Dinheiro e crescimento na carreira na Espanha

Você aprendeu as regras, o mercado e o negócio. Esta última aula fala do seu próprio dinheiro: o que você realmente leva para casa de uma venda, quanto deve de impostos, como escolher a imobiliária certa e como crescer a partir daí.

As contas da comissão

Nenhuma lei fixa a comissão de venda na Espanha. A HelpMyCash informa que as imobiliárias tradicionais costumam cobrar de 3% a 7%, e a OCU encontrou uma média de 5% em janeiro de 2026. Acrescenta-se 21% de IVA, e o IVA nunca entra na sua divisão: ele vai para a Agência Tributária.

As divisões abaixo são exemplos. Quem decide é o seu contrato.

Exemplo 1: um apartamento de revenda em Málaga, €400,000, honorários de 5% mais IVA, a sua parte de 40%.

1. Honorários da imobiliária: 400,000 x 5% = €20,000
2. IVA cobrado do vendedor: 20,000 x 21% = €4,200
3. A sua parte: 20,000 x 40% = €8,000, antes dos seus próprios impostos

Exemplo 2: uma villa em Estepona, €800,000, honorários de 6%, divididos 50/50 com a imobiliária do comprador, a sua parte de 40%.

1. Honorários totais: 800,000 x 6% = €48,000
2. A metade da sua imobiliária: €24,000
3. A sua parte: 24,000 x 40% = €9,600

Exemplo 3: uma locação de longo prazo, €1,300 por mês, honorários de um mês de aluguel.

Pela Lei de Habitação 12/2023, quem paga é o locador: €1,300 mais €273 de IVA. Com uma parte de 40%, você recebe €520. As locações pagam menos, mas trazem locadores que podem vender mais tarde.

Faça as suas próprias contas com a calculadora de comissão.

Impostos e Seguridade Social

Como empregado, a imobiliária retém o imposto de renda (IRPF) do seu salário e da sua comissão e paga a sua Seguridade Social. Você entrega uma declaração anual de imposto de renda.

Como autónomo, você mesmo cuida disso:

• IVA. Você acrescenta 21% a cada fatura e paga à Agência Tributária a cada trimestre, descontado o IVA das suas despesas profissionais.
• Imposto de renda trimestral (modelo 130). No regime de estimação direta, você antecipa 20% do seu rendimento líquido acumulado no ano, menos os pagamentos e as retenções anteriores (Guía Fiscal). Os profissionais cujas faturas com retenção chegaram a pelo menos 70% da renda no ano anterior são dispensados.
• Seguridade Social (RETA). Uma tarifa fixa de €80 por mês nos primeiros 12 meses, prorrogável por um segundo ano se o seu rendimento líquido ficar abaixo do salário mínimo (Billeo). Depois disso, os mínimos de 2026 vão de €200 a €590 por mês conforme a faixa de renda (El Derecho).
• Declaração anual. O seu imposto de renda é acertado a cada ano, com os pagamentos trimestrais descontados.

Exemplo do terceiro ano (autónomo)	Valor
Honorários faturados	€48,000
IVA cobrado (21%)	€10,080, pagos à Agência Tributária menos o IVA das despesas
Despesas profissionais	€8,000
Rendimento líquido antes das contribuições	€40,000
Antecipações trimestrais de 20% (se não houver dispensa)	cerca de €8,000 no ano, antes de deduzir as contribuições

Contrate um gestor (assessor tributário) desde o primeiro mês. Um trimestre esquecido custa mais do que os honorários dele.

Como escolher uma imobiliária

A GoWork estimou em 2023 que os iniciantes ganham um salário fixo de €12,800 a €20,000 por ano e ganhos totais de €20,000 a €60,000 com comissão. Use isso como ponto de partida e depois pergunte:

1. Empregado ou autónomo? E quem paga a sua Seguridade Social?
2. Qual é a minha divisão nos meus próprios imóveis, nos leads da imobiliária e nos negócios compartilhados?
3. Quando eu recebo? Na escritura ou quando a imobiliária recebe?
4. O que acontece com os meus negócios se eu sair antes de eles serem fechados?
5. Qual é o seu número de registro na Catalunha, em Valência ou na Andaluzia, e ele me cobre?
6. Como vocês fazem as verificações de prevenção à lavagem de dinheiro pela Lei 10/2010, e quem é o responsável?
7. Quais leads, portais e treinamentos vocês oferecem, e o que eu pago do meu bolso?
8. Se eu for de fora da UE: vocês vão solicitar a minha autorização antes de eu começar?

Coloque as respostas no seu contrato. Compare empregadores em imobiliárias no CloserPass.

Crescer na carreira

• Especialize-se. Villas de alto padrão, imóveis na planta, uma nacionalidade ou um idioma, ou locações para locadores.
• Conquiste credenciais. Cursos de formação que contam para as 200 horas de Valência ou as 100 horas da Andaluzia. O título de API e um Colegio são opcionais, mas alguns clientes os valorizam (Consumer).
• Construa a sua própria marca com atualizações de mercado com fontes e avaliações de clientes satisfeitos.
• Abra a sua própria imobiliária mais tarde. Na Catalunha, isso significa um escritório, seguro de pelo menos €100,000 por sinistro e €600,000 por ano, uma garantia de €60,000 por escritório e o registro (Generalitat).

Antes de começar: checklist final

• Conheço o meu caminho para trabalhar legalmente: registro de cidadão da UE, autorização de empregado ou autorização de autônomo.
• Tenho, ou já solicitei, o meu NIE.
• Sei se a minha região exige um registro, e que formação ele pede.
• Já decidi: empregado ou autónomo, e sei quanto vou pagar de Seguridade Social.
• Tenho um modelo de nota de encargo e de ficha de visita.
• Sei fazer as verificações de identidade e origem dos recursos e nunca aceito dinheiro vivo.
• Sei quem paga o ITP ou o IVA mais AJD na minha região, e conheço a regra da retenção de 3% .
• Sei verificar uma garantia de imóvel na planta pela Lei 38/1999.
• Tenho um plano de 90 dias e um bloco diário de prospecção.
• Tenho a minha divisão e as datas de pagamento por escrito.

Alíquotas e regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir.

Fazer o quiz final

Você está pronto. Teste os seus conhecimentos com o quiz final da Espanha: perguntas de todos os temas, cada uma corrigida com a sua fonte. Depois veja as vagas abertas na Espanha e a página do mercado espanhol.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento tributário ou jurídico.