Um negócio do início ao fim na Tailândia

Uma venda de condomínio na Tailândia passa por várias mãos: a imobiliária, o advogado do comprador, o banco do comprador no exterior, o banco tailandês que recebe o dinheiro, muitas vezes uma incorporadora, e o Departamento de Terras, o registro de imóveis. O seu valor está em conhecer a ordem, manter todos no prazo e garantir que ninguém seja surpreendido pelos impostos ou pelo formulário bancário. Esta aula acompanha uma revenda a um comprador estrangeiro e depois faz as contas em baht.

Quem faz o quê

• A imobiliária (corretores tailandeses em campo): contrato de captação, marketing, visitas, proposta, negociação, coordenação.
• Um estrangeiro em uma função permitida (aula 2): encontra e orienta compradores do exterior, prepara materiais e explica o processo, enquanto colegas tailandeses cuidam das visitas e da negociação.
• O advogado do comprador: verifica o título e o contrato, e a situação da cota estrangeira.
• Os bancos: o banco do comprador envia o dinheiro do exterior, o banco tailandês emite o formulário FET.
• O Departamento de Terras: registra a transferência e cobra as taxas e os impostos.

Um condomínio de revenda, passo a passo

1. Contrato de captação. Por escrito, com a comissão, quem paga e quando é devida (aula 4).
2. Proposta e reserva. Uma pequena taxa de reserva muitas vezes segura a unidade antes do contrato de compra e venda. Se ela é reembolsável depende da cláusula, então leia-a com o comprador antes de qualquer pagamento.
3. Identificação. Identifique as duas partes e a origem dos recursos do comprador (aula 4).
4. Verificação da cota. Um comprador estrangeiro em freehold precisa de espaço na cota estrangeira de 49% do prédio. Confirme antes do contrato de compra e venda, não no dia da transferência.
5. Contrato de compra e venda. Preço, datas de pagamento, data de transferência, quem paga cada custo e o que acontece se uma das partes falhar.
6. Dinheiro do exterior. O comprador transfere os recursos do exterior, em moeda estrangeira, com antecedência. Para USD 50,000 ou mais, o banco tailandês que os recebe emite o formulário FET (Storm Real Estate Phuket, setembro de 2026).
7. Transferência no Departamento de Terras. As taxas e os impostos são pagos, e a unidade é registrada em nome do comprador.
8. Comissão. O vendedor paga a imobiliária, por transferência bancária mediante fatura. A FazWaz observa que o comprador geralmente não paga comissão.

No fim de 2026, espere mais perguntas. A ofensiva contra nominees lançada em 19 de outubro de 2026 acrescenta verificações nas compras acima de 2 milhões de baht ou com valor avaliado acima de 5 milhões de baht (Thai Examiner). Tenha o dossiê de origem dos recursos pronto.

Custos de transferência

A Storm Real Estate Phuket detalha os custos no seu guia de setembro de 2026:

Custo	Alíquota	Base	Quem paga
Taxa de transferência	2%	Valor de avaliação	Negociável, muitas vezes dividido
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	O maior entre o valor de avaliação e o preço de venda	Vendedor
Imposto do selo	0.5%	O maior entre o valor de avaliação e o preço de venda	Só quando o SBT não se aplica
Imposto retido na fonte	1% para vendedor pessoa jurídica, progressivo para pessoa física conforme os anos de posse	Definido pelas regras do escritório de terras	Vendedor

Quando o SBT se aplica. O vendedor paga SBT se teve o imóvel por menos de cinco anos, ou se atua no ramo imobiliário. Se o SBT se aplica, não há imposto do selo. Se não se aplica, o imposto do selo é cobrado no lugar.

Um benefício que os estrangeiros não têm. As taxas reduzidas de transferência e de hipoteca de 0.01% valem apenas para cidadãos tailandeses que compram imóveis residenciais de 7 milhões de baht ou menos, e foram prorrogadas até 30 de junho de 2027. Os compradores estrangeiros pagam as taxas integrais.

Exemplo prático 1: um condomínio de revenda em Bangkok, vendedor com 3 anos de posse

Um comprador estrangeiro paga 5,000,000 baht. Supomos um valor de avaliação do Departamento de Terras de 4,600,000 baht. O vendedor é uma pessoa física que comprou há três anos. O contrato diz que a taxa de transferência é dividida 50/50, e a comissão da imobiliária é de 3%, paga pelo vendedor.

