Seus primeiros 90 dias no mercado imobiliário na Tailândia

Os primeiros três meses decidem se você fica nesta profissão. Os iniciantes raramente fracassam por falta de talento. Na maioria das vezes, esperam por leads, abandonam a rotina ou, no caso dos estrangeiros, acabam fazendo trabalhos que a sua autorização não cobre. Aqui está um plano simples, com um caminho para corretores tailandeses e outro para estrangeiros em funções permitidas.

Dias 1 a 30: organizar-se e aprender

Para todos:

1. Aprenda o processo da imobiliária. O acordo de comissão, as etapas de identificação de clientes, o procedimento de prevenção à lavagem de dinheiro e quem aprova cada processo (aulas 3 e 4).
2. Aprenda uma região. Percorra-a a pé. Visite cada imóvel que a sua imobiliária tem lá. Anote transportes, escolas, hospitais, praias e novos empreendimentos.
3. Aprenda os números. A taxa de transferência de 2%, o SBT de 3.3% ou o imposto do selo de 0.5%, a cota de 49%, o limite de USD 50,000 do FET e o arrendamento de 30 anos. É nisso que os clientes testam você primeiro (aula 6).

Se você é tailandês: crie as suas contas nos portais com a imobiliária e pense em entrar na TREBA, ou na REBA-ES em Pattaya (aula 3).

Se você é estrangeiro: não comece antes de ter o visto Non-B e a autorização de trabalho, e leia a descrição do cargo na sua autorização. Ela deve corresponder ao seu trabalho diário (Thaiger, maio de 2026). Combine por escrito com o seu gerente quais tarefas são suas e quais cabem aos colegas tailandeses: captações, visitas e negociação estão na lista reservada (Acclime).

Dias 31 a 60: encontrar pessoas

Os proprietários são o negócio para os corretores tailandeses. Uma captação traz compradores até você. Dedique pelo menos metade do seu tempo de prospecção aos proprietários.

A Leto, uma imobiliária, lista onde os corretores tailandeses encontram clientes em 2026:

• Indicações e compradores recorrentes. Os leads mais baratos que você vai conseguir.
• Portais: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property e Hipflat. Acompanhe os novos anúncios de particulares na sua região e ligue para os proprietários que vendem sozinhos.
• Anúncios pagos nas redes sociais e uma marca pessoal no YouTube ou no Telegram.
• Viagens de inspeção para investidores do exterior, sobretudo compradores russos.
• Comunidades linguísticas e grupos de chat.
• Incorporadoras, que pagam comissões diretas aos corretores nos lançamentos.

Conheça os compradores. Em 2025, os maiores compradores estrangeiros em unidades vieram da China, de Mianmar e da Rússia (Khaosod English). No primeiro semestre de 2026, as compras de russos se concentraram em Phuket e Chonburi, as de chineses em Bangkok e Chonburi, e as de Mianmar em Bangkok (The Nation). Em Pattaya, famílias de Mianmar que se mudam em busca de escolas e saúde são a principal nova demanda (Pattaya Mail, fevereiro de 2026).

Para estrangeiros em uma função permitida, a sua parte do funil fica no início: campanhas no exterior, conteúdo no seu idioma, webinars para investidores, parcerias com empresas estrangeiras. Quando um lead estiver pronto para visitar ou negociar, passe-o a um colega tailandês.

Dias 61 a 90: converter

• Qualifique cada comprador. Orçamento, à vista ou financiado, prazo, nacionalidade, freehold ou arrendamento, moradia ou investimento. As respostas definem a verificação da cota, o FET e os custos.
• Fale do FET aos compradores estrangeiros no primeiro dia. O dinheiro deve vir do exterior, em moeda estrangeira, antes da transferência (Storm Real Estate Phuket).
• Verifique a cota antes de prometer uma unidade em freehold.
• Faça o acompanhamento em até 24 horas depois de cada visita.
• Prepare cedo o dossiê de origem dos recursos. Compras acima de 2 milhões de baht passam por verificações extras na ofensiva lançada em 19 de outubro de 2026 (Thai Examiner).
• Mire a sua primeira transferência no Departamento de Terras, não apenas visitas.

Conheça o ritmo

A Leto diz que só cerca de 30% dos novos corretores chegam a dois ou mais negócios por mês. As transferências de condomínios a estrangeiros caíram 8.8% em unidades no primeiro semestre de 2026 (The Nation). Defina uma meta modesta para o primeiro ano, tenha uma reserva para um começo lento se você ganha por comissão, e conte a sua atividade, não só os seus negócios.

Uma rotina diária

Horário	Tarefa
9:00 às 11:00	Prospecção: ligações a proprietários, consulta aos portais, mensagens para a rede
11:00 às 13:00	Visitas e avaliações (corretores tailandeses) ou trabalho de campanhas (funcionários estrangeiros)
14:00 às 15:00	Acompanhamentos e atualização do CRM
15:00 às 18:00	Visitas, conteúdo, estudo de mercado
Fim do dia	Planeje o dia seguinte, anote três vitórias e uma lição

Adapte os horários à sua imobiliária e aos fusos horários dos seus compradores, mas mantenha fixo o bloco de prospecção. É a primeira coisa a desaparecer em um dia cheio, e o motivo de o seu funil secar um mês depois.

As suas ferramentas

• Um CRM com cada contato, visita e data de acompanhamento.
• Contas nos portais que a sua imobiliária usa.
• Um celular com boa qualidade de foto e vídeo, e os aplicativos de mensagens que os seus compradores usam.
• Modelos: o acordo de comissão, um formulário de identificação de clientes, uma ficha de qualificação de compradores e uma estimativa de custos com taxa de transferência, SBT ou imposto do selo.
• Uma lista de fontes: dados do REIC pela imprensa, Krungsri Research e o Departamento de Terras para as suas atualizações de mercado.

Cinco erros a evitar

1. Um estrangeiro mostrando unidades ou negociando, mesmo que uma vez só. É trabalho reservado, com risco de multas, deportação e proibição de entrada (aula 2).
2. Prometer um arrendamento de 99 anos ou uma cota de 75%. Nenhum dos dois virou lei (Bektu, junho de 2026).
3. Vender 30+30+30 como garantido. Os tribunais geralmente só fazem valer os primeiros 30 anos registrados.
4. Esquecer o FET. Um comprador estrangeiro cujo dinheiro chega em baht ou de dentro da Tailândia pode não conseguir registrar uma unidade em freehold.
5. Sugerir um nominee. No fim de 2026, é o caminho mais rápido para colocar a compra de um cliente sob investigação.

Mantenha a energia

A rejeição faz parte de todos os dias. Revise os seus números toda sexta-feira, continue aprendendo as regras e construa relações com incorporadoras, advogados e bancos.

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As regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir. Esta aula traz informações gerais.