Dinheiro e crescimento na carreira na Tailândia

Você aprendeu as regras, o mercado e o negócio. Esta última aula trata do seu próprio dinheiro: quanto uma venda realmente paga, como a remuneração é estruturada, quanto os funcionários estrangeiros devem receber, como escolher o empregador certo e como crescer.

As contas da comissão

A FazWaz situa a comissão usual em 3% a 5% do preço, paga pelo vendedor, e os compradores geralmente não pagam comissão. A Leto (maio de 2026) indica 3% a 5% nas vendas de incorporadoras e 2% a 3% nas revendas, e diz que acordos exclusivos com incorporadoras podem pagar 5% a 7%, contra os 3% padrão. Não há taxa legal, então o que vale é o acordo por escrito.

A comissão vai para a imobiliária. A Leto descreve a parte usual do corretor: 30% a 40% para iniciantes, 50% a 60% para corretores experientes, 70% a 80% para os que mais vendem. A Leto é uma imobiliária, então trate esses números como indicativos. Os percentuais dos exemplos abaixo são suposições.

Exemplo 1: um condomínio de revenda em Bangkok, 5,000,000 baht, 3% pagos pelo vendedor, parte de iniciante de 35%.

1. Comissão da imobiliária: 5,000,000 x 3% = 150,000 baht
2. A sua parte: 150,000 x 35% = 52,500 baht, antes dos impostos

Exemplo 2: um condomínio na planta, 4,300,000 baht, incorporadora paga 5%, parte de experiente de 55%.

1. Comissão da imobiliária: 4,300,000 x 5% = 215,000 baht
2. A sua parte: 215,000 x 55% = 118,250 baht

O preço é próximo da média do primeiro semestre de 2026, de 4.3 milhões de baht, para compradores estrangeiros (The Nation, setembro de 2026).

Exemplo 3: uma villa de revenda em Phuket, 44,800,000 baht, 3%, dividida 50/50 com outra imobiliária, parte de top producer de 70%.

1. Comissão total: 44,800,000 x 3% = 1,344,000 baht
2. A metade da sua imobiliária: 672,000 baht
3. A sua parte: 672,000 x 70% = 470,400 baht

O preço é a média das villas em Phuket em 2025 informada pela Krungsri Research. A absorção de villas lá caiu para 1.8% ao mês, então espere longos intervalos entre negócios como este.

Exemplo 4: um aluguel de longo prazo, 30,000 baht por mês.

Um mês de aluguel, pago pelo proprietário, é uma convenção comum, mas não conseguimos confirmá-la em uma fonte publicada, então confirme com a sua imobiliária. Nessa base, a comissão é de 30,000 baht, e com uma parte de 35% você recebe 10,500 baht. Os aluguéis pagam menos, mas trazem proprietários que podem vender depois.

Esta aula não trata do IVA nem dos impostos sobre as comissões da imobiliária: pergunte ao contador da imobiliária. Faça as suas próprias contas com a calculadora de comissão.

Como a remuneração é estruturada

Modelo	Para quem serve	O que a Leto relata
Só comissão	Corretores tailandeses na maioria das imobiliárias	O modelo mais comum
Salário fixo mais comissão	Corretores tailandeses em algumas grandes redes de Bangkok	Um fixo de 15,000 a 25,000 baht por mês
Salário mais bônus	Funcionários estrangeiros em funções permitidas	Exigido na prática pelo salário mínimo abaixo

Renda mensal indicativa relatada pela Leto em maio de 2026:

Mercado ou nível	Renda mensal
Pattaya	35,000 a 60,000 baht
Bangkok	50,000 a 80,000 baht
Phuket	40,000 a 75,000 baht
3+ anos de experiência	150,000 a 300,000 baht, alcançados por só 10% a 15% dos corretores

Funcionários estrangeiros: o salário mínimo exigido

Um estrangeiro com autorização de trabalho deve receber pelo menos 50,000 baht por mês se for cidadão de país ocidental (Thaiger, maio de 2026). Isso dá 600,000 baht por ano. Por isso, os funcionários estrangeiros geralmente recebem salário mais bônus, não só comissão. Receber uma comissão sobre transações faz parte do trabalho reservado aos tailandeses (aula 2), então peça a um advogado tailandês que verifique a redação de qualquer bônus no seu contrato.

Previdência social e imposto de renda

• Previdência social: o teto salarial mensal é de 17,500 baht a partir de 2026, então o máximo que você paga é 875 baht por mês, e o seu empregador paga o mesmo (Thaiger). Um corretor tailandês com fixo de 20,000 baht e um gerente estrangeiro com 50,000 baht pagam os dois 875 baht por mês, porque ambos ganham acima do teto.
• O imposto de renda é progressivo, de 0% a 35%. Peça a um contador que estime o seu imposto assim que entrar a sua primeira comissão.
• Nada de alíquota fixa de 17%. A alíquota fixa do LTR vale apenas para setores prioritários do BOI, e o setor imobiliário não é um deles (Thaiger).

Como escolher um empregador

1. Qual é exatamente a minha função? Se sou estrangeiro, quais tarefas são minhas e quais cabem aos colegas tailandeses?
2. Só comissão, fixo mais comissão ou salário? Que parte recebo nas minhas próprias captações, nos leads da imobiliária e nos negócios em parceria?
3. Quando a minha parte é paga? No contrato de compra e venda, na transferência ou quando a imobiliária recebe?
4. A empresa é registrada, de maioria tailandesa, e os seus sócios tailandeses são reais (aula 3)?
5. Para funcionários estrangeiros: ela tem 2 milhões de baht de capital integralizado e 4 funcionários tailandeses por autorização de trabalho, e vai pagar pelo menos 50,000 baht por mês?
6. Quais leads, portais, treinamento e escritório vocês oferecem?
7. Quem faz a identificação de clientes e as verificações de origem dos recursos?

Coloque as respostas no seu contrato de trabalho. Compare empregadores nas imobiliárias da CloserPass.

Crescer na carreira

• Entre em uma associação. A TREBA em âmbito nacional, a REBA-ES no Eastern Seaboard. Não é obrigatório, mas é um sinal de credibilidade (Thaiger).
• Acrescente uma credencial. A CIPS para trabalhar com compradores estrangeiros, ou uma certificação de portal como a da DDproperty.
• Especialize-se. Condomínios em Bangkok para compradores chineses e de Mianmar, villas em Phuket para compradores russos e europeus, mudanças para Pattaya, villas em Koh Samui ou lançamentos de incorporadoras.
• Passe para a gestão. Para corretores tailandeses, funções de líder de equipe e diretor de vendas. Para estrangeiros, o caminho é diretor de vendas internacionais, desenvolvimento de negócios ou relações com investidores, nunca a corretagem de campo.
• Construa a sua própria marca com atualizações de mercado com fontes e avaliações de clientes satisfeitos.

Abrir a sua própria imobiliária

Como cidadão tailandês:

1. Registre uma sociedade limitada no Department of Business Development.
2. Redija o seu acordo de comissão, as suas etapas de identificação de clientes e o seu procedimento de prevenção à lavagem de dinheiro.
3. Anuncie nos portais e construa relações com incorporadoras.
4. Se quiser funcionários estrangeiros, planeje 2 milhões de baht de capital e 4 funcionários tailandeses por autorização de trabalho.

Como estrangeiro:

1. Você pode ter até 49%, com sócios tailandeses reais detendo o restante (Leto).
2. A maioria de capital estrangeiro exige uma Foreign Business Licence ou a promoção do BOI: a intermediação é restrita pela Lista 3, item 11 do Foreign Business Act (Siam Legal), a Leto considera uma FBL quase impossível, e o BOI pode exigir até 50 milhões de baht (Themis Partner).
3. Você continua sem poder fazer o trabalho de campo da corretagem pessoalmente. Funcionários tailandeses captam imóveis, mostram unidades e negociam.

Antes de começar: checklist final

• Sei de que lado da regra estou: um cidadão tailandês que pode trabalhar como corretor, ou um estrangeiro em uma função que a lei permite.
• Se sou estrangeiro, tenho um visto Non-B e uma autorização de trabalho com funções que correspondem ao meu trabalho, e um salário de pelo menos 50,000 baht por mês.
• Conheço o registro da minha imobiliária e sei que os seus sócios tailandeses são reais.
• Coloco toda comissão por escrito, com a taxa, quem paga e quando.
• Nunca prometo um arrendamento de 99 anos, uma cota de 75% ou a garantia de um 30+30+30.
• Verifico a cota estrangeira de 49% do prédio antes de prometer freehold.
• Informo todo comprador estrangeiro sobre o formulário FET antes de qualquer movimentação de dinheiro.
• Sei estimar a taxa de transferência, SBT ou imposto do selo em uma revenda.
• Faço as verificações do cliente, recebo comissões por transferência bancária e nunca sugiro um nominee.
• Tenho um plano de 90 dias e um bloco diário de prospecção.

Alíquotas e regras mudam, então verifique a fonte oficial antes de agir.

Fazer o quiz final

Você está pronto. Teste-se com o quiz final da Tailândia: perguntas de todos os temas, cada uma corrigida com a sua fonte. Depois veja as vagas abertas e a página do mercado da Tailândia.

Esta aula traz informações gerais, não aconselhamento tributário ou jurídico. A CloserPass não tem vínculo com nenhum órgão governamental da Tailândia.