Imobiliárias e associações na Tailândia: sem licença, mas com regras de verdade

Na maioria dos países deste curso, esta aula trata de obter uma licença. Na Tailândia não há nenhuma. O que existe no lugar é o direito societário, os limites à propriedade estrangeira, as obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro e um conjunto de associações voluntárias. Esta aula explica cada um deles, para você avaliar uma imobiliária antes de entrar nela e saber o que é preciso para abrir uma.

Sem licença, e sem projeto de lei que tenhamos encontrado

A Tailândia não tem licença emitida pelo Estado para corretores de imóveis nem exame obrigatório (Themis Partner; Thaiger). Quando verificamos, em outubro de 2026, nenhum dos guias jurídicos de 2025 e 2026 que lemos mencionava um projeto de lei de licenciamento de corretores. O projeto de lei que existe em 2026 trata da propriedade de terras por meio de nominees, que abordamos abaixo.

Isso não faz da profissão uma terra sem lei. Significa que as regras estão em outros lugares:

• Direito societário: a imobiliária é uma empresa registrada.
• O Foreign Business Act: limites à propriedade estrangeira de uma imobiliária.
• Legislação trabalhista: a lista de 2020 que reserva o trabalho de corretagem aos tailandeses (aula 2).
• Obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro (aula 4).

A imobiliária é uma empresa

A Themis Partner explica que uma imobiliária é uma sociedade limitada tailandesa comum, registrada no Department of Business Development (DBD). Para uma imobiliária de capital tailandês, esse registro é, na prática, a única “licença” que existe.

Quando você entrar em uma imobiliária, peça a razão social exatamente como registrada, os diretores e se ela é de maioria tailandesa ou estrangeira. A resposta diz muito sobre se ela pode patrocinar legalmente funcionários estrangeiros e se a sua estrutura é sólida.

Propriedade estrangeira: o limite de 49%

O Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) restringe certas atividades para empresas de maioria estrangeira. A Lista 3, item 11 abrange as atividades de intermediação ou corretagem. As exceções do texto são restritas: valores mobiliários, compras dentro de um grupo, distribuição no comércio internacional com pelo menos 100 milhões de baht de capital estrangeiro e outros tipos definidos por Regulamento Ministerial (Siam Legal, texto da lei). A corretagem imobiliária não é uma delas.

Então uma imobiliária de maioria estrangeira precisa de uma Foreign Business Licence (FBL). Na prática:

• A Leto, uma imobiliária, considera uma FBL para uma imobiliária de maioria estrangeira quase impossível de obter.
• Estrangeiros podem ter até 49%, com 51% nas mãos de sócios tailandeses reais (Leto).
• A Themis Partner acrescenta que a promoção do BOI ou uma FBL podem permitir até 100% de capital estrangeiro, e que o BOI pode exigir até 50 milhões de baht de capital.

Para patrocinar funcionários estrangeiros, a empresa também precisa de 2 milhões de baht de capital integralizado e de 4 funcionários tailandeses por autorização de trabalho de estrangeiro (Thaiger; aula 2).

Por que “reais” importa: os nominees em 2026

Um nominee é um sócio tailandês que detém ações no papel por conta de um estrangeiro. É o atalho mais antigo do mercado, e em 2026 está sob ataque direto.

• Terras. Pela seção 97 do Land Code, uma empresa com mais de 49% de capital estrangeiro, ou com maioria de sócios estrangeiros, é tratada como estrangeira e não pode ser dona de terrenos (Leto).
• A ofensiva de outubro de 2026. Em 19 de outubro de 2026, o primeiro-ministro Anutin Charnvirakul, que também é ministro do Interior, lançou uma ofensiva nacional contra a propriedade de terras por meio de nominees. O Thai Examiner relatou 13,088 suspeitos, entre eles 1,550 empresas, 2,360 lotes no valor de cerca de 14.01 bilhões de baht, e uma ordem para os governadores concluírem as investigações prioritárias até o fim de dezembro de 2026.
• Outras medidas de 2026. A Leto, uma única fonte do setor, relata que o Gabinete aprovou em 24 de fevereiro de 2026 um projeto de alteração da seção 94 do Land Code para transferir ao Estado as terras mantidas por nominees, que o Department of Business Development exige declarações de origem do capital desde 1º de abril de 2026, e que oito províncias, entre elas Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai e Chonburi (Pattaya), estão sob controle especial. Confirme esses pontos com um advogado antes de contar com eles.

Uma imobiliária cujos sócios tailandeses não conseguem explicar de onde veio o dinheiro é um risco para o seu emprego, a sua autorização de trabalho e os seus clientes.

Associações voluntárias e credenciais

Nenhuma delas é uma licença. São formas de aprender, de fazer networking e de mostrar a empregadores e clientes que você leva a profissão a sério.

• TREBA, a Thai Real Estate Broker Association. A Thaiger apresenta a filiação como um sinal de credibilidade para os empregadores. As imobiliárias anunciam quando entram, como a IRES Thailand fez no próprio site.
• REBA-ES, a Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, que abrange Pattaya e Chonburi.
• CIPS, a certificação Certified International Property Specialist da National Association of Realtors dos EUA. A Thaiger a cita como útil para expatriados que atendem compradores estrangeiros.
• Certificações de portais, como a DDproperty Agent Certification.

Um nome para não confundir. A AREA, Agency for Real Estate Affairs, é uma empresa de pesquisa privada que publica dados de mercado, por exemplo sobre o estoque de Pattaya (Pattaya Mail, fevereiro de 2026). Não é uma associação de corretores.

Como verificar uma imobiliária antes de entrar

1. Registro. Qual é a razão social registrada, e quem são os diretores?
2. Propriedade. Ela é de maioria tailandesa? Se há estrangeiros com ações, estão dentro dos 49%, e os sócios tailandeses são reais?
3. Patrocínio, se você é estrangeiro: ela tem 2 milhões de baht de capital integralizado e 4 funcionários tailandeses para cada autorização de estrangeiro?
4. Funções. Quem capta imóveis, conduz as visitas e negocia? Se a resposta para os estrangeiros for “todo mundo faz de tudo”, vá embora.
5. Associações. Ela é membro da TREBA ou da REBA-ES? Não é obrigatório, mas é um bom sinal.
6. Dinheiro. Ela recebe as comissões só na conta bancária da empresa, mediante fatura?

Abrir a sua própria imobiliária

Se você é tailandês, o caminho é curto: registre uma sociedade limitada no DBD, abra uma conta bancária da empresa, redija o seu acordo de comissão e o seu procedimento de prevenção à lavagem de dinheiro, e anuncie nos portais.

Se você é estrangeiro, o resumo honesto é:

1. Você pode ter até 49% de uma imobiliária tailandesa, com sócios tailandeses reais detendo o restante.
2. Uma imobiliária de maioria estrangeira precisa de uma FBL ou da promoção do BOI, que a Leto considera quase impossível para a intermediação e que pode exigir até 50 milhões de baht.
3. Mesmo como sócio ou diretor, você continua sem poder fazer o trabalho de campo da corretagem pessoalmente (aula 2). Funcionários tailandeses devem cuidar das captações, das visitas e da negociação.
4. A empresa precisa de 2 milhões de baht e de 4 funcionários tailandeses para cada autorização de trabalho de estrangeiro, incluindo a sua.

As regras mudam rápido em 2026, então verifique a fonte oficial antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico. A CloserPass não tem vínculo com a TREBA, a REBA-ES, nenhum portal nem com nenhum órgão governamental da Tailândia.