Item	Cálculo	Valor
Taxa de transferência	4,600,000 x 2%	92,000 baht
Metade do comprador e metade do vendedor	92,000 / 2	46,000 baht cada
SBT, vendedor (menos de cinco anos)	5,000,000 x 3.3%	165,000 baht
Imposto do selo	Não devido, porque o SBT se aplica	0
Imposto retido na fonte, vendedor	Progressivo, definido no escritório de terras	Peça uma estimativa
Comissão, vendedor	5,000,000 x 3%	150,000 baht
formulário FET	Recursos bem acima de USD 50,000	Exigido

Os custos do vendedor antes do imposto retido na fonte são 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 baht, ou cerca de 7.2% do preço. É por isso que os vendedores perguntam sobre o SBT na primeira reunião.

Exemplo prático 2: o mesmo condomínio, vendedor com 7 anos de posse

Mesmo preço e mesma avaliação, mas o vendedor tem a unidade há sete anos e não atua no ramo imobiliário.

Item	Cálculo	Valor
Taxa de transferência, cada metade	4,600,000 x 2% / 2	46,000 baht
SBT	Não devido (posse de cinco anos ou mais)	0
Imposto do selo	5,000,000 x 0.5%	25,000 baht
Comissão	5,000,000 x 3%	150,000 baht

O vendedor economiza 140,000 baht em relação ao exemplo 1. Programar a venda para depois da marca dos cinco anos pode importar mais do que uma pequena mudança de preço.

Exemplo prático 3: comprador tailandês e comprador estrangeiro, mesma unidade nova

Uma incorporadora vende um condomínio novo por 3,000,000 baht, e supomos que o valor de avaliação seja o mesmo. A incorporadora atua no ramo imobiliário, então paga SBT de 99,000 baht (3.3%) e imposto retido na fonte de 1% como empresa.

Taxa de transferência	Comprador tailandês	Comprador estrangeiro
Alíquota	0.01% (benefício até 30 de junho de 2027)	2%
Valor sobre 3,000,000 baht	300 baht	60,000 baht

Quem paga a taxa de transferência de uma unidade nova é definido pelo contrato da incorporadora. Leia-o com o comprador.

Na planta: como o dinheiro circula

Para um condomínio novo comprado na planta, a Thailand Law Online descreve o padrão usual: o comprador paga a incorporadora diretamente, em etapas:

1. Uma taxa de reserva para segurar a unidade.
2. Um sinal do contrato na assinatura do contrato de compra e venda.
3. Parcelas durante a obra.
4. O saldo na transferência, no Departamento de Terras.

O escrow é voluntário. O Escrow Act B.E. 2551 (2008) só se aplica se as duas partes concordarem em usar um agente de escrow licenciado. Nenhuma lei obriga uma incorporadora a usar um.

O contrato padrão protege o comprador. Pela seção 6/2 do Condominium Act, o contrato da incorporadora deve seguir o modelo do Ministério do Interior, e as cláusulas fora do modelo são inválidas (Siam Legal). Ele deve indicar uma data de transferência com 30 dias de aviso prévio, limita qualquer paralisação da obra a um ano, prevê 5 anos de garantia contra defeitos na estrutura e 2 anos nas outras partes, permite ao comprador ceder o contrato sem taxa e fixa uma multa por atraso na entrega de pelo menos 0.01% ao dia, limitada a 10%.

Um cronograma ilustrativo na planta

Uma unidade de 4,300,000 baht, próxima da média do primeiro semestre de 2026 para compradores estrangeiros (The Nation). As etapas são apenas um exemplo. O que vale é o contrato.

Etapa	Pagamento	Pago até agora
Reserva	50,000 baht	50,000 baht
Sinal do contrato	380,000 baht	430,000 baht
Parcelas da obra	860,000 baht	1,290,000 baht
Saldo na transferência	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Cada pagamento do exterior deve chegar em moeda estrangeira, para que o comprador obtenha o formulário FET para o valor total na transferência.

Negócios em leasehold

Um estrangeiro que compra uma villa ou casa não pode ser dono do terreno. A estrutura usual é um arrendamento registrado de até 30 anos, o arrendamento residencial registrado mais longo que a lei permite. Eventuais opções de renovação são contratuais e, como observa a Bektu, os tribunais geralmente só fazem valer o primeiro prazo registrado. Precifique o negócio com base em 30 anos, não em 90.

Impostos, taxas e regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir. Pratique com o treinamento de vendas e os exercícios de cálculo.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.