Um negócio na Espanha do início ao fim

Uma venda na Espanha passa por muitas mãos: você, dois advogados, muitas vezes um banco, um notário, as repartições fiscais e o Registro de Imóveis. O seu valor está em conhecer a ordem, manter todos dentro do prazo e garantir que ninguém seja surpreendido por um imposto. Esta aula acompanha uma revenda e uma venda na planta, e depois calcula um negócio em euros.

Quem faz o quê

• Você, o corretor: autorização, marketing, visitas, proposta, coordenação.
• O advogado do comprador: verificações independentes antes de qualquer sinal, contratos, impostos. O advogado do comprador trabalha apenas para o comprador.
• O notário: um oficial público neutro que verifica a identidade, o pagamento e a legalidade, e lavra a escritura pública (escritura).
• O Registro de Imóveis (Registro de la Propiedad): registra o novo proprietário, o que torna a compra oponível a terceiros.
• As repartições fiscais: a região cobra o ITP ou o AJD, a prefeitura cobra a plusvalía, a Agência Tributária nacional cobra os impostos sobre a renda.
• A incorporadora: na planta, vende o imóvel e deve garantir os pagamentos antecipados do comprador.

Uma revenda, passo a passo

1. Autorização. Nota de encargo assinada com o vendedor (aula 4).
2. Proposta e reserva. Uma pequena quantia tira o imóvel do mercado enquanto o advogado do comprador faz as verificações.
3. Verificações. O advogado obtém a nota simple no Registro de Imóveis (proprietário, descrição, hipotecas e outros ônus), verifica o Catastro, as licenças, as dívidas de condomínio e o último recibo do IBI.
4. Contrato de arras. Um contrato particular com sinal, muitas vezes de cerca de 10% do preço (Your Overseas Home). Com arras penitenciales, o comprador que desiste perde o sinal e o vendedor que desiste devolve o dobro. Se o contrato não disser de que tipo são, a lei presume arras confirmatórias, em que a parte prejudicada pode exigir o cumprimento ou a rescisão mais perdas e danos (Legálitas). Garanta que o tipo esteja escrito.
5. Escritura perante o notário. O saldo é pago, geralmente por cheque bancário ou transferência, e as chaves são entregues.
6. Impostos e registro. O comprador paga o imposto de transmissão, e depois a escritura é registrada. A Legálitas observa que o registro só acontece depois que os impostos são pagos.

Quem paga qual imposto

Comprador de imóvel usado: ITP, fixado por cada região:

• Andaluzia: 7% (Interforo).
• Comunidade Valenciana: 9% para escrituras a partir de 1 de junho de 2026, 11% sobre o preço inteiro acima de €1 milhão (TaxDown).
• Catalunha: 10% até €600,000, subindo para 13% acima de €1.5 milhão (Osborne Clarke).

Comprador de imóvel novo da incorporadora: 10% de IVA mais AJD, o imposto do selo sobre a escritura: 1.2% na Andaluzia, 1.4% na Comunidade Valenciana a partir de junho de 2026 (Guía Fiscal).

Notário e registro seguem tabelas oficiais. A Interforo indica faixas aproximadas de €500 a €1,000 para o notário e de €400 a €650 para o registro.

O vendedor paga:

• A plusvalía municipal, o imposto da prefeitura sobre a valorização do terreno. Se não houve ganho real, ela não é devida, mas o vendedor deve prová-lo com as duas escrituras (Guía Fiscal). Quando o vendedor é uma pessoa física não residente, a lei torna o comprador o contribuinte substituto (Lei das Finanças Locais, artigo 106), então o advogado do comprador costuma reter esse valor.
• Imposto de renda sobre o ganho. Quando o vendedor é não residente, o comprador deve reter 3% do preço e pagá-los à Agência Tributária no modelo 211 em até um mês.
• Os honorários da sua imobiliária, mais 21% de IVA, conforme acordado na autorização.

Exemplo calculado: uma revenda em Málaga

Um vendedor britânico, não residente na Espanha, vende um apartamento em Málaga por €350,000. A autorização prevê 5% mais IVA. As alíquotas vêm das fontes acima. O valor da reserva é um exemplo.

Item	Cálculo	Valor
Reserva (exemplo)	Acordado entre as partes	€5,000
Arras de 10% (inclui a reserva)	350,000 x 10%	€35,000
ITP do comprador, Andaluzia	350,000 x 7%	€24,500
Notário e registro do comprador	Faixas da Interforo	cerca de €900 a €1,650
3% retidos para o imposto do vendedor	350,000 x 3%	€10,500
Honorários da imobiliária	350,000 x 5%	€17,500
IVA sobre os honorários	17,500 x 21%	€3,675

Na escritura, o vendedor recebe o preço menos a retenção de €10,500, menos a plusvalía eventualmente retida, menos os honorários de €21,175 se forem pagos com o valor da venda. Mostre esse valor líquido ao vendedor desde cedo. Ninguém gosta de surpresas no notário.

Uma venda na planta, passo a passo

1. Verifique a licença de obra. A obrigação de garantir o dinheiro dos compradores começa quando a licença é concedida. Sem licença, nenhum pagamento.
2. Reserva, depois o contrato particular de compra com a primeira parcela.
3. Garantia individual. Pela primeira disposição adicional da Lei 38/1999, a incorporadora deve garantir todos os adiantamentos, mais os juros legais, com uma garantia bancária ou seguro, e o dinheiro deve ir para uma conta especial daquele empreendimento.
4. Pagamentos por etapas. A Pineapple Homes descreve um padrão típico na Costa del Sol de cerca de 20%, às vezes 30%, durante a obra. Cobra-se 10% de IVA sobre cada etapa.
5. Conclusão. Exija a licença de primeira ocupação e uma vistoria de pendências antes da escritura.
6. Escritura, AJD e registro, com o saldo muitas vezes pago com financiamento.

Se a incorporadora não terminar no prazo, o relatório do Banco de España explica que o comprador envia uma notificação formal e, se a incorporadora não pagar em até 30 dias, pode acionar o banco ou a seguradora.

As alíquotas mudam conforme a região e a data, então verifique a fonte oficial antes de agir. Pratique com os treinamentos sobre finanças na Espanha e imóveis na planta na Espanha, e leia comprar imóvel na Espanha como estrangeiro e imóveis na planta na Espanha.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.