropolitana do Porto no 1º trimestre de 2026.

Algarve

O Algarve é uma costa de estilo de vida e de segunda residência. O preço pedido do idealista para a região em setembro de 2026 foi de €4,216 por m². No “Golden Triangle” de alto padrão, em torno da Quinta do Lago e de Vale do Lobo, a Engel & Völkers informou em julho de 2026 que cerca de 80% dos seus compradores eram estrangeiros, liderados por compradores britânicos e irlandeses, seguidos de alemães, belgas e holandeses. Em Vilamoura, os compradores estrangeiros eram cerca de 75%. São números de uma imobiliária, não estatísticas oficiais.

Madeira

O preço pedido na Madeira chegou a €3,767 por m² em setembro de 2026 (idealista). O relatório de mercado de 2025 do idealista, noticiado pelo DNOTICIAS.PT, mostrou que os estrangeiros fizeram 32.4% das buscas de compra no Funchal, a maior proporção entre as capitais de distrito. Isso é procura, não compras concluídas.

Mudanças nas regras que todo corretor deve conhecer

Golden visa. A Lei 56/2023, de 6 de outubro de 2023, encerrou os novos pedidos de autorização de residência para investimento baseados em imóveis: compra de imóveis, transferências de capital ligadas a eles e fundos imobiliários (PwC). As autorizações já concedidas ainda podem ser renovadas. A Bright!Tax lista as principais vias que restam em 2026, como €500,000 num fundo elegível que não seja imobiliário. Não venda imóveis como se fossem um visto.

Do NHR ao IFICI. Os recém-chegados agora perguntam sobre o IFICI, criado no início de 2024 (PLMJ). Quem já usou o antigo regime do residente não habitual (NHR) não pode pedi-lo. Não confirmamos numa página oficial como o NHR foi fechado a novos aderentes, por isso encaminhe os casos de transição a um consultor fiscal. O IFICI tributa os rendimentos elegíveis a 20% durante 10 anos, para quem não foi residente fiscal nos cinco anos anteriores (folheto das Finanças, março de 2025). Ele se destina à pesquisa, à inovação e a empregos altamente qualificados. A PLMJ observa que a atividade imobiliária não está entre os setores elegíveis, então a maioria dos corretores não se qualifica, embora alguns dos seus compradores possam se qualificar.

Alojamento Local (aluguel de temporada). O Decreto-Lei 76/2024 suspendeu o congelamento nacional de novos registros, deu mais poder às câmaras municipais e revogou a contribuição extraordinária sobre o AL (Turismo de Portugal). Cada cidade agora define os seus próprios limites. Em Lisboa, um regulamento em vigor desde 6 de dezembro de 2025 proíbe novos registros nas freguesias onde o AL atinge 10% das habitações, como Santa Maria Maior e Misericórdia, e exige aprovação da câmara entre 5% e 10% (GuestReady). Verifique sempre o endereço antes que um investidor compre para aluguel de temporada.

Compradores não residentes pagam mais IMT. Desde o fim de maio de 2026, pelo Decreto-Lei 97/2026, os compradores de habitações que não são residentes fiscais em Portugal pagam uma taxa única de 7.5% de imposto de transmissão, sem escalões (Financial Options, ECO). Há reembolso se o comprador se tornar residente em até dois anos, ou se arrendar a uma renda moderada nas condições da aula 6.

Imóveis na planta e construções novas

O mesmo decreto-lei reduziu o IVA na construção de habitações para 6% nos projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e o fim de 2029, para habitações vendidas até €660,982 como habitação própria permanente ou arrendadas até €2,300 por mês (ECO). Um comprador que não se mude em até seis meses enfrenta um agravamento de 10% no IMT. Verifique se uma construção nova usou a taxa reduzida antes de aconselhar um investidor.

Como conhecer a sua região

1. Escolha uma área e aprenda as suas ruas, escolas, transportes e novos projetos.
2. Acompanhe os números do INE, do idealista e do Banco de Portugal, e cite sempre a fonte.
3. Conheça as principais nacionalidades de compradores e os seus idiomas.
4. Pergunte a cada incorporadora qual taxa de IVA e qual licença se aplicam ao seu projeto.

Preços e regras mudam rápido, então confira a fonte oficial antes de agir. Veja a página de mercados para saber o que a CloserPass cobre.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento de investimento